转让旧房如何计算土地增值税？

• 152****7304 纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。
  
  (一)纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额=发票所载金额×(1+购房年度×5%)的公式计算扣除项目金额。
  
  (二)对转让旧房及建筑物，无评估价格，又无购房发票的，实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额，依率计征。计税金额50万元以下的(不含50万元)，核定征收率为0.3%;50万元至100万元的，核定征收率为0.5%;100万元以上的，核定征收率为1%. 2018-07-12 11:39:16
• 155****4110 一、对个人转让住宅类的旧房，按《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第三条规定，自 2008年11月1日起，暂免征土地增值税。
  
  二、对单位或个人转让非住宅类的旧房及建筑物，分三种类型计算：
  
  1、能取得有资质的评估机构对房屋及建筑物的评估价格的；根据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用、以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税；
  
  2、不能取得有资质的评估机构对房屋及建筑物的评估价格，但能提供购房发票的；按《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件第二条规定执行，即经当地税务部门确认， 可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，以每年加计５％计算扣除额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数
  
  3、对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的；地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 2018-07-12 11:37:06
• 137****2680 一、关于新建房与旧房的界定问题
  
  财税字[1995]48号规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局
  
  具体规定。
  
  二、旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围
  
  1.适用个人名义的商业再转让；
  
  2.适用公司名下的住宅、商业再转让；
  
  3.个人名下的住宅转让不适用。
  
  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。
  三、具体计算步聚
  
  1.计算评估价格。
  
  公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。、
  
  2.汇集扣除项目金额。
  
  3.计算增值额。
  
  4.计算增值率。
  
  5.依据增值率确定适用税率。
  
  6.依据适用税率计算应纳税额。
  
  7.应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 2018-07-12 11:34:52