土地“两集中”政策出台，2021年成租赁用地入市大年！

2021年2月，土地“两集中”政策横空出台，要求22个重点城市集中发布出让公告、集中组织出让活动，要求重点城市单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

企业自持用地更多解决方案待解锁，比如通过整租、合租和自建团队等模式运营自持物业，提升物业价值，以实现资产增值，同时，发行ABS、类REITs等资产证券化产品，拓展融资渠道，降低融资成本等。

目前来看，在较为宽松的政策加持下，租赁市场发展已进入“快车道”，入局租赁业务的房企也正纷纷加大业务布局力度。截止2021年7月31日，万科泊寓进驻城市达33个，全国门店数量维持在369家，仍居于集中式公寓开发商首位；集中式公寓运营商方面，魔方集团布局门店306家，主要进驻城市项目数达22个，上海、广州布局项目*多，杭州、深圳、南京紧随其后，三四线城市也有布局；而分散式公寓运营商自如，截止2021年7月31日已进驻城市达10个，挂牌约3.99万间。

在克而瑞租售长期关注的核心八城中，相较于2020年，多数城市租赁住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武汉、广州等城市2020年租赁住房用地占比均在1%以下，远低于北上深三城，推进相对缓慢；2021年，三城租赁住房用地占商品房用地比例分别为11.1%、14%和10.9%。

从首批租赁用地成交情况来看，杭州竞自持用地高达41宗，占比超七成，其中已成交涉租赁用地成交宗数达50宗，占成交地块88%；成交建面111.09万平方米，高居22城榜首，租赁用地占比已达14.67%。成都已成交涉租赁用地也达到了35宗，租赁用地面积达到81.27万平方米，占比达17.33%；合肥这一比例更高，租赁用地面积占已成交地块面积达到18.69%。此外，厦门成交土地共5宗，所有地块均需部分自持。

可以发现，“租赁住房用地不小于10%”的新规，正在引发一系列连锁反应。从租赁用地供应类别的角度而言，主要分保障性和市场化租赁用地两大类。由于自持地块增加，房企将面临租赁住房运营难、以及如何突围并盈利两大难题。

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