一二线城市，*生本地留存率和商品住宅成交面积增幅正相关！

考虑到三四线城市房地产市场发展相对较晚，2015年商品住宅成交规模相对较低，因此近些年商品住宅成交规模增幅较一二线城市普遍突出，因此，我们在研究中*阶段学生本地毕业率和商品住宅成交规模变动情况的相关性时，将研究对象分为了一二线和三四线城市两类。

而北京、上海、广州、深圳等高房价的一线城市和哈尔滨、大连、天津等产业经济发展相对欠佳的“人口虚增”型城市学生呈现净流出趋势，*生规模小于*生规模，尽管其总的人口呈现净流入趋势，但是由于代表中长期购买需求的家庭规模面临萎缩，这类城市的人口增长是存在一定“水分”，商品住宅成交规模持续性不强，甚至还有继续减少的风险。

进一步来看三四线城市，总体来看，大部分三四线城市由于就业岗位少、薪资水平低，人口外流都是比较严重的，同时*生本地留存率也多不足1，是典型的携子流出型城市。但是考虑到2015年绝大部分三四线城市商品住宅成交规模较小，而2015-2018年步入快速扩张期，因此三四线城市商品住宅规模增幅十分突出，平均增幅约为65%，远高于同时一二线城市商品住宅规模的平均增幅9%。

单就一二线城市来看，*生本地留存率和商品住宅成交面积增幅显著正相关，相关系数高达0.56。如中*生留存率较高（113%）、学生明显回流的郑州，2018商品住宅成交规模较2015年增幅高达96%，居于典型城市首位，而厦门、东莞等中*生流出比较多的城市，其商品住宅成交规模均出现回落，降幅均在40%以上。除此之外，还有北京、上海这类学位比较紧张的城市，中*生累计留存率也比较低、商品住宅成交规模也有明显回落。

总体来看，郑州、西安、武汉、长沙这类享受人才新政红利的城市商品住宅成交规模增幅普遍较高，*生规模高于*生规模，学生呈现净流入趋势，加之其常住户籍人口比多大于1，这类城市即使典型的“携子流入”型城市，商品住宅成交规模增幅比较突出。

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