“南控北扩，东延西进”下的乌鲁木齐：未来的价值高地到底在哪里

2020年开年之际，我们打算和大家一起聊聊乌鲁木齐的发展。毕竟房地产市场的发展，必然是随着城市发展规划而变化的。特别是对于一些“新乌鲁木齐人”，了解清楚乌鲁木齐整体的发展趋向，再做买房置业，方向也更加明朗。话不多说，来详细看看。

乌鲁木齐的发展，走的是“相对中心”发展道路，城市骨架处于被拉大的过程中，而且预计也将形成“一轴双心、两区七组团”的城市发展格局，因此也形成了老城区和新区。 

而随着时间推移与发展，*终每个城区也会有其核心点，*终让乌鲁木齐成为一个“多核城市”。

那么各个区域的发展前景如何？我们来详细分析一下。

虽说是“南控北扩”，但是小编更觉得应该是“南优北扩”。

以天山区和部分沙依巴克区为主的城南片区，是乌鲁木齐早期沉淀与发展的地方。

天山区

在这里，我们详细说说天山区，天山区建区于1957年，至今已经有63年。在这里一批老乌鲁木齐人在这里出生、成长、生活。同样，这一片区目前也聚集了其他片区难以并肩的优质教育资源、医疗资源、商业资源和文化氛围。

乌鲁木齐市一中，兵团一中、兵团二中、13中、北门实验*等等，新疆的名校，近一半都聚集在此。

强大的教育资源下，天山区也涌现出了一众其貌不扬但价格不菲的学区 房。不过就算不考虑学区因素，天山区不太偏远区域的二手房价格也轻轻松松靠近万元。这也许就是地段和资源所带来的土地价值。

在2017年，天山区也大刀阔斧的开始了老城改造的进程，改造涉及10个片区管委会和64个社区，受益人群近20万人。占天山区总人口数近三分之一。这份改造不仅是在社区，同时还涉及到道路、*的改扩建等等。

沙依巴克区

如果说天山区是教育资源加持，那么沙依巴克区便是商业资源优势：美美、友好片区都坐落于此，乌鲁木齐城市的地理中心点也落于此，地段的价值与繁华不言而喻。但是同样也在经历着老城改造与优化之中。

正在修建的地铁2号线也将穿城南而过，预计也将改善城南目前存在的交通拥堵问题。

交通拥堵、房屋老旧、优质资源辐射范围较小......老城区的瓶颈在一点点突破与优化，也在焕发新的生机。

这两年，以新市区为主的城北发展实在是令人侧目。虽然是后起之秀，但是发展潜力与速度确实不敢小觑。

其一

新市区的招商征程

首先就是其商业价值，新市区近两年一直在马不停蹄的进行招商引资。

2010年起，乌鲁木齐高新区(新市区)招商引资资金以每年净增100亿元的速度递增，实现了“七连增”。2019年两批共40个重点项目集中签约，总金额达620.8亿元。还引入了碧桂园银河城、阳光城集团“新疆阳光教育城”以及华谊文旅项目等等。

在2018年，新市区率先成为了新疆地方生产总值超千亿元，财政收入超百亿的园区。在2019年全国综合实力百强区榜单中，新市区位列第34位。

如果说乌鲁木齐经济发展的生力军，那么其一马当先的前锋，必是新市区无疑了。

其二

临空经济区

其次，就是临空经济区了。

乌鲁木齐市地窝堡机场是祖国八大航空枢纽之一，在2019年9月，临空经济示范区规划已经出炉，随后乌鲁木齐机场的改扩建工程也开工，“空中丝绸之路”的建设也着实可期。

目前地铁一号线已经可以*地窝堡机场，规划的地铁三号线将沿长春路修建，加上高新万达的正式运营，还有目前正在修建的德港万达。

预计整个临空经济区的发展也将把物流、商流相串联，从而拉动这一片区的腾飞。

此外，城北的交通路网本身就是属于比较方正的，所以整体也较为畅达。城北主干道东延工程以及其他一些规划道路的修建，也将进一步联动起城北与周边城市（例如昌吉市、五家渠市）、周边片区（例如会展片区和高铁片区）的交通。

乌鲁木齐的北扩，着实颇具成效，相信未来还会有更大的发展与腾飞！

乌鲁木齐的地形，是南北走向的，两端狭长。但是随着城市的发展，其骨架也在不断拉大，因此也有了东延和西进，随之涌现的，便是各个新区。

东延，主要体现在目前备受关注的会展片区和河马泉新区。

会展片区

会展片区重点推进总部楼宇、城市综合体、高端房地产、文化旅游体育等产业，引进了48亿元以上的投资项目，8家世界500强企业。其方向，是打造成为面向中西亚的国际政务、经济、金融、科技、文化中心。接壤新市区和米东区，可以看出是与城北协调联动的。

虽然会展片区还处于一个建设状态，但是已经初具规模：双向八车道的会展大道基本上可以连通外环路和河滩路，希尔顿酒店、会展中心、新疆财富中心、乌鲁木齐 晚报大楼、益民大厦、红星美凯龙和乌鲁木齐友爱医院都已经投入使用。

在2020年，预计奥体中心也将投入使用，考虑到届时的人流和车流情况，预计东二环也会尽快通车，此外会展北片区的会展大道三期和弘业路道路的建设也已经提上日程。

但是会展片区的发展目前也存在一个短板：目前更加偏向于商务，在教育资源和入住率方面相比于老城区还有一段距离。

不过会展片区大多数的交工时间集中在今年年尾和明年，预计到明年年底会展片区的入住率会有一个整体的提升，同时配合也会有更多的公共交通线路来方便市民出行。

河马泉新区

说完会展片区，那就必须看看河马泉片区了。2019年，河马泉片区可谓是房地产市场上的新秀。

目前这一片区的定位主要是以科教文化、康体养生为核心产业。目前已经有新疆医科大学将新校区落地于此，据了解还将有乌鲁木齐市一中、十三中的分校区*于此。

河马泉发展也有其短板：就是过分远离主城区，甚至已经超出了城市半径的范围。

但出于一些溢价因素，这一片区的新盘价格也并不便宜。可主城区的商业、人流、住宅资源等尚未饱和，能否分流到河马泉片区？这一片区自身的造血能力又如何？也需要时间与发展的检验，目前尚无定论。

城市的西边，也是近两年乌鲁木齐备受关注的高铁片区和白鸟湖片区了。

高铁片区

高铁片区的定位是辐射全疆的交通枢纽中心。

随着经开区和乌鲁木齐站的发展，高铁片区目前坐拥乌鲁木齐站、大小绿谷和乌鲁木齐第126中、乌鲁木齐国际医院、经开区万达广场等，在区域配套方面是比较完善的。

在2019年，也有众多企业签约落地经开区，助力乌鲁木齐的发展与腾飞。从城市整体发展来看，经开区在国际贸易、交通枢纽、经济技术等方面对于乌鲁木齐整体发展有重要意义。

但是小编认为：高铁片区的功能还是更多偏向于交通枢纽和物流贸易等方面，在房地产方面是否宜居或者是否有足够的*空间？我们也需要沉下心来思考。

白鸟湖片区

白鸟湖新区因天然湿地“白鸟湖”而命名，其发展也更加偏向于生态建设。

白鸟湖具有特色的一点就是“五山三水”的生态屏障，在保障生态环境的基础上，白鸟湖新区将发展依托新型工业区、大学城和国际物流贸易港。

但是在房地产市场上：白鸟湖也偏离主城区，且在绿化率上和人气度上尚无优势，还是需要大量时间和发展的沉淀。

总的看下来，“南优北扩，东延西进”的乌鲁木齐，是在城市发展道路上迈上新的台阶。

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