我想问下土地增值税的两种计算方法是什么？

• 146****6064 甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
  乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目(包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等)为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的**基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
  现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。
  湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品(包括门面房、车库等)已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。
  经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，实现销售收入26485.56万元，其中：普通标准住宅4018.75万元，非普通标准住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中：取得土地使用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发成本14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元(按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算)，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额=26485.56-24721.54=1764.02(万元)。
  甲计算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通标准住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发成本4187.07万元，房地产开发费用=(1072.88+4187.07)×10%=526(万元)，与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规定的加计20%扣除数1051.99万元，增值额=4018.75-7065.01=-3046.26(万元)，增值额为负数，不用缴纳土地增值税。
  2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：取得土地使用权所支付的金额938.40万元，房地产开发成本3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规定的加计20%扣除数943.42万元，增值额=3829.78-6348.61=-2518.83(万元)，增值额为负数，不用缴纳土地增值税。 2018-08-23 07:43:04
• 142****0440 土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。
  第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
  第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
  以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。 2018-08-23 07:42:53
• 137****9970 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
  （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
  （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
  （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
  （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  ]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20％加计扣除。则其应纳税额为：
  　　扣除项目金额＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9万元
  　　增值额＝3800-2830.9＝969.1万元
  　　增值额占扣除项目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
  　　应纳税额＝969.1×30％＝290.73万元 2018-08-23 07:42:41