专家：解决金融问题，一直是促进租赁企业发展关键

从租赁运营角度来看，长期以来，租金回报率低，前期投入高是困扰租赁企业的一大难题。业内人士指出，解决金融问题，一直是促进租赁企业发展的关键。房研究院首席分析师许小乐介绍，在行业发展早期，成立于北京、上海等一、二线城市的头部企业更容易获得资本青睐，而近两年长租公寓企业获得股权融资的规模显著下降。

至于发行ABS的融资方式，许小乐指出，ABS更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业。且ABS发行审批严格，需对企业历史经营情况、租约履行情况、租客信用等进行考评，多数企业难以达到要求。

针对住房租赁企业的融资难题，2020年9月住建部《住房租赁条例》征求意见稿中明确了本着风险可控、商业可持续的原则，应创新针对住房租赁的金融产品和服务。加快解决国内类REITs产品流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，支持发展住房租赁REITs，支持住房租赁企业发行企业债券等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

以采取轻资产运营模式的长租企业为例，其中不少企业是目前市场上提供分散式房源的运营机构，由于受制于单一的抵押担保方式，其参与债权融资有难度。而如今股权融资已进入谨慎投资阶段。

据了解，多年来，住房租赁行业在资产证券化的发行上主要以类REITs为主，真正意义上的公募REITs一直未落地。不少业内人士指出，目前国内可用于发行公募REITs的租赁资产包仍然较少，采取轻资产模式下的租赁企业由于不是物业持有者，即使有了公募REITs，也无法成为发行主体，而持有租赁物业的多数开发商，由于运营期限尚短，现金流仍不够稳定。新派公寓创始人王戈宏指出，低成本的租赁用地或是未来公募REITs*的资产包，比如现在的R4 用地。

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