观点直击 | ESR“新经济”进行时
来源：观点地产网 作者：撰文：赵焓璐 审校：钟凯 2022-03-28 15:00:14
3月24日下午，敲响港交所上市钟声已两年余的ESR，于线上连线举行2021年度业绩会。ESR主席Jeffrey Perlman、执行董事&联合创始人兼联席领头执行官沈晋初、执行董事&联合创始人兼联席领头执行官Stuart Gibson、领头财务官邹伟平等管理层出席会议。
年报显示，于2021年，ESR总集团收益达3.61亿美元，较2020年增长21.7%；而ESR本集团收益由2020年的3.88亿美元增加至2021财政年度的4亿美元，利润同比增30.4%至4.11亿美元。
管理层表示，由于融资成本有所降低，且ESR于基金、联营公司及合资经营企业的共同投资增加，股东应占净利润同比增31.7%，至3.77亿美元。
有关EBITDA方面，于2021年，ESR分部EBITDA总额同比增长17.2%至7.77亿美元，而基金管理EBITDA也增长34.8%，由2020年的1.47亿美元增至1.99亿美元。
虽然业绩节节升高，但将发展核心放在市场扩张中的ESR再次选择不派息。
对于这样的决定，ESR表示，预期ARA集团的加入将提升ESR盈利韧性及支付股息的能力，在维持经优化的股本架构以确保拥有足够财务资源供业务增长及投资机遇所用后，ESR董事会将于2022年第2季审阅股息政策，包括日后派付股息的优点及时间。
市场扩张
于线上业绩会现场，管理层提及较多次数的便是有关ARA的收购事项。
收购ARA后，ESR成为亚太区的REITs发起人和管理人，相信后续有充足的机会在中国、日本、澳大利亚、印度和东南亚的多元化和新经济领域创建REITs。
此前，于2021年8月，ESR公告收购ARA100%权益，总代价为51.92亿美元。交易完成后，ARA将成为ESR附属公司。值得一提的是，此次收购还包括ARA旗下物流及数据中心专家、亚太地区第2大专业新经济房地产平台LOGOS。
从收购方案公布起，ESR开始将物流及数据中心统称为“新经济”。
有关收购原因，ESR或利用ARA的融资能力来进一步降低负债及融资成本，让其“新经济”资管规模逐步提升。ESR也于年报中表示，致力建立更广泛的新经济地产平台，数据中心是ESR的关键策略核心。透过在2021财政年度策略性收购优质资产，为数据中心平台奠定稳健基础。
此前2020年，观点新媒体在与ESR执行董事&联合创始人兼联席领头执行官沈晋初的交流中得知，对于物流地产行业过去十年的发展，ESR赶上了两个主要的发展机会，一是电商和物流供应链体系的拓展和重建；二是中国从存量逐步转向增量市场的过程——这些趋势成为了ESR高速发展的关键因素之一。
ESR“新经济”的高速发展，直观地体现在业绩数字上。
截至2021年12月31日，ESR于中国的资产管理规模为97.91亿美元，相较于2020年同期增长45.18%；建筑面积为915.2万平方米，同比增长7.77%。另外值得注意的是，在年报中，ESR按照国家划分的收益来看，于中国收益同比增长30.95%至1.25亿美元，占总收益的30.69%。
增长的数字背后，是ESR在国内市场扩张战略成效显现。而ESR于中国近的一笔交易要追溯至2月10日，宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米资产组合。该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾55万平方米。
据了解，此次ESR收购资产集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区内人口高度稠密且交通系统发达城市。
管理层也表示，该资产组合含有多个具备强劲增值空间的项目，ESR将针对这些项目进行改造优化。
ESR-Reit进展
于业绩会中，管理层提及亚太地区即将到来的REIT市场时表示，这为ESR提供了巨大的长期增长机会。
2021年内，超过8亿美元的资产从资产负债表出售予ESR管理的基金，而当中回收净现金则超过5亿美元。
此外，2021年ESR还于新加坡以外地区头次进行海外收购。
2021年5月，ESR-REIT取得ESR Australia Logistics Partnership，由ESR澳大利亚平台所管理的一项现有澳大利亚核心基金10%的股权。观点新媒体获悉，该交易还是发展中的ESR-REIT头次从集团亚太地区市场组合中进行收购。
另悉，于2021年6月，ESR旗下的ESR Kendall Square REIT完成向ESR韩国平台所管理的现有核心基金收购安城物流园。
据了解，ESR Kendall Square REIT于2020年的12月上市，初期物业组合包括11个现代化、机构级别的物流设施，主要位韩国首尔都市圈。
有收购亦有退出，2021年7月，ESR退出于Centuria Capital Group的投资，所得款项总额2.07亿美元，全投资内部收益率达23%。
而有关于信托基金合并，于3月21日，ESR-Reit和亚腾乐歌物流信托合并，成立ESR-Logos Reit（E-Log Reit）。此次合并扩大后的实体将管理54亿美元总资产，并根据理论综合市值跻身新加坡上市的排第10大房地产投资信托基金(S-Reits)之列。
对此，ESR-Reit经理领头执行官Adrian Chui表示，此前临时股东大会的结果证实ESR的信念，持有人在ESR开始下一阶段的增长时便意识到，规模及规模的重要性。这次合并，也解决了重迭投资授权和利益冲突等问题。