房贷新规“两道红线”，还有开发商“三条红线”，未来楼市走向

2020，魔幻的一年里，房地产的调控之路在稳稳当当地进行着。开发商“三道红线”，房贷“两道红线”，开发商越来越难，炒房客越来越难。

1、房贷新规“两道红线”

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，《通知》内容自2021年1月1日起实施。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

具体来看，该通知明确对全国数十家不同规模的银行进行房地产集中管理，分档次设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，这两者就是全新的“两道红线”。

两个上限分别指的是房地产贷款和个人住房贷款占到银行贷款余额的比例，像是工商银行、建设银行等大型银行两者比例上限分别不得超过40%和32.5%。

 

对于不同规模的银行房地产贷款比例，央行的规定如下：

1.通知显示这些金融机构的房地产贷款和个人贷款占比上限：

➤中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%，个人住房贷款占比上限32.5%。中资大型银行包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等。

➤中资中型银行房地产贷款占比上限调整为27.5%，个人住房贷款占比上限20%。包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、江苏银行、渤海银行。

➤中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限调整为22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%。县域农合机构分别为17.5%，12.5%；村镇银行分别为12.5%，7.5%。

2.对于占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

3.适用于*档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。

适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

4.房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

5.业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

2、开发商“三道红线”

2020年8月，央行联合住建部就已经出台过“三道红线”，规定如果房企涉及“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”这三条，将会被限制有息负债的年增速规模。

针对这“三道红线”，根据房企触碰的数量不同而设置不同的限制。

如果一个房企触碰“三道红线”，则该房企有息负债规模增速不能增加；如果房企触碰“两道红线”，该房企的有息负债规模增速不能超过5%；如果该房企触碰“一道红线”，有息负债规模增速不能超过10%；*后就算该房企没有触碰任何“一道红线”，有息负债规模也不能超过15%。

3、未来楼市走向

“三道红线”用于控制“资金需求端”，限制房地产开发商的融资规模、引导房企降低价格加快销售，降低其负债率；“两道红线”则是通过控制购房者的房贷来收紧“资金供给端”。

从供需两端对房地产行业“降温”，推动“房住不炒”进一步深入人心。

其次，由于房贷规模受限，短期内部分银行可能会出现房贷利率回升，为的是减少房贷的申请。

虽然我国居民的可支配收入正在逐年上涨，但增长速度明显跟不上债务增长，2020年我国居民杠杆率已超过60%，有许多人举全家之力买房，然后下半生还贷20年-30年。

房地产金融占比也需要得到有效控制，2020年作为房地产的节点，不知道2021年，会有什么样的新景象？

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