房产中介机构是做什么的 ？

• 151****5082 根据我们的经验整个注册流程您需准备以下几个方面的事宜：
  1.使用附件传送、快递或其他方式提供您和投资人的身份证复印件，说明公司注册资金的额度及全体投资人的投资额度，准备好至少5个公司预先名称；
  2.您需选择就近银行进行注资手续；
  3.您需携带身份证前往工商所签字验证；
  4.所有证件办理完毕后您需选择就近银行办理基本账户和纳税账户；
  5.其他所有手续由相关部门完成。 注册流程依次为： 查名（确定公司名字）→验资（完成公司注册资金验资手续）→签字（客户前往工商所核实签字）→申请营业执照→申请组织机构代码证→申请税务登记证→办理基本帐户和纳税账户→办理税种登记→办理税种核定→办理印花税业务→办理纳税人认定→办理办税员认定→办理发票认购手续。 具体流程解释： 工商所流程：
  一、查名（需1周时间） 所需资料由您提供：
  1.全体投资人的身份证复印件（投资人是公司的需要营业执照复印件）
  2.注册资金的额度及全体投资人的投资额度
  3.公司名称（**好提供5个以上）、公司大概经营范围。 查名资料备齐后由相关部门受理，查名所需手续由相关部门完成，查名通过后会预先通知您并核发查名核准单一份、一套章（公司公章财务章法人章股东章）及银行询证函一份。
  二、验资（即办即完） 您凭核发的查名核准单、银行询证函、一套章去您就近银行办理注册资金进账手续，办理完后从银行领取投资人缴款单和对账单，银行询证函则由银行直接快递会计事务所，随后由会计事务所办理验资报告。 验资通过后核发验资报告2份。 验资必须由您本人完成，委托其他机构办理将会承担相关责任，具体参见新公司法第十二章法律责任。
  三、签字（即办即完） 您带好身份证前往工商所进行签字，工商所核实后通过。 签字需要本人到场，经工商所人员确认为本人无误后签字生效，签字通过后即可以开始办理营业执照。
  四、办理营业执照（需2周时间） 所需材料仅供您参考，所有资料由相关部门提供：
  1.公司董事长或执行董事签署的《公司设立登记申请书》 ；
  2.公司申请登记的委托书 ；
  3.股东会决议 ；
  4.董事会决议 ；
  5.监事会决议 ；
  6.章程 ；
  7.股东或者发起人的法人资格证明或自然人身份证明 ；
  8.董事、监事、经理、董事长或者董事的任职证明 ；
  9.董事、监事、经理的身份证复印件 ；
  10.验资报告 ；
  11.住所使用证明（租房协议、产权证）；
  12.公司的经营范围中，属于法律法规规定必须报经审批的项目，需提交部门的批准文件。 资料齐全后所有手续由相关部门完成，报工商局审批后核发营业执照正副本和电子营业执照，随后工商所流程完毕。 以下为质监局流程 办理组织机构代码证（需1周时间） 本步骤手续和所需资料由相关部门提供并完成，前往质监局办理组织机构代码证，核发代码证正副本和代码卡后质监局流程结束 以下为税务局流程： 办理税务登记证（需2周时间）
  一、提供资料：所需资料仅供您参考，所有资料由相关部门提供。
  1.《企业法人营业执照》原件、复印件各一份 ；
  2.《组织机构统一代码证》原件、复印件各一份 ；
  3.《验资报告》原件、复印件各一份 ；
  4.企业章程或协议书或可行性研究报告或合同书原件、复印件各一份；
  5.法定代表人、财务负责人和办税人员的《居民身份证》原件、复印件各一份；
  6.经营地的房产权或使用权或租赁证明（加贴印花税）原件、复印件各一份。
  二、填写表格报送市局：所需步骤仅供您参考，所有手续相关部门操作。 填妥税务登记表及其他附表，呈税务所所长签字通过后连同所需材料报送市税务局（均由相关部门办理），核审并审批后打印税务登记证并领取税务登记证，至此税务局流程结束。 至此所有证件办理结束，您交纳办理费用后领取所有相关证件，然后前往您就近银行办理基本帐户和纳税账户（相关部门提供办理此业务的详细资料和步骤） 后续手续流程：（后续流程共6项，均在税务所完成，所有手续所需材料由相关部门提供和完成）
  1. 办理税种登记：按您公司的情况，确定公司的性质（贸易型税率4%、生产型6％、服务型5％等），提供相关材料填妥相关表格后呈税务专员；
  2. 办理所得税核定：通常所得税为核定征收方式，提供相关资料后填妥相关表格后呈税务专员；
  3. 办理印花税业务：按您公司的规模，提供相关资料后填妥表格购买相关印花税票；
  4. 办理纳税人认定：按您公司的注册情况，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员；
  5. 办理办税员认定：提供相关资料后填妥表格后呈税务专员，为您的公司人员办理办税员证件；
  6. 办理发票认购手续：根据您公司所需的发票种类，提供相关资料后填妥表格后呈税务专员申请发票。 2019-02-26 22:46:50
• 134****0815 房地产中介又名房地产经纪，是指在房地产交易环节中提供中间服务并收取佣金的商人。（佣金是他们唯一的收入来源）,在交易环节，即不是业主的代理人。也不是客户的代理人。
  
  房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
  
  谁有资格从事房地产中介？
  
  对中介服务机构中的专业人员进行资格认证是国际上通行的做法。我国《房地产管理法》第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。因此，房地产价格评估人员必须经房地产行政主管部门对其专业技能、职业道德和从业情况进行客观的考核，经批准发给房地产价格评估资格证书后，才能持证上岗承担评估工作。没有取得这种资格的人就是非房地产价格评估人员，而非房地产价格评估人员是没有资格进行房地产价格评估的，即使有些人违反规定对某些房地产进行了评估，这种评估也是无效的。
  
  房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试和执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》的人员。知道了这些情况，假如有一天您也需要进行房产评估，可以先要求看看评估人员的相关证件。 经考试合格并注册登记取得估价师资格的人员，享有下列权利：（1 ）有执行房地产估价业务的权利；（2 ）有在房地产估价报告上签字的权利；（3 ）有使用房地产估价师名称的权利。 同时应当履行下列义务：（1 ）遵守房地产评估法规、技术规范和规程；（2 ）保证估价结果的客观公正；（3 ）遵守行业管理规定和职业道德教育，不断提高业务水平；（5）为委托人保守商业秘密。
  
  《房地产管理法》只规定了对房地产价格评估人员实行资格认证，但没有规定对房地产咨询人员和经纪人实行资格认证制度，这是因为价格评估业是中介服务中专业性、技术性**强的业务，且与国家税收和房地产交易当事人的利益密切相关。但是，房地产咨询人员和经纪人的从业资格也有一定的要求。
  
  对此，建设部《城市房地产中介服务管理规定》对房地产咨询人员提出了三项条件：一是必须具有房地产的相关专业中等以上学历，二是具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，三是要取得房地产咨询人员考试合格证书。房地产咨询人员的考试办法，授权省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。
  
  由于房地产经纪人承办事务比较具体，工作效果主要是靠经纪人的实践经验和服务态度，而且目前经纪人的组成情况比较复杂，许多人员虽然没有较高学历和职称，但熟悉业务，工作经验丰富，能够胜任经济人工作。因此该规定没有对经纪人的学历和职称提出要求，只规定必须经过房地产经纪人的考试和注册，取得《房地产经纪人资格证书》后方可从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定。
  
  房地产中介服务的费用如何收取？
  
  房地产中介服务费用要由房地产中介服务机构按收费标准统一收取，并开具发票，依法纳税。房地产中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所或交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
  
  房地产咨询收费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按照咨询报告的技术难度，工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人力和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但不超过咨询标的额的0．5%。
  
  房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，尤论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2．5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但**高不超过成交价格的3%。
  
  房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估和一般宗地评估采取差额定率分档累进计费，即按房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。具体收费标准见附表。
  
  城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》(附表)协商确定，为土地使用权抵押而进行的土地价格评估评估机构按一般宗地评估费标准的50%收费，每宗地评估费不足300元的按300元收 取。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。
  
  相关法规：
  
  1、《城市房地产中介服务管理规定》；
  
  2、《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》。 2019-02-26 22:46:42
• 132****7784 一、中介公司的产生
  中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？
  因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房
  非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，
  此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展
  的作用。
  但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？
  因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，
  所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
  二、中介员的角色
  请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？
  其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应
  因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。
  而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你
  的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。
  三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度
  中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都
  要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介员的工作主要分三
  大类，就是预备、执行、才有收成。
  预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。所
  以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。
  锄价（制造一些比市场价低的楼盘）
  受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。
  1、为什么要不停找新盘呢？
  现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客
  人**终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢
  ？
  2、为什么要更新业主动态及楼价？
  更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价
  。再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场**新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了
  解行家动态。再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做
  出相应对策。
  请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。
  3、锄价（制造荀盘）
  锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交
  易有50%成功率，为什么呢？
  因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。
  4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到**低。就算有对手同你竟真同
  一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业
  主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。
  荀盘是用什么定义呢？
  成功经纪人的日常工作:::
  1、每天准时到公司，（**好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
  2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
  3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
  4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
  5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
  6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
  7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
  8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
  9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
  10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
  11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
  12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
  13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
  14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。
  15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
  16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
  17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
  18、晚上是联络客户与业主**佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
  19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
  20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
  21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
  22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做
  到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！
  失败业务员的日常工作
  1、常迟到，开小差。
  2、望天打卦，无所事事。
  3、一周看房次数不过三次。
  4、洗盘工序得过且过，毫无内容。
  5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
  6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动
  7、阳奉阴违、只做表面功夫。
  8、上班等下班，做业务的心态不够强。
  9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。
  10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。
  11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。
  12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。
  13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
  14、不会自我检讨做业务的能力。
  15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
  16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
  17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。
  18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。
  19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）
  20、对买卖手续流程不充分了解。 2019-02-26 22:46:32