房屋有质量问题可以拒绝收房吗？

商品房买受人拒绝收房的情形(一)商品房买受人拒绝收房是指当房地产开发企业交付的商品房不符合相关法律及合同约定之时，商品房买受人有权拒绝办理相关收房手续。（二）可以拒绝收房的情形1、商品房买卖合同约定拒绝收房情形在购房合同中，商品房买受人可与开发商就商品房交付事宜约定拒绝收房的具体情形。在开发商交付商品房时，商品房买受人应参照合同约定，谨慎地查验该拟交付房屋是否存在可以拒绝收房的约定情形，以便作出理性的判断。2、购房合同未约定拒绝收房情形依据相关法律规定，在购房合同未作约定的情况下，商品房买受人如遭遇如下情形的，可以拒绝收房：①房地产开发企业不能提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料正如前面所属，商品房交付的前提是其竣工验收合格。在房地产开发企业不提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。现行法律法规并未就商品房交付时房地产开发企业必须提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料等作出明确规定。但是根据合同法和诉讼法的基本原则，竣工的房产的证明责任在履行义务的乙方，即开发商。即使合同中约定了房屋中各种设备应当达到什么程度，这也需要开发商予以证明其安全、合理达到可以使用的条件。②房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》商品房交付时，房地产开发企业提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是其法定义务，在房地产开发企业不能提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的情况下，商品房买受人有权予以拒绝收房。若房地产开发企业因此延期交付商品房的，商品房买受人有权请求房地产开发企业支付逾期交付违约金。③房地产开发企业无故延迟交楼，经买受人催告后超过三个月仍未交房依据《**高人民法院司法解释》第15条的相关规定，房地产开发企业迟延交付房屋，经商品房买受人催告后超过三个月仍未交房交付的，买受人有权予以拒绝收房，并有权解除合同，除非购房合同对此另有约定。④房地产开发企业未经批准擅自变更商品房的规划及设计依据《商品房销售管理办法》第24条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知商品房买受人。商品房买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。可见，当房地产开发企业未经批准擅自变更规划、设计，买受人不仅可以拒绝收房，并可解除合同，同时请求房地产开发企业承担违约责任。即使是通过相关部门批准的规划及设计变更，在房地产开发企业通知商品房买受人之后，商品房买受人在一定期限内亦有权选择退房。⑤拟交付商品房套内建筑面积或者建筑面积比购房合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）依据《商品房销售管理办法》第20条的规定，面积误差比绝对值超出3％时，商品房买受人有权退房。《**高人民法院司法解释》第14条对此亦有相关规定。可见，如果房地产开发企业拟交付的商品房面积套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且面积误差比绝对值超出3％时，商品房买受人可拒绝收房，有权解除合同，并有权请求房地产开发企业承担违约责任。⑥房屋主体结构质量不合格依据《**高人民法院司法解释》第十二条的相关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，经检验房屋主体结构质量不合格的，买受人可以拒绝收房，并有权解除合同。⑦商品房套型与设计图纸不一致依据《商品房销售管理办法》第19条的规定，套型与设计图纸不一致的，购房合同中未约定处理方式的，商品房买受人可以退房。可见，在购房合同未约定处理方式的情况下，买受人发现商品房套型与购房合同所附设计图纸不一致的，买受人不仅可以拒绝收房，且有权解除合同。⑧商品房存在权利瑕疵依据《合同法》的相关规定可知，房地产开发企业就交付的商品房，负有保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。商品房买受人订立购房合同时知道或应当知道第三人对商品房享有权利的，房地产开发企业不承担保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。可见，在商品房买受人签订购房合同起直至房地产开发企业交付商品房之期间内，若交付的商品房上设有他项权利而房地产开发企业未在签订购房合同时告知商品房买受人的，商品房买受人在接收商品房时该他项权利依旧存在的，商品房买受人可以拒绝收房。⑨因房屋质量问题严重影响生活的，可以要求解除合同和赔偿损失除了房屋主体结构质量问题之外，如果商品房存在质量问题严重影响生活的，可以要求解除合同和赔偿损失。⑩根据湖北省的规定《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》中的拒收条件。第10条规定，《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付使用时一并交给住户，并就分户验收情况告知住户。如未提供《住宅工程质量分户验收记录》，住户可拒收房屋。四、无正当理由拒收商品房的法律后果商品房购买人无正当理由拒收商品房的法律后果是在没有合同约定，也没有法律规定的情况下，商品房购买人拒绝接收房屋出卖人交付的房屋，因此商品房购买人应当承担的法律责任。1、商品房质量问题如果商品房质量没有存在法律规定和合同约定可以拒收的情形，购买人拒绝接收，则拒收的法律后果为：（1）房屋将在房屋应当交付的时间点认定交付时间，如果出卖人按时交付房屋，则出卖方没有延期交付等违约情况。而买受人则要承担不当接收的违约责任。此时，房屋应视为交付，房屋的风险自应当交付时转移到买受人乙方。（2）由于买受人应当接收房屋，因此交付后的相关费用应当自交付时间点计算。（3）房屋买受人因房屋质量问题不收房而要求房屋出卖人承担迟延交付的违约金以及其他法律后果，将得不到法律的支持。对于法律未规定及合同未约定的，在实践中却往往导致商品房买受人拒收房屋的房屋质量瑕疵，诸如地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵问题，房地产开发企业应承担相应的维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给商品房买受人造成损失的，房地产开发企业还须向商品房买受人赔偿损失。2、出卖人未承担逾期交房责任，商品房买受人拒绝接收商品房在商品房买卖交付实践中，出卖人逾期交房是一普遍现象，而出卖人亦往往通过各种借口逃避逾期交房责任。这种情况往往导致许多商品房买受人在出卖人未承担延期交付责任时，以拒绝收房的方式作为对抗出卖人逃避承担延期交付责任的手段。这是不明智的举动。如果出卖人迟延交付，只要交付的房产符合合同约定和法律规定，买受人都应该收房，除非按照合同约定和法律规定买受人可以解除合同，以拒绝不收房。同时，还要注意如果在建设中存在不可抗力等影响工程进度的情形，其可以作为出卖人抗辩迟延交付违约行为的理由。如果不存在拒收房屋的情况，仅仅存在房屋质量瑕疵问题，买受人可以在收房后要求开发商承担整改期间的损失赔偿责任。切忌不能以房屋瑕疵而拒绝收房，这样将会有适得其反的结果。

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交房如果出现质量问题，业主可拒绝收房，哪怕开发商提供了《竣工验收备案表》，也可以提出异议！如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收房更加理所当然。收房流程及收房注意事项 一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的**后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1. 《竣工验收备案表》 ――**重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中**应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4. 《建设工程质量认定证书》5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》6. 实测面积登记表 特别提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2. 《建筑工程竣工备案表》是**重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。 3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量 特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的**终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示：1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

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交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 2. 《合同法》第一百四十八条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。 II．宜昌房地产律师寇志中深层导读：本条解释主要解决的是“商品房的除主体结构以外的其它质量瑕疵”，即非主体结构质量问题的解决途径。 一、本条规定中所称的房屋质量问题应包括哪些范围？在本《解释》第十二条中重点阐述了房屋主体工程质量问题，其中包括了地基基础工程和主体工程，那么其它质量瑕疵应包括的范围就是除地基基础工程和主体工程以外的其它房屋所有部分。《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和**低保修期限由国务院规定。

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其实要到雨天去看**好，有的房子晴天看不出来，一到下雨天，各种毛病都会出来。

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从市场趋势看，质量差的房屋难以保值增值，购房者拒绝收房是理性选择。

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