付了小区停车场月租，没地方停车，租金能退吗？

付了小区停车场月租，没地方停车，租金能退吗？   

市民：我家所在的小区有地面及地下停车位，地面停车位没有固定车位，每月64元，地下停车位有固定车位每月300元。除了租了停车位的业主，物业还允许外面的车辆进入小区停车，一*收费2元。我租了地面停车位，但每天下班回家地面上30多个车位都是满的，根本没有地方停车，有时只能停外面，这个月租我能要求物业退吗？还有物业收取的外部车辆停车费是不是应该归我们业主所有？   

律师：《民法典》276条规定，小区建筑区划范围内，所有的车库和停车位应当优先满足业主的需求。不管是开发商出售，还是物业管理公司出租，均应首先满足业主需要，才能对外出售出租。保证业主的停车优先权。   

市民：物业公司利用小区公共道路、场地改建停车场，他们这么做合法吗？   

律师：除非经过业主大会同意，管理企业不得擅自改变小区公共部分的功能，扩大收费范围。《物权法》和《民法典》对于改变小区公共部分的功能都有明确规定，而且《民法典》对于改变的要求更加严格，从原《物权法》规定的“半数”业主人数和专有面积，提高到了《民法典》要求的双“四分之三”。   

由于原有《物权法》在本次《民法典》颁布的同时就废止，所以下文就不罗列原《物权法》的规定。 《民法典》278条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。应当经专用部分面积过四分之三的业主且参与表决人数过四分之三的业主同意。原《物权法》只要求参与表决人数过半数的业主同意。   占用小区共有部分摆摊设点，用共有区域改建停车位。在《民法典》里，均为改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。   

        乌鲁木齐·和瑞悦府

和瑞·悦府项目位于碱泉一街和碱泉二街交汇处、兵团二中旁，项目总占地3万㎡，总建筑面积14万㎡，容积率3.4，规划有住宅，集中商业，以及沿街商铺。其中住宅包括小高层和高层，社区总计540户，车位配比1：1.1，社区丰富配套，会所，泳池、健身房，购物中心、美食广场、影院等，足不出户享受精彩生活。

项目位置：乌市天山区碱泉街兵团二中旁

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