住宅外立面都有哪些?住宅公寓外立面改造项目需要哪些手续？

• 136****3715 立面设计没有规范，住宅规范可以参照《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》,里面有一些关于门窗洞大小、栏板高度的要求。
  2019-06-13 22:27:18
• 148****6160 建筑工程上按使用贴面材料和工艺不同，常用外墙装饰材料分以下几类:
  (1)镶面类，如大理石板、花岗石板、面砖、陶瓷锦砖、玻璃锦砖、水磨石板等。适用于高级建筑的外墙、柱、勒脚或墙裙饰面。
  (2}石碴类，如水刷石、干粘石、刹斧石等，多用于一般中、高级建筑的外墙、柱、勒脚饰面。
  (3)砂浆类，如水ffll砂浆(用作拉毛灰、甩毛灰)、聚合物水泥砂浆或水泥浆‘用作喷漆、滚涂、弹涂)，适用于一般民用或公用建筑的外墙饰面。
  (4)色浆涂料，如水泥色浆、乳胶漆，适用于一般的外墙饰面。 2019-06-13 22:27:13
• 144****4041 主要可能涉及这三个部门，请一一去询问：
  　　1、住建局（管规划、主体改动）；
  　　2、城管局（管城市环境、卫生及市容） ；
  　　3、工商局。
  　　改造工程量比较大，还需拆除墙体，加建幕墙。
  　　1、规划审批;幕墙节能审查;改造施工许可。
  　　2、要说清楚改造什么,原建筑什么情况,改造成什么情况。材料,建筑高度,位置(考虑施工难度)都要说清楚。
  　　3、一般建筑商都是自己来承担外面的装饰,但也有专门的室外装修公司,**好是问一问。
  　　4、住宅单体外立面颜色改变规划设计方案需要重新申报。建筑外墙材料、色彩局部变更,应报规划主管部门重新审核。
  2019-06-13 22:27:09
• 157****1746
  小区商业裙楼改造为公寓或酒店，经常遭致住宅业主的集体质疑和反对是一个普遍现象。近日，深圳中心区中银花园小区裙楼被某公司买下后进行施工，却遭到居民强烈反对，该小区业主表示，小区内传闻裙楼将被分割改造成公寓。
  
  
  
  
  
  
  
  据了解，中银花园共有5栋住宅楼同两栋写字楼构成，1997年建成，1000多户，楼高三十二层，分为二房二厅、三房二厅、四房二厅及多款复式单位，而这次修改的是1号楼和2号楼。
  
  
  
  
  
  
  
  对于商业裙楼改公寓，记者发现，除了涉及产权分割二手交易是否可操作的问题外，即便作为长租公寓或酒店，也经常涉及消防、治安、环保等问题，容易遭致小区住宅业主的投诉。
  
  
  
  
  1
  
  外立面修改是否经过合法程序？
  
  
  
  2017年7月16日公布的《市规划国土委福田管理局关于中银花园1号楼1-3层，2号楼1-3层外立面改建方案的公示》显示，中银花园位于福田区彩田路西、红荔路南交界，1号楼1-3层、2号楼1-3层产权人均为李丽，建筑面积共203651.8平方米，用途为商业，现申请一号楼裙楼1-3层及2号楼裙楼1-3层外立面修改，后福田区住建局对《中银花园裙楼外立面改造工程》在2017年8月23日发放施工许可证。
  
  
  
  记者了解到，小区裙楼被一家投资公司买了下来，重新整修，楼下的3层被脚手架围起来正在整修更新。根据公示的内容，改造完成后，底部的商业裙楼外立面不再是暗红色，而变成了金属、镜面的组合，或将建成一个商业综合体。
  
  
  
  2019-06-13 22:27:04
• 133****0209 商业地产库存当前十分严重，远超出我们的想象。
  
  
  
  数据显示，目前商业地产库存达到11亿平方米，按照去年商业销售面积9252万平米计算，去化周期超过11年，远远高于住宅6~7年的库存去化周期。
  
  
  
  为了拯救水深火热中的开发商，中央使出了终极大招：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
  
  
  
  商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报。商改住可以说为很多困境中的开发商解了套，让他们有了更多选择。
  
  
  
  但商改住同样也面临着复杂的手续、非常高的改造成本等问题，商改住到底是去库存机会还是新的火坑？明源君对话了有商改住经验的湾流国际青年公寓总裁林友威及其设计合作方锋思设计。
  
  
  
  1
  
  怎样的商业地产适合改成公寓？
  
  
  
  当前商业地产库存问题非常严重，但并非所有商业地产都适合进行商改住的。
  
  
  
  比如有些地段偏远、居住条件较差的商场，还不如小区房，即便改成长租公寓，估计也没有人愿意去租。湾流国际青年社区总裁林友威认为，一般湾流青年社区在选择商业物业改造会有以下几个判断标准：
  
  
  
  
  
  
  
  
  2
  
  商改住前期做好5大准备
  
  
  
  商改住听起来很美，但涉及到的问题可谓方方面面，一不小心就可能掉坑了。所以在改造前一定要了解清楚。
  
  
  
  1手续办理
  
  
  虽然中央出台了商改住政策，但具体的落实还有赖于地方政府出台具体操作细则。比如四川政府规定，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。
  
  
  
  值得注意的是，商改住仍需要将土地用途调整为居住用地，但办理土地变更手续涉及的政府部门多、审批环节多，审批时间长，手续复杂，审批难度大。
  
  
  
  而湾流国际青年社区的之前操作手法是，商业地产按酒店申报，申请特种行业许可证，办理酒店管理经营许可。
  
  
  
  2周边施工条件
  
  
  满足物料堆场及车辆进出要求，施工过程中协调好邻里关系。
  
  
  
  3资金准备
  
  
  资金预算须覆盖整个项目资金峰值，包括首期租金、押金，报建费，装修款，开办费，营销费等。
  
  
  
  4团队和人才准备
  
  
  完成整个公寓运营闭环需在项目投资、市场定位、设计、工程施工、营销、运营等全流程有专业化的团队支撑与保障。
  
  
  
  5设计和施工合作对象
  
  
  这个非常重要！对于没有改造经验的开发商而言，经验丰富的靠谱合作伙伴可帮你少走很多弯路。比如湾流青年社区选择的设计合作伙伴有法国GPT、西班牙兰庭等，施工合作伙伴有广域、上海城建、中建7局。
  
  
  3
  
  商改住设计注意要点
  
  
  
  对于代建商业项目，商改住难度会小很多，但对于已建成的商业项目，后期改造涉及到的问题非常多，成本相对也比较高。百货或商场改造公寓的设计核心有2点：一是采光通风问题，二是业态交叉影响问题。
  
  
  
  下面以上大路的湾流国际青年社区为例说明。
  
  2019-06-13 22:27:00