有谁知道怎么买国外的房子？

• 136****6094 　　一、 交易背景
  　　由于中国境内房地产限购措施的全面推开，美国的物业估值降低形成天然吸引力、中国境内法律对投资者投资渠道的拓宽、美国成熟的社区和服务等，赴美购房的中国投资者日渐增多，相应的市场和服务亦日趋成熟。
  　　但由于考虑到未知的信用及法律的风险，包括对国外房地产市场、货币市场、税赋体系、资产管理等的不了解，多数投资者仍然比较谨慎，现阶段境外购房的目的主要有投资、移民、子女留学等。
  　　二、 交易流程
  　　第一步：买家通过境内代理机构确定待购房屋，并与境内代理机构签订预约合 同，缴纳一定数目的意向金；
  　　第二步：美国房地产出售方确认是否出售待购房屋。如否，境内代理机构将会 如数退还买家有关意向金；
  　　第三步：美国房地产出售方与买家签订购房合同。同时，买家支付约占房款10% 的首期房款（initial deposit），存入美国房地产出售方的律师信托帐户；
  　　第四步：买家向合格的贷款银行接洽申请放贷（通过境内代理机构或其他途径 选择贷款银行）；
  　　第五步：在指定银行开立托管帐户（escrow），并在签订托管指令（escrow2 instructions）、提交贷款文件（loan documents）及其他文件后，买家将尾款（Down payment）存入美国房地产出售方的律师信托户口，结束第三方托管（Close of Escrow），同时发生产权变更（change of ownership），购房完成；
  　　第六步：由于买家多数不在美国居住，多数会向美国房地产出售方所属的资产 管理公司签订《资产管理合同》，进行资产运营的托管，如出租、租金收取、房屋转卖等。
  　　三、主要法律问题及其解决
  　　1. 买家在支付房款时涉及的外汇管理问题。
  　　由于中国公民赴境外购买房产属于对外投资，根据《个人外汇管理办法》第16条及《个人外汇管理办法实施细则》，境内个人对外直接投资符合有关规定的，经外汇局核准可以购汇或以自有外汇汇出，并应当办理境外投资外汇登记。另据与上海市外汇局的口头咨询，现阶段我国对此类投资的外汇支出不予批准和登记。
  　　另据《个人外汇管理办法》，经常项目个人外汇的“外汇储蓄账户内外汇汇出境外当日累计等值5万美元以下（含）的，凭本人有效身份证件在银行办理”，由于通常首期房款不会超过5万美金，因此实践中会将首期房款作为经常项目外汇直接汇出；余下的90%尾款由境外的贷款银行支付给美国房地产出售方律师信托帐户，不产生外汇管制问题。该等行为严格来说是对个人外汇管理的一种规避行为，可能产生法律风险。
  　　在实践操作中，根据我们与中国银行、工商银行、东亚银行等主要银行所进行的咨询，如果个人走5万美金经常项目额度，根据各银行操作规定，海外帐户不得为公司帐户或信托帐户，须为个人帐户；如海外账户为机构账户，必须提供相关证明文件，表明该等款项符合经常外汇项目。
  　　由于该等操作限制，美国房地产出售方在交易过程中，在上述第二步中设立美国律师个人信托帐户，再由美国律师将**款转帐至第三方信托公司的信托帐户。
  　　2. 在中国买家与贷款银行办理贷款过程中，办理房产按揭的贷款银行可能涉及的情形有两种：
  　　(1) 贷款银行为境内银行：经过电话咨询，多数境内银行如中行、工行等并无办 理境内个人购买境外房产的贷款业务；
  　　(2) 贷款银行为境外银行，并通过其境内分支机构（如有）协助办理。此时贷款 资格审查将涉及境内有关证明文件的提供，根据不同的银行的要求，如收入报告、身份证明资料、信誉记录等。
  　　3. 美国购房合同中的细节 在合同签订过程中，买家们通过审阅中文译本的房屋买卖合同，根据中国房产买卖的交易习惯提出问题及修改意见，例如：
  　　(1) 美国购房合同中并未写明房屋及土地的具体面积，及如果经专业评测机构测 量后如与合同面积不符时的救济途径。经过与美国房地产出售方的沟通，同意在合同上标明房屋及土地的面积，并承诺如有误差将会退还相应的房款给买家，同时解释：根据美国房产的买卖习惯，不会存在任何误差，因为美国不存在期房交易，所有房屋都已建成后，由政府进行测量后出具官方调查报告，以官方数据为准。
  　　(2) 如买家希望由自己的未成年子女一并签订房屋买卖合同并拥有相应产权，根 据美国律师的意见，美国法律对此并无限制，未成年子女亦可在买卖合同上作相应签署，并签署相关贷款申请文件，并在关闭交易账户、结束第三方托管时签署信托书（Deed of Trust）。
  　　(3) 关于购买加州房产后的税负问题，根据美国律师提供的意见，买家主要需要 支付的物业税，及相应物业出租后租金所得支付的所得税。物业税税率由加州法律统一规定，即新购住房房价的1%，该等税率或许会因之后房价的上升而相应有所升高，但**高不超过2%；在一般的美国购房操作中，加州物业税大多数被定在平均1.1%左右 2018-10-02 14:49:01
• 147****0970 一，根据中国法律规定，中国公民一年只能向海外账户汇款5万美金(40万左右人民币)所以，无形中，汇款成了中国投资者在海外房产道路上**先需要面临的一大困难。以下就为国内投资者介绍一下向海外汇款的方式：
  二，目前**可靠且**便捷的两种汇款方式是：
  1、由若干位亲戚朋友分别向投资者海外银行账号汇款
  2、投资者亲自去香港，再汇款至自己的海外账号
  三，美国有很多银行也可以办理海外汇款业务，包括花旗银行、中行、工行的海外分支机构等都可以，投资者只需提供海外银行账号、户名、开户银行的代码(这个需要到银行咨询，英文的代号缺少了是收不到汇款的)，办理时间大概是3~5天。
  四，据银行有关人士介绍，向国外汇款**好是选择国内的大银行，因为，大银行在国外的代理机构较多，例如中国银行在国外很多大城市，如纽约、伦敦、法兰克福、东京等都设有网点。如果汇款人在中行用票汇的方式办理汇款，取款时可以直接到中行的国外营业点办理解付手续。如果所在地没有汇出行的营业点，则要到汇出行指定的托付行办理，相对来讲，在托付行办理没有在直接营业点办理快捷方便。另外大银行的网络铺设要广，相对小银行，中间周转的环节要少一些，汇款的安全性更高。
  五，汇款方式、方法
  1，电汇方便快捷
  据银行内部人士介绍，向国外汇出汇款，电汇是一种比较常用的方法，现在很多**要求学生直接把学费电汇到指定的账户上，电汇一般两到三个工作日到账，分为外汇汇款和外钞汇款。
  据介绍，钞转汇的费用的产生是因为就个人储蓄来说，外汇可以直接转成外钞，但是外钞不能随意转成外汇，当汇款人采取“汇出”现钞时，由于现钞有实物的形式，银行必须将其出运至国外，运输费用将由客户承担，表现为“钞卖汇买”(客户卖出现钞、买入现汇)。
  2，票汇相对便宜
  据银行内部人士介绍，票汇是银行给汇款人开出汇票，然后本人携带汇票出国，或者采取邮寄的方式把汇票寄往国外。票汇不收电报费，其他收费项目和标准与电汇相同。
  虽然票汇的费用相对便宜一些，但是它没有电汇的速度快，而且票汇需要到开票行的国外网点或开票行的指定托收行办理解付手续。
  银行人士建议大额汇款**好采取电汇的方式，因为汇票一旦遗失，挂失等手续相对麻烦一些，而且汇票有一年的有效期，过了有效期就会退回到原来的开票行。
  3，西联汇款、速汇金即时到账
  目前专业汇款公司纷纷和国内银行合作，推出了一系列快捷的跨国汇款服务，如与农行、邮局合作的西联汇款、与工行合作的速汇金汇款等。这种汇款方式可以即时到账，免收钞转汇费用、中间银行手续费和电报费，只按照相应的汇款金额所属等级一次性收取手续费。如农行西联汇款1000到2000美元收取25美元手续费，2000到5000美元收 2018-10-02 14:48:48
• 141****9687 首先要了解他们房地产、物权相关法律；其次了解相关的各种税；还有买房、卖房程序、继承、物业等，该国家法制是否健全等。如美国买房要注意：1、不要买很偏僻的房子，地段一定要很好。地段偏僻出租不了，自住也很害怕，万一黑鬼来了怎么办？而且美国人都可以买枪，像雇佣军一样，让人害怕。所以一定要买在好地段、好学区的房子，当然，那些富豪买豪宅是除外，因为保安很多，不用怕。
  2、不要图便宜。现在很多公司卖中国大陆客户几万的房子，是便宜，但是在美国投资公司手里2万美元买的，5万、7万卖给中国人，关键在黑人区，已经有2个人遇到这件事情，气的哭了，还有个把名字都写错了。花了几十万人民币，名字是别人的，您说郁闷不郁闷，悲催啊。美国房子是便宜，但是还是美国大的馅饼。中国人内斗、坑自己人是**拿手的。
  3、一定要在百度、Google上搜一下房子所在的地段。因为美国房子地段是第一考虑的。百度上关于美国信息很多，搜一下，可能不要后悔一辈子。不要听有些公司乱说。自己多了解信息。
  4、**好自己看房。很多老房子需要维修，而有些维修是表面上看不出来的，在图片上是更看不出来，除非年代很新的房子，比如在2005年以后的还要好一点。不要买了房子，还有一大堆需要维修的，那就悲催了。美国屋顶更换需要3万美元左右，空调1万美元（中央空调，不是我们的挂机）。 2018-10-02 14:48:35