南京城,进入智变时代 | 石旭升
来源:地产识局 2020-05-21 00:00:00![](https://mimages.jiwu.com/images/v7.0/jlq2.png)
多年以后,南京人回看2500年南京城的时候,发现这座城市的变迁总是或快或慢。不知不觉之间,南京城已经走完了2470年的“多变时代”和30年的“量变时代”。而我觉得,今天的南京城,将要再一次超越我们的想象,即将进入“智变时代”。
南京城的多变时代
我说南京城的多变,是指南京城在起初的2400多年中,总是飘忽不定的。很长一段时期,南京城就像一间游牧的帐篷,是不断移动的。或者说,这漫长的时间,南京城没有一个固定的中心。加上在南京的封建王朝,总是短命的,也就更突出了城市的多变。
起初,公元前474年的越城,是南京的*座城堡,也叫台城。为什么叫台城呢?可能是因为当年雨花台北坡的“长干里”,还是台地,也是干地。那时候的河西地区,还是一片江洋,而北面的秦淮河足足有1000米宽,是今天的20倍宽。不过,干地也经不起江水的冲刷,果然在公元前333年,楚国把越国灭了,南京的城市中心,经历了*次城变。
后来,楚国的石头城,就搬移到今天的清凉山。只有6万平米左右。放在今天南京的版图里,几乎就是一个小圆圈。到了公元221年的时候,吴国又把楚国给灭了,南京城又东移到今天的洪武路和游府西街一带“建都”。虽然,孙权的都城改变,是渐变。新城建业城作为行政中心,旧城石头城作为军事中心。却是南京“一城双核”的一次巨变。
再后来,公元318的时候,东晋的建康城出现了。其特点是没有改变建业城的城市中心。这也是南京城极少见的一次“借窝生蛋”。到了170年,南朝的宋、齐、梁、陈4朝,陆续在南京更迭,都是“禅让”,不算是完全意义上“改朝换代”的,所以城市的格局基本不变。
(南京城的演变)
自隋朝以后,南京城又开始多变了。比如,公元589的时候,南朝的*后一个朝代陈朝的灭亡的时候,建康城虽然没有受到战火的毁坏,隋朝的都城却迁到了洛阳,南京自此又变成了一个“县城”。直到300多年后的南唐时代,南京有开始大了,超过了此前6朝的规模。这就是说,南京城多变,也不是一朝一夕的,规模上总是在变大变小。
城市中心也总是飘忽不定。比如,北宋时期的城市边界,开始转移到逐渐干涸的河西地区;元朝的集庆路的中心,在今天的建邺路和白下路;明朝应天府的中心,在今天的明故宫,但是实际上比我们今天看到的宫城10倍以上。面积200平方公里,人口68万。这种城市规模,也保持很久。清朝的江宁府、太平军的天京、中国民国的“首都”,都没有被改变。
(明故宫午门遗址)
南京城的量变时代
孙中山有心改变。自从1912年孙中山就任临时大总统,南京,也就成了首都。或许是首都的魅力,经过10年的发展,南京的总人口已经从40万发展到130万。期间,《首都计划》把城市规模规划为800平方公里。这样的规模,达到明朝都城的4倍。当然,说的是规划,还是“纸上的城市”。由于中日战争和解放战争,城市依然没有太大改变。
孙中山的儿子孙科当年就说,“全部计划皆为百年而设”。只不过,100年的城市规划,却在80年之后被超越了。新南京经历了“先慢后快”的节奏。从1949年之后的10多年,城建是在原地踏步。当时建成区是60平方公里,人口是70万,和明朝时期差不多。只是到了1963年,建成区87平方公里,但是人口却爆棚到136万。人均4平方米的住房,亟需改变。
1978年改革开发以后,南京的城市边界,发生了几次大的变动。1983年溧水、高淳两县划归南京。同年国务院批准了《南京市城市总体规划》。到2000年,南京的城市人口,并没有突破150万。直到上世纪的*后10年,城市边界开始撑开。1991-2010年的《南京市城市总体规划》,主城用地200平方公里,人口200万。城市开始向仙林、浦口、东山突变。
实际上,南京城市规模的颠覆性变更,还是在2000年以后。首先是2000年以后江宁县、六合县和浦口县陆续撤县变区。另外还把仙林、东山、浦口作为城市副中心。撤县变区和设立城市副中心,*根本的动因,在于地方政府可以任意经营开发。自此,南京城区从200突变到2700平方公里。加上今天的“拥江发展”,南京已经到了如火如荼的非常态。
(南京各区发展定位)
回顾南京城市量变的30年,既功不可没,又充满遗憾。或许,城市的变迁就是遗憾的艺术。功不可没,是城市壮大了,已经成为数量级上的特大型城市;而充满遗憾,表现在内涵发展上配不上特大型城市。前15年,是协议地价、带资开发、以地补路等低水平的模式带动的,出现过散漫无需状态。尔后的15年,在城市科学规划和开发模式上,亟需智慧的变革。
南京城的智变时代
智变时代,是近两年南京城变的一个全新概念。按照我的理解,这个概念的核心,是淡化外延式发展,强化内涵式发展。或者说,淡化量变,强化质变。也就是要一改以钢筋混凝土的旧基建动能模式。而质变的内涵,我想,就是强化智慧城市,也就是智变。
智变,首先是发展重心的改变。南京*早的开发重心常常是“跋山”。比如紫金山、三山、方山、小红山、幕府山等等;后来的发展重心是“涉水”。比如玄武湖、月牙湖、百家湖、九龙湖、仙林湖等等。今天的南京,则是要进入江河时代,即以长江为重心,以母亲河秦淮河为次中心。所谓“仁者乐山,智者乐水”,这就是南京发展重心的一次“智变”。
(拥江发展的南京)
南京城市“智变”的先锋,毫无疑问是河西新城。河西近年来重盘规划并快速开发,经过十几年的发展,如今的河西正在逐步取代新街口,将成为下一个世界级的金融科技创新高地。
而在河西新城,有一块跟纽约曼哈顿格局和规划极为相似的都心CBD——建邺区河西鱼嘴商务区融创与南昌市政地产合作拿下鱼嘴片区河西G11地块,将在这片精智人群工作*集中的区域,为其量身打造一处全时全景的都会生活场。
(河西鱼嘴商务区)
智变,也是开发模式的改变。按照“智慧城市”的概念,就是以居民为中心,利用现代互联网技术来科学规划城市,将城市建成一个居住、就业、环境、教育、医疗、休闲和交通相互协调的系统。这样的城市,才会更灵敏,也更有智慧。可喜的是,根据《中国智慧城市发展水平评估报告》显示,今天的南京市,已经成为智慧城市的领跑者。南京,正在改变。
今天,南京的智变时代已经渐显到来迹象。我们可以通过近期崛起的玄武新中心、江北科学城和汤山新城,来体味南京城的智变。
玄武新中心,是南京乃至中国城市产城融合的典范。自从2018年亮剑以来,如今的老铁北地区已经焕然一新。引入了科技产业新城,引入了3所南京很牛逼的“公办*”。引入了2家三级甲等医院,引入了17万方的地下商业街。周边的地铁也增加到了4条,即将亮相的“玄武映”,“零触点”的智慧科技的体系,也在呼应产城融合新城的“智变”。
(玄武·映)
江北科学城,被定位为“中国芯片之城”,描绘了千亿级产业链的智慧版图。我觉得其*特色,在于产业超前发展,交通超前发展,环境超前发展,配套超前发展。如今,台积电等智慧产业进来了,连接主城的地铁和3条干道陆续开通了,V-Park中央公园运营了,苏杰和书人*陆续开学了,一个叫水沐云筑的楼盘自然卖得火爆,这是智慧产业新城的“智变”。
(水沐云筑)
汤山,是崛起的又一座“智慧新城”。它的智变在于精心规划。这两年先后推出温泉小镇、汤山新城、古泉小镇和河湿地公园4个规划。从近期土地出让的规划条件来看,容积率普遍不超过2.0,楼高都不超过60米。加上汤山三面环水,森林覆盖率达41%,山、水、泉、林、湖错落分布,也成了南京楼市和地市*火爆的板块。低密洋房汤山颐和府,或许正是“智者乐水”的城市“智变”亲历者。
(汤山颐和府)
写到这里,我觉得南京智变时代的到来,是必须的。按照东北话的意思,必须的就是必然的。一个理想的城市,应该是活力四射的。对接互联网时代,南京的底气充满其底气在于,南京是中国科教第三城,同时南京全市一季度在面临疫情的威胁下,成为“万亿GDP城市俱乐部”成员中*正增长的城市。万事俱备,只欠东风,这就是谁都绕不开的南京城变。