乡镇产权房,乡产权房能买吗

• 152****8602 因为乡镇社区的楼房都是在集体土地上建设的，没有土地使用证，是属于违章建筑，所以都是小产权房。
  不建议购买，
  （一）小产权房的定义
  小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
  （二）小产权房的性质
  国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
  和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。
  （一）购买小产权房的法律效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也应当区分不同情况，妥善处理。
  1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
  2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  （二）购买小产权房能拿到房产证吗
  如前所述，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。也就是说因为小产权房并非由国家所颁发，所以小产权房是没有房产证的房子，只有土地证，也相当于买了小产权房的房子只有使用权，没有的所有权。
  总的来说，小产权房的购买有着一定的风险。对于小产权房的产权的取得，要按具体的情况分析，所以建议在购买小产权房时一定要对房屋的性质区分清楚，以免得不到产权，造成利益损失 2018-06-16 15:03:06
• 158****3509 北京市区天桥附近有我家祖产房屋两间。我在此结婚并养育了四个子女。 1987年，天桥宾馆扩建，占了我家房屋。 当时，我大女儿下乡在河北省某县插队，后安排到县银行工作，生有二子。单位在县城已经分配住房。其长子孙大随母生活，次子孙二年幼，在京由我照看。 我大儿子已工作，单位在我家附近，单位分配平房一间。 二女儿在丰台工作，单位也分配了房屋。但单位分配的房屋属于单位内部自建房，没有规划局批示，不能迁入户口。二女儿和她的女儿徐某户口在我家没有迁出。 二儿子与同院进城接班的一个姑娘结婚，二儿媳一人户口在京。 1987年拆迁时，我与丈夫应分得一居室。长女和她两个儿子户口不在北京，不在安置范围。长子单位已经分房不在安置范围。次女单位虽分房但不能落户，在安置范围。因其女儿不满12岁，不能分室，只能安置一间平房。次子已婚，配偶就在同院，与其配偶另行安置。因当时长子、长女经常在家居住，安排一居室我不同意。后安排我家两室一厅。安置人口包括我夫妻二人、次女以及次女之女徐某。两居室我家也无法居住，后换成小三居室（共60 平米，无厅）。位于丰台区。房屋产权属于天桥宾馆。承租人是我丈夫。 这个小三居离我次女的住房很近，二儿媳安排的住房就在我家对面。后来有了知青子女可以回城一个的政策，孙二户口迁入北京。逢年过节，长子和长女都来聚会。三居室中大间由我丈夫居住，兼做作客厅，长子来了就住客厅沙发。中间由我居住，小间由孙二居住。长女来了就住孙二的屋。20年全家一直很和睦。从去年开始发生了纠纷。 起因是：.孙二年过三十要结婚。长女认为孙二从小在张家长大的，应当将媳妇娶到这个家。长女单位分配的住房已经买下，有400平米，且丈夫已经去世，可以接我们夫妻去河北省养老。两个儿子不同意长女把我们接走。次女认为此房有她和她女儿的一半。大家都不同意孙二在此房结婚。当初我们全家都同意孙二户口迁到我家，是因为按当时的政策年轻人一毕业**就给分配工作，一上班单位就给分房。谁知的后来政策变了，孙二毕业后十年没有稳定工作，去年有了稳定工作单位也不分房了。在大家的反对下，长女只好贷款在北京又买了一套两居室，为孙二办了婚事。从此，为了房屋今后的归属产生了分歧。 长女的道理是：我是这个家长大的，我退休十年来一直在这家照顾父母。现在政府的政策允许知青回城了，我要把户口迁回来居住，继续照顾父母。我大孙子要上学，接来北京学习条件好，上大学加分。以后孙二有了孩子我在北京也方便照顾。 次女的道理是：这房子有我一半，这是政府给的。20年我没有住过，你们住了我的房子20年，应当给我补偿，或者把爸爸妈妈接走，该我住20年了。 我认为：长女中年丧夫，一个人拉扯两个儿子，又买了两套房子，生活**苦，平时我**偏向她，资助她。但她在河北有400平米产权房，在北京又买了一套两居室。应当住到儿子那里去。不能怕得罪儿媳回娘家争房。 次女离我很近，照顾我**多，家里做了好吃的，都要给我端来。她的平房拆迁后，单位又分配了一套100多平米的复式小楼，现已买下产权，住房也很宽裕。当初拆迁时只是用了一下他的户口，她结婚后从来没有在娘家住过，不应当争这祖产房房。女儿徐某出嫁应当夫家准备房。张家祖产房应当留作张家后人聚会所用，不应留给外姓人。 长子下海十八年了，没有赶上分房，现在退休了，夫妻二人，仍然租住在14.8平米的小房内。虽然攒了点钱，远不够卖房的。我家房屋市场价值40万。长子想出40万，20万给我们养老，20万给次女和徐某，让她们把户口迁出。但孙二户口不迁走，长女又要把户口迁来。长子担心钱花了住不进来。
  2018-06-16 15:03:00
• 155****9898 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
  
  目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
  
  和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
  
  那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
  
  首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
  
  既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 2018-06-16 15:02:55
• 148****6711 “小产权房”（它不是一个法定概念），指集体土地上的建筑物，包括农民在宅基地上经过批准建设的房屋和乡村企业合法用房等。按照规定，小产权法应依法颁发（集体土地上的）房屋所有权证和集体土地使用证。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。如果你是该集体组织成员，符合一户只有一处宅基地的，可以购买。
  
  《土地法》第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
  第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
  第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 2018-06-16 15:02:40