房地产行业毛利率下滑态势仍会延续，房企要适应新的行业逻辑

近年来房地产融资环境收紧，监管政策趋严。2020年8月，提出试点房企实施融资新规，即“三道红线”。10月，银保监会下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，严禁资金违规流入房地产市场。2020年年底，央行发布了银行“两道红线”，对银行房地产贷款额度进行限制。从房地产贷款方面看，2020年，房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，低于同期人民币各项贷款余额增速1.1个百分点，8年来首次低于各项贷款增速。

从目前实行的“两集中”土地出让制度情况看，土地溢价率下降的同时，其他配建需求不断增加，房企提升利润率的可能性不大。业内人士指出，房地产行业毛利率下滑态势仍会延续，房企要适应新的行业逻辑。在此背景下，一些房企积极探索多元化发展，已达到对冲地产主业利润率逐渐降低的效果。

莫天全指出，在“两集中”制度下，房企短借资金需要规范。一方面，防止违规资金流入房地产领域。另一方面，有利于防范风险。有的房企为获取土地项目，短借大量资金，一旦项目经营发生风险，容易导致风险蔓延。

值得注意的是，“三道红线”提出以来，房企负债情况得到较为明显的改善。2020年，房地产上市公司的负债水平有所下降。沪深及内地在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%，剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年分别下降0.1、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年分别下降9.1个、26.8个百分点。

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