成见 | 疫后一年 17.36万亿销售里的房地产韧劲

没有什么比“冷静”的数字更直观。

1月18日，国家统计局房地产数据如约而至，2020年销售额17.36万亿元、销售面积17.61亿平米、房价同比涨5.9%、开发投资额同比增速7.0%......

国内经济总量迈上百万亿元新台阶，房地产销售也头次跨过17万亿关口。曾几何时，15万亿这个数字是众人眼里难以逾越的峰值。

历经苦难的成绩更容易被铭记，遭遇“惊涛骇浪”的2020年，房地产行业在数月抗疫、停工、停售、艰难复工之后，仍展现出生生不息的韧劲。

每一个数字，都能在全年发展脉络中找到印记。

被时间熨平的折损

统计局发布的2020年相关数据中，国内生产总值达到101.6万亿元，比上年增长2.3%，头次突破百万亿元关口。

季度变动情况*能直接反映疫情变化：一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。

房地产依然是重要的组成部分，全年商品房销售额达到17.36万亿元，增长8.7%，跑赢GDP增速，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点；销售面积约17.61万平方米，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。

若从各大地区进行拆解，2020年东部地区商品房销售额约9.57万亿元，增长14.1%；增幅走在前面。对一线体感*清晰的房企而言，为何华东土地竞争激烈？也就不言而喻了。

受到疫情影响*严重的的中部地区，商品房销售额约3.59万亿元，增长1%，可见疫情并未对整体销售造成较大影响。

值得关注的是，2020年房地产迎来了“翘尾”行情，12月单月商品房销售面积为2.5亿平米，同比上涨11.5%；商品房销售额2.46万亿元，同比上涨18.9%，这个数据也刷新了史上较高单月纪录。

以北京为例，根据中原地产数据，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，12月新房成交量同比增长52％，二手房全年成交16.9万套，分别创*近5年和4年新高。

取得这样的成绩并不容易，毕竟房地产业曾经历了疫情首季的“至暗时刻”。

数据显示，2020年首2月，房地产受疫情影响较大，全国商品房销售面积8475万平米，下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。直至前8月，销售额同比回正，前10月，销售面积与2019年持平。

数据来源：统计局官网

不夸张的说，对房地产企业来说，首2月是从开发到销售全方位的停滞，生产经营被按下“暂停键”。地产项目停工、售楼处关闭、整个房地产交易市场处于冰点状态，绝大多数企业面临无营收，而有确定性支出的局面。

呈现到明面上是陡降的销售，在观点指数监测的100家核心房企中，首二月疫情笼罩下，排第100房企总销售金额8987.3亿元，同比下降25.7%，2月较上年同期下降44.9%，单月销售额为近14个月以来较低。

不过，困境中总是能凝结出更多智慧成果，若将“危机”二字进行拆解，则是危险与机遇。

相比起坐等疫情退散，地产人更愿意发挥主观能动性“自救”。

疫情期间，碧桂园、保利、金茂、龙湖、中海、华夏幸福、旭辉、泰禾等纷纷推出网上购房营销渠道，甚至打折促销等手段，意图提前锁定更多的签约金额。

作为销售的辅助手段，这一措施并不能短时间大幅转化为销售额，所幸随着疫情逐渐受控以及各地解封，全国复工复产的进度也快速铺开，房企销售开始逐渐回升。

观点指数统计的数据显示，3月排第100房企总销售额为7569亿元，环比上升143.1%。

地市、房价面面观

疫情期间，央行也适时推出宽松货币政策，包括于2月向市场投放投放资金1.7万亿元；降低1年期2000亿元MLF中标利率；通过引导LPR利率下调推动市场整体利率下行。

降准降息叠加政府因城施策的帮扶措施，都为疫后复工复产注入了强心针。较好的资金环境下，房地产也获得了源源活水。

根据统计局披露的房地产开发投资情况，全年国内房地产开发投资14.14万亿元，比上年增长7.0%。房地产开发企业到位资金约19.31万亿元，比上年增长8.1%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。

其中，国内贷款26676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63377亿元，增长9.0%；定金及预收款66547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29976亿元，增长9.9%。

云去风平，疫情带来的折损被时间渐渐熨平，一切开始恢复正常运转。与销售同步回温的，还有地市。

观点地产新媒体了解到，疫情严重期间，重庆、天津、武汉、上海、深圳、郑州等12个城市推迟挂牌近期计划拍卖的土地，土地供应骤降。据不完全统计，疫情中心武汉2月取消或延后出让的土地宗数达18宗，涉及土地出让金超过300亿。

自3月复工复产后，全国土地供应规模快速上升。国家统计局数据显示，4月单月，土地购置面积1182.4万平方米，同比增长13.8%，较3月提升25.9个百分点。土地成交价款721.5亿元，同比增长82.3%，较3月提升75.8个百分点。

三四月开始，百轮鏖战、高价夺地的情境在各地上演，土地市场热火朝天。初冬乍冷人无惧，房企对后市显然不悲观。

当然，这是各种因素叠加的结果：质素较好的地块集中供应、利好政策如允许延期或分期缴纳土地出让价款等的推出，在一定程度上提升了企业参拍意愿，加快了土地市场成交，拉动房地产开发投资回暖。

企业自身也有较大的拿地需求，一位业内人士指出，企业一般都会制定收入模型，疫情导致两三个月断档，要求企业赶快补货压缩开发周期，从而平移往下走的趋势。如果出现了比较大的断档或波动，则会影响信用及评级，从而导致资金成本上升的恶性循环。

“年初一段时间经营环境相对宽松，还有几次降息背景，融资成本在下降，部分企业的资金面有所改善。改善的时候，钱得投出去，转化成土地储备。”

统计局数据显示，2020全年土地成交价款约1.73万亿元，增长17.4%，增速比1-11月份提高1.3个百分点，上年为下降8.7%。房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1-11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点。

如此看，2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%。房价亦有所上涨，2020年全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。

年内，宽松的信贷政策之外，不少地区亦发布各种人才政策刺激市场需求，以深圳为典型的城市出现了明显的打新潮。

市场热了，也需要一盆“冷水”，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京等城市随之收紧调控，以促进房地产市场平稳健康发展。就如同政府工作报告中说的那般：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

再之后，就是地产行业中耳熟能详的“三道红线”的出台。

回溯2020，不尽全然是冰渣里找糖，恐惧与希望交织，长夜藏着破晓的机遇。这不，阴霾散去后，一切都在变好，甚至更好了。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

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