房产过户税费问题之二：增值税

增值税，是以商品和劳务在流转中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流转税。销售房产等不动产，也属于应税销售行为之一，要以其增值额作为计税依据而课征增值税。

1、纳税义务人

在我国境内销售不动产的单位和个人，均为增值税的纳税人。在无偿转让不动产的场景中，转让方的无偿转让行为视同销售行为，也要作为增值税纳税人。鉴于单位作为纳税义务人的情况还需要区分一般纳税人与小规模纳税人，在规则上比较复杂，本文篇幅所限，仅以个人（自然人）之间发生的房产转让为例。

法律依据：

1.《增值税暂行条例》（2017）

*条　在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

第二条　增值税税率：

（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%……

2.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）

 

第十四条　下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

2、征收率

房产转让购买的房产时，适用5%的征收率，应纳税额＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。

增值税征收率主要是针对小规模纳税人和一般纳税人适用或者选择采用简易计税方法计税的项目，不体现征税深度，只是某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。

法律依据：

国家税务总局《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

第五条　个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

　　（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

第六条　其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

　　（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

　　应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

　　（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

　　应预缴税款＝（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

第七条　其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

3、优惠政策

房产转让可以免征增值税的情况：

1.离婚财产分割；

2.家庭无偿赠与；

3.基于赡养或抚养关系的赠与；

4.法定继承、遗嘱继承或遗赠；

5.购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售。

法律依据：

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）之附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》

一、下列项目免征增值税

……

（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

      家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

 ……

五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

4、过户形式与纳税的关系

• 房产过户税费增值税