济南物业管理条例内容是什么 济南物业管理条例有什么用

• 155****6216 济南市房产管理局关于印发《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》的通知
  济房政字〔2003〕97号
  各物业管理公司、房屋开发建设单位，各业主大会：
  国务院第379号令颁布并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，是我国第一部物业管理行政法规。这一法规的颁布施行，对促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。为推动《物业管理条例》在我市的贯彻落实，现将制定的《济南市贯彻落实〈物业管理条例〉试行意见》印发你们，望认真遵照实行。
  二OO三年十一月四日
  济南市贯彻落实《物业管理条例》试行意见
  为深入贯彻落实国务院颁布的《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》），促进我市物业管理工作的健康发展，现结合我市开展物业管理工作的实际，对贯彻落实《物业管理条例》提出如下试行意见：
  一、建立业主大会制度，健全业主自治自律机制
  （一）业主大会的成立条件
  一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，可以成立一个业主大会。
  （二）物业管理区域的划分
  1、按城市规划部门批准的项目红线范围划定。其中分期开发建设、总建筑面积超过30万平方米的项目，共用设施设备可以区分开来的，由房屋所在区房产管理部门会同当地街道办事处根据规划部门批准的分期红线范围及物业规模、业主自治管理需求等相关因素确定。
  2、已建成的旧的住宅区由各区房产管理部门会同当地街道办事处根据房屋的共用设施设备、房屋管理的现状及业主自治管理需求等因素确定。
  （三）首届业主大会的筹备与召开
  1、已实行物业管理的区域
  物业区域符合成立业主大会条件后，开发建设单位或其受托的物业管理企业应及时书面报告房屋所在区房产管理部门，成立首届业主大会筹备组，筹备组由区房产管理部门、房屋所在地街道办事处、部分业主、物业开发建设单位组成。筹备组中的业主由区房产管理部门、街道办事处、物业开发建设单位组织业主推荐产生，筹备组成员名单确定后，区房产管理部门和街道办事处应在物业区域内公告。
  物业区域符合成立业主大会条件后，物业开发建设单位不及时履行筹备义务的，经物业区域内20%以上的业主提议，可在区房产管理部门、街道办事处指导下组成筹备组，并向物业开发建设单位发出参加首届业主大会筹备组的邀请，物业开发建设单位在10日内无答复的，视为其放弃履行参加首届业主大会筹备组的权利和义务。
  筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，并组织召开首届业主大会会议选举产生业主委员会。召开业主大会会议时，应邀请居民委员会参加。
  物业区域业主人数较多的，筹备组应在首届业主大会会议召开前，组织业主选举产生业主代表。2、尚未实行物业管理的物业区域
  尚未实行物业管理的物业区域需要成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处、区房产管理部门及已售公房原产权单位或物业开发建设单位、部分业主组成筹备组，组织成立首届业主大会。
  （四）首次业主大会会议上业主投票权的确定
  业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有权证的，每证计一票。
  （五）业主大会的备案及变更备案
  经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持业主大会的会议记录和决议，业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区房产管理部门备案。
  业主委员会备案的有关事项发生变更的，应于变更后15日内，依照前款规定办理备案变更手续。
  凡符合《条例》及《业主大会章程》规定产生的业主委员会，由区房产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定使用和管理印章。
  （六）业主自治自律机制
  业主必须按《条例》及《业主大会章程》的规定履行自己的权利和义务；遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和业主大会的决定。
  业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的有效机制，应当按照《条例》、《业主大会规程》的规定及《业主大会议事规则》履行职责。
  业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会会议的召集，了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约和业主大会有关决定的实施，督促业主按时交纳物业管理服务费和物业维修基金。
  业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关的居民委员会，听取居民委员会的建议，配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作。
  （七）《条例》施行前已成立的业主大会
  《条例》施行前已成立的业主大会和业主委员会，应分别按照《条例》和《业主大会章程》的规定规范履行各自的职责，并在下一次业主大会会议召开时，将《业主委员会章程》修订为《业主大会议事规则》。
  二、全面落实前期物业管理
  （一）前期物业管理招标
  1、前期物业管理招标由物业开发建设单位依法组织实施。招标人可委托专业物业管理咨询公司编制招标文件和招标方案，有能力的也可自行编制。
  住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标、投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；总建筑面积在3万平方米以下的住宅小区，经房屋所在区房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
  2、物业开发建设单位应在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房产管理局备案：（1）项目规划总平面图；（2）招标公告或投标邀请书；（3）招标文件和招标方案。
  3、评标委员会的专家成员，应当由招标人在市房产管理局监督下，从物业管理行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。前期物业管理开标、评标过程应在市房产管理局或市房产管理局委托房屋所在区房产管理部门的监督下进行。
  4、评标委员会应根据投标单位的投标书、现场答辩和企业资质、业绩等因素进行综合评标。
  企业资质、管理项目情况和企业业绩以房地产行政主管部门公示的企业信用档案记载为准。
  5、物业开发建设单位应当自确定中标人之日起15日内，持开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料到市房产管理局办理备案手续。招标投标符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的，市房产管理局应出具备案证明。
  6、新建现售商品房项目前期物业管理招标应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
  7、物业开发建设单位在办理商品房预售合同备案和房地产初始登记时，应提交前期物业管理招标备案证明。
  （二）物业销售
  1、物业开发建设单位在销售（预售）房屋前，应参照示范文本制定《业主临时公约》。
  2、物业开发建设单位应在销售房屋时，向购房人明示《业主临时公约》、前期物业服务合同、前期物业管理服务企业及前期物业管理招标备案证明，并予以说明。
  3、物业开发建设单位与购房人签订《商品房买卖合同》时，购房人应书面承诺遵守《业主临时公约》，并与物业开发建设单位签订缴存维修基金协议，与物业开发建设单位选聘的物业管理企业签订《前期物业服务协议》。 2016-08-03 16:36:45
• 133****5906 《商品房买卖合同》中应明确供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施交付使用期限和有关权益、责任；明确物业管理区域内公共配套建筑的产权归属、物业管理用房的配置，以及物业区域符合成立业主大会条件后的60日之内，物业开发建设单位履行首届业主大会筹备义务的承诺。
  （三）物业的验收移交和物业管理用房
  1、物业开发建设单位按规定程序开发建设物业，物业具备交付使用条件后，物业管理企业方可承接物业。物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行检查并做好记录。一是查验物业开发建设单位有关供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施的交付使用承诺是否落实，明确配套基础设施管理维修责任和产权归属；二是查验房屋共用部位的建设质量。对查验中发现的房屋质量和公建配套设施等问题，及时书面告知物业开发建设单位。物业开发建设单位对物业管理企业验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。
  2、物业开发建设单位应按《条例》第二十九条和第三十条的规定向物业管理企业移交物业管理资料和物业管理用房。
  3、物业管理用房包括物业管理企业办公用房和业主大会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会，产权属全体业主所有。
  物业管理用房的具体标准为：物业管理企业办公用房，按不低于该物业管理区域内房屋总建筑面积的0.2%配置；总建筑面积在5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米配置。业主大会用房按不低于建筑面积30平方米配置。
  建设单位提供的物业管理用房必须是能够独立使用的房屋。
  三、进一步规范物业管理服务
  （一）物业企业资质和从业人员
  从事物业管理经营服务的企业应当具有独立的法人资格和相应资质；从业人员应参加房产管理部门组织的上岗培训和再教育，并取得从业上岗证书。
  （二）物业服务合同
  1、物业开发建设单位、业主大会应与其选聘的物业管理企业订立书面的前期物业服务合同、物业服务合同，就物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定，并到房屋所在区房产管理部门办理备案手续。
  2、物业管理服务事项主要包括：物业共用部位的维护与管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；维修基金帐目代管服务和物业档案资料的管理。
  （三）物业管理服务收费
  1、业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前尚未在合同中约定物业服务费标准的，按市物价部门核定的标准交纳；业主大会成立后，由业主大会与其选聘的物业管理企业协商确定。
  2、水、电、暖、气等费用收取按《条例》第四十五条规定执行。物业开发建设单位未按有关规定办理水、电等公共配套设施验收移交手续的，由物业开发建设单位收取，或委托物业管理企业代收。
  （四）物业管理服务行为的规范和监督检查
  1、物业管理企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务，并在物业区域内公示物业管理服务事项、服务标准、服务收费等内容，接受全体业主的监督和主管部门的检查。
  2、市、区房产管理部门进一步完善投诉受理和处理制度，健全企业信用档案，加强对企业服务行为的检查，对业主的投诉必须做到有落实，有反馈。
  四、明确物业管理维修责任，建立维修基金制度
  （一）物业管理维修责任
  业主应遵守《条例》和相关法律法规及《业主公约》的规定，合理使用物业，并承担属业主共有的共用部位、共用设施设备管理维修义务。供水、供电、供热、供气等单位应依照《条例》和相关法律法规的规定履行各自的维修管理职责。
  （二）物业共用部位、共用设施设备维修基金
  1、《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》（济政办发〔2001〕27号）印发后购买商品住宅的购房人，按购房总价款3%的比例缴存维修基金；济政办发〔2001〕27号文件印发之前购买的商品住宅，业主可按购房总价款3%的比例缴存维修基金，也可按每年每平方米2元的标准缴交维修资金。
  2、购房人一次性缴存的维修基金由物业开发建设单位在移交房屋时代收，并存入市房产管理局指定的银行专户进行管理；业主按年度缴交的维修资金由业主委员会或其委托的物业管理企业收取，存入市房产管理局指定的银行专户进行管理。
  3、本《试行意见》印发前，已按济政办发〔2001〕27号文件代收商品住宅维修基金或维修资金的物业开发建设单位，应于2003年12月10前将代收的维修基金、维修资金存入市房产管理局指定的银行专户，并按《济南市商品住宅维修基金缴存使用管理规定》规范管理，逾期不存入专户的，将按《条例》第三十三条规定处理。
  4、商品住宅维修基金和维修资金属业主所有，经业主大会同意后专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新和改造。
  第十条 下列事项由业主大会决定：
  （一）选举业主委员会，更换业主委员会的委员，监督业主委员会的工作；
  （二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
  （三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
  （四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；
  （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
  （六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  （七）审议批准物业服务合同；
  （八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  第十一条 物业管理区域内，业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的，经业主代表提议可以成立业主大会。
  第十二条 县（市）、区物业管理行政主管部门在收到业主代表提议后十五日内，指导物业所在地街道办事处、乡镇人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。
  筹备组一般由五名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
  第十三条 筹备组应当履行下列职责：
  （一）拟定业主管理规约草案、业主大会议事规则草案、业主委员会议事规则草案和业主委员会选举办法，制作表决票和选票，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人；
  （二）推荐业主委员会委员候选人；
  （三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
  （四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数。
  前款规定事项应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。
  第十四条 筹备组根据物业管理区域内的实际情况确定业主委员会具体人数，业主委员会由五至十五人的单数组成，设主任一人，副主任一至二人。
  第十五条 筹备组应当于业主大会会议召开十五日前将会议通知送达全体业主。会议通知应当在物业管理区域内公告栏或者其他显著位置公告。
  第十六条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满七日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作，并归档保存。
  第十七条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则规定召开，每年至少召开一次。
  经占建筑面积且占总人数百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 2016-08-03 16:36:38
• 153****6530 提议应当附上提议业主本人的签名、联系电话、房屋栋号室号、投票权数。
  业主委员会应当核实提议业主身份；无法核实业主身份的，提议无效。
  第十八条 业主委员会应当履行下列职责：
  （一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；
  （二）在街道办事处、乡镇人民政府的指导下组织业主委员会的换届选举；
  （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
  （四）监督业主管理规约的实施，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
  （五）整理、保存物业相关图纸、档案以及业主委员会会议记录等资料；
  （六）业主大会赋予的其他职责。
  业主委员会及其委员不得在物业管理区域内利用共用部位、公用设施设备和公共场所直接从事经营活动。
  第十九条 新一届业主委员会未能选举产生、业主委员会集体辞职的，按照本条例业主委员会换届选举的规定，重新选举业主委员会。
  业主委员会不能履行职责的，由所在地县（市）、区物业管理行政主管部门指导街道办事处、乡镇人民政府组织、协助业主召开业主大会，重新选举业主委员会。
  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将成立情况向所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。备案时应当提交以下材料：
  （一）业主委员会备案登记表；
  （二）业主管理规约；
  （三）业主大会、业主委员会议事规则；
  （四）选举和表决结果统计表；
  （五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
  业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照上述规定重新备案。
  第二十一条 业主委员会会议由主任或者副主任召集。
  经三分之一以上委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
  业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，作出决定时应当经全体委员二分之一以上同意。每名委员拥有一票表决权。
  业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会派员列席。
  第二十二条 业主委员会应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
  第二十三条 业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：
  （一）会议记录、纪要；
  （二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；
  （三）各届业主委员会选举、备案的材料；
  （四）业主名册；
  （五）物业服务合同；
  （六）其他有关资料。
  第二十四条 业主委员会任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满六十日前，应当报告所在地物业管理行政主管部门。物业管理行政主管部门应当及时通知相关街道办事处、乡镇人民政府指导原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举。
  新一届业主委员会产生后十日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处\乡镇人民政府应当协调、督促其移交。
  因参加业主大会会议的业主达不到法定人数等客观原因业主委员会未能如期换届的，原业主委员会仍可继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
  第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
  （一）不再是本物业管理区域内业主的；
  （二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
  （三）拒不履行业主义务的；
  （四）连续三次缺席业主委员会会议的；
  （五）因疾病或者其他原因丧失工作能力的；
  （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
  （七）被聘在本物业管理区域内物业服务企业工作的；
  （八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
  第三章 物业服务与管理
  第二十六条 在规划、设计、建设物业项目时，应当符合下列要求：
  （一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积千分之四的标准配置物业服务用房。房屋总建筑面积为两万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于一百平方米的物业服务用房。
  （二）规划部门审查物业开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业服务管理活动。
  物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。
  （三）物业服务用房交付时应当达到正常使用功能。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。
  第二十七条 新建物业的开发建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县（市）物业管理行政主管部门报送下列材料：
  （一）标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明；
  （二）物业共有部分的明细表；
  （三）前期物业服务合同；
  （四）应当招投标的物业项目提供物业服务招投标情况的书面材料。
  建筑区划内的房屋初始登记时，应当同时报送物业共有部分使用房屋的清单及相关资料，由房地产登记机构确认、记载、存档。
  第二十八条 业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。
  市、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业服务招投标活动实施监督管理。 2016-08-03 16:36:08
• 131****8391 第二十九条 建设单位应当按照下列规定完成前期物业服务的招投标工作：
  （一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
  （二）现售商品房在正式销售三十日前；
  投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业、建筑面积一万平方米以下的非住宅物业，经市、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
  第三十条 物业服务招投标活动中的评标，由招标人代表和物业服务管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由五人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的四分之三。
  评标委员会专家由招标人从市物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
  第三十一条 开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等。前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内，报县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
  第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
  第三十三条 建设单位在销售房屋前，应当依照物业管理行政主管部门公布的业主临时管理规约示范文本制定业主临时管理规约。业主临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
  建设单位在销售房屋时，应当与物业买受人签定前期物业服务合同，并将其和临时管理规约作为房屋销售合同的附件，经物业买受人签字确认后，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。
  首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约失效。
  第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验并办理承接验收手续。需要维修完善的，双方应当签订书面协议。
  建设单位应当向业主委员会移交下列资料：
  （一）物业的报建、批准文件，项目规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
  （二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
  （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
  （四）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单；
  （五）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
  业主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的，可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。
  第三十五条 前期服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新的物业服务企业移交本条例第三十四条规定的资料外，还应当移交下列资料和资产：
  （一）实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料；
  （二）物业服务用房；
  （三）使用公用部位、公用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产；
  （四）公用部位、公用设施设备经营性收益节余；
  （五）物业服务企业管理期间应当移交的其他管理资料和资产。
  第三十六条 业主入住前的物业服务费用由开发建设单位承担；业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。
  前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限在六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。
  第三十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
  物业服务企业的名称中应当标示“物业服务”字样，在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书。
  第三十八条 物业服务企业不得转让或者以出租、出借等形式变相转让资质证书。
  第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：
  （一）按照物业服务合同提供服务；
  （二）应当每半年向全体业主公布一次共用部位、公用设施设备经营收支情况，接受业主、业主委员会的监督；
  （三）在物业服务合同终止前三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起十日内向业主委员会移交有关资料、资产；
  （四）按照国家规定和物业服务合同的约定，负责物业的维修、养护和更新改造，并如实记录；
  （五）妥善保管财务收支账目和原始凭证；
  （六）按照规定报送各类统计报表和相关资料；
  （七）法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
  第四十条 非本市物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报市物业管理行政主管部门备案。
  第四十一条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当按照有关规定签订物业服务合同。
  物业服务合同应当载明委托服务事项、服务及收费标准、服务期限、双方的权利义务、合同终止条件、违约责任等内容。
  物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同副本报所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
  第四十二条 物业服务收费可以实行市场调节价或者政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
  实行市场调节价的，由建设单位或者业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。
  实行政府指导价的，按照政府公布的基准价及其浮动幅度，由建设单位或者业主与物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准，物业服务企业应当到市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。
  第四十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
  第四十四条 建立物业服务企业信用评定制度。具体评定办法由人民政府制定。
  市物业管理行政主管门应当每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用合同、提供服务等方面进行评定。对评定不合格的物业管理企业，由市行政物业管理部门责令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部门取消其一年内在本市承接物业服务业务的资格。
  第四十五条 建筑区划内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用，依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
  第四十六条 未实行物业服务的物业管理区域，由所在地街道办事处、乡镇人民政府）组织业主选聘保洁人员维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。
  第四章 物业的使用、维护与维修资金的管理
  第四十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。
  责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，费用由责任人承担。 2016-08-03 16:36:00
• 134****7583 第四十八条 业主、物业使用人和物业服务企业，应当遵守有关法律、法规的规定，不得影响公共安全，损害公共利益，不得干扰、损害他人的合法权益。
  因维修房屋及共用设施设备给有关业主造成损失的，由责任人负责修复或者补偿。业主、物业使用人应当为物业服务企业、他人维护房屋及共用设施设备提供便利，因业主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
  第四十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：
  （一）擅自拆改房屋承重结构；
  （二）擅自改变房屋或者共用设施设备的用途；
  （三）擅自占用、改变、损坏物业公用部位、公用设施设备；
  （四）擅自搭建建筑物、构筑物，设置摊点、市场，张贴、涂抹、悬挂物品；
  （五）乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；
  （六）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；
  （七）违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；
  （八）从事危害公共利益的行为；
  （九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
  第五十条 因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
  有关单位、个人或者物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
  第五十一条 实行物业服务的建筑区划内的垃圾由物业服务企业负责清理收集，垃圾运输由所在地县（市）、区环境卫生管理部门负责。
  第五十二条 利用物业共有部分进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
  第五十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。
  第五十四条 物业服务企业发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定和业主临时管理规约或者业主管理规约行为的，应当予以劝止。对劝止无效的，物业服务企业应当在二十四小时内报告有关行政主管部门；对违反规定的，有关行政主管部门应当及时处理。
  第五十五条 物业公用部位、公用设施设备保修期满后维修资金制度。
  市物业管理行政主管部门依法负责物业维修资金的缴存，并对物业维修和更新、改造，实行物业维修资金制度。
  第五十六条 物业维修资金实行专户存储、专款专用。物业维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次。
  物业维修资金增值资金分别计入分户帐，转作物业维修资金滚存使用。物业维修资金的管理费用在物业维修资金的增值收益中列支，并与物业维修资金分账核算。
  第五十七条 物业维修资金的使用由业主委员会向市、县（市）物业管理行政主管部门依法提出使用计划（尚未成立业主委员会的由业主大会提出），物业管理行政主管部门根据工程进度分期划拨使用。
  第五十八条 符合物业维修资金使用条件的按照下列规定列支：
  （一）房屋共用部位的维修和更新、改造费用，由该幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业维修资金中列支；
  （二）共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从缴存的物业维修资金中列支。
  第五十九条 已缴存物业维修资金的房屋产权转让时，买卖双方合同有约定的，按照约定办理过户手续或者缴存手续；合同没有约定的，自动过户。
  第五章 法律责任
  第六十条 违反本条例第二十六条规定，建设单位未按规定配备物业服务用房的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
  第六十一条 违反本条例第二十九条规定，建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正，并处十万元以下的罚款。
  第六十二条 违反本条例第三十四条、第三十五条规定,建设单位或者物业服务企业未按规定移交有关资料、资产的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，由市、县（市）物业管理行政主管部门予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。
  第六十三条 违反本条例第三十七条规定，以欺骗手段取得资质证书的，由市物业管理行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
  第六十四条 违反本条例第三十九条规定，物业服务企业转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上三万元以下的罚款。
  第六十五条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  第六章 附则
  第六十六条 本条例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日长春市第十一届人民代表大会常务委员会第2十一次会议通过，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《长春市城市住宅区物业管理条例》同时废止。
  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县(市)、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：
  (一)业主委员会成立情况的书面报告；
  (二)业主大会议事规则；
  (三)管理规约；
  (四)业主委员会成员名单及基本情况；
  (五)法律、法规规定的其他材料。
  第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。
  无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。
  换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
  第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。
  业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。
  业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。
  第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
  (一)利用职权谋私或者收受其他利益；
  (二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保；
  (三)侵占业主财产或者损害业主利益；
  (四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职；
  (五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。 2016-08-03 16:35:48
• 156****2530 第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。
  业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：
  (一)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
  (二)连续三次无故缺席业主委员会会议的；
  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
  (四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；
  (五)有严重侵害业主合法权益行为的；
  (六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。
  业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
  第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。
  关联法规：
  第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
  建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
  第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：
  (一)现售商品房项目在现售前三十日完成；
  (二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
  (三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
  第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。
  第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。
  建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。
  业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。
  第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。
  建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。
  物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。
  第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。
  第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。
  物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。
  第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
  建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。
  物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
  第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。
  业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
  第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。
  原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。
  第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。
  业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。
  第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：
  (一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；
  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
  (三)确保消防等公共安全设施完好有效；
  (四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案；
  (五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；
  (六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
  市、县(市)、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。
  第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。
  第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。
  物业服务收费实行政府指导价的，市、县(市)、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。
  物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。
  第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。
  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。
  物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
  第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。
  第四十四条 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。
  物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。 2016-08-03 16:35:37
• 132****2771 第四十五条 市、县(市)、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合市、县(市)、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。
  第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。
  业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。
  第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。
  建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。
  依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。
  第四十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
  第四十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。
  第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
  在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
  经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
  第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为：
  (一)损坏房屋承重和抗震结构；
  (二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；
  (三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；
  (四)擅自占用、挖掘道路、场地；
  (五)侵占绿地、毁坏花草树木；
  (六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；
  (七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
  (八)超过规定标准排放噪音；
  (九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；
  (十)法律、法规禁止的其他行为。
  有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。
  第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。
  本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。
  第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。
  专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。
  第五十四条 违反本条例第 五十一条第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。
  前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。
  第五十五条 违反本条例第 三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县(市)、区房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。
  第五十六条 物业服务企业违反本条例第 三十七条第二款规定擅自撤离的，由县(市)、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。
  第五十七条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。
  第五十八条 业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。
  第五十九条 市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。
  第六十条 物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。
  第六十一条 本条例自2008年3月1日起施行。
  业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
  第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：
  （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
  （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
  第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：
  （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算；
  （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
  第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。业主代表可以接受业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
  非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
  第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。
  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。
  第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。
  筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
  第十七条 街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
  业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间；逾期仍未召开的，由房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导社区居民委员会组织召开。
  业主大会会议议题涉及终止业主委员会委员资格或者撤销业主委员会所作决定的，业主大会会议由街道办事处、乡（镇）人民政府或者委托社区居民委员会核实召开条件后召开。 2016-08-03 16:35:26
• 144****7375 第十八条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
  业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。
  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的监督指导下行使业主委员会职责。
  第十九条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。
  业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
  第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
  （一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；
  （二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
  （三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
  （四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
  （五）其他侵害业主合法权益的行为。
  业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。
  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
  （一）不再是本物业管理区域的业主的；
  （二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
  （三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
  （四）被依法追究刑事责任的。
  第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
  业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
  第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。
  业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
  第二十四条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定开展换届选举工作。
  第二十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
  业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
  拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或者公安机关协助移交。
  第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，可以在物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
  业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
  第三章 物业管理服务
  第二十七条 物业管理区域由所在区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：
  （一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域。
  （二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
  建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县（市）房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。
  跨区、跨街道或者乡（镇）的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡（镇）人民政府共同的上一级房产主管部门负责划分物业管理区域。
  建设单位在房屋销售时，应当将区、县（市）房产主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
  第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：
  （一）经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；
  （二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。
  要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
  第二十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。
  物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
  业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县（市）房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限**长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意。
  第三十条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。
  第三十一条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。物业管理区域建筑面积超过十万平方米的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业；投标人少于三个、物业管理区域建筑面积小于五万平方米或者纯为非住宅的，经物业所在地区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。
  前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
  第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
  （一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；
  （二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
  （三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；
  （四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。 2016-08-03 16:35:14
• 153****7307 第三十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
  第三十四条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：
  （一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；
  （二）及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
  （三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；
  （四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；
  （五）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。
  第三十五条 物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止；合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。
  物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。
  物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。
  第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。
  物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。
  第三十七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。
  物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。
  第三十八条 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用通知发出一个月后，物业服务费由业主承担。
  业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
  物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限**高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。
  第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
  物业经营性收益应当单独列账，其中实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。
  前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。
  第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
  业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。
  业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向物业所在地的税务部门申请代为开具发票。
  业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理。管理账目每年向业主公布一次。
  第四章 物业使用和维修
  第四十一条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。
  建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。
  第四十二条 物业使用中禁止下列行为：
  （一）违法拆改、变动房屋承重结构；
  （二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
  （三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；
  （四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；
  （五）擅自改变房屋外立面；
  （六）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
  （七）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；
  （八）排放有毒、有害和污染环境的物质或者超出规定标准的噪音；
  （九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
  （十）占用共用部位、共用设施设备；
  （十一）法律、法规禁止的其他行为。
  对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
  第四十三条 业主或者非业主使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。
  第四十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
  第四十五条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理，并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时，建设单位应当将有关共用设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。
  专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。
  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向**终端用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
  第四十六条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：
  （一）专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担；
  （二）共用部位和共用设施设备包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。
  物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。
  第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
  业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。 2016-08-03 16:35:01
• 149****0268 第五章 物业保修金和物业专项维修资金
  第四十八条 用于销售的物业，建设单位在办理房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准；在办理房屋产权初始登记手续时无法提供工程决算报告的，可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算**终金额。
  物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理。
  第四十九条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：
  （一）经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；
  （二）经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。
  需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。
  第五十条 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照当年1月1日一年期银行定期存款利率计息。
  物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。
  物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。
  第五十一条 物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）人民政府指定的机构（以下称维修资金管理机构）统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
  物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。
  第五十二条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。
  前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。
  第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。
  第五十四条 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照当年1月1日一年期银行定期存款利率计息。
  物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。
  第五十五条 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：
  （一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；
  （二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示；
  （三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；
  （四）维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；
  （五）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。
  工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。
  第五十六条 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：
  （一）物业服务企业向所在区、县（市）质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告；
  （二）质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日；
  （三）物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金；
  （四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；
  （五）工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。
  第五十七条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。
  实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：
  （一）由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容；
  （二）召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；
  （三）业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构；
  （四）维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。
  第五十八条 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。
  第六章 法律责任
  第五十九条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照相关规定处罚；没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。
  本条例规定由市、县（市）城乡规划主管部门实施的行政处罚，属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。
  第六十条 建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元的罚款。
  第六十一条 物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以二千元以上五千元以下的罚款。
  第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，由市房产主管部门吊销或者提请吊销其物业管理资质证书。
  第六十三条 物业服务企业违反本条例第三十九条第二款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县（市）房产主管部门责令改正，并可处以五千元以上一万元以下的罚款。
  第六十四条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县（市）房产主管部门责令立即改正，恢复原状，并可处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处以十万元以上二十万元以下的罚款。
  第六十五条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由绿化主管部门依法查处；违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处；违反本条例第四十二条第一款第八项、第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。
  第六十六条 物业服务企业违反本条例第四十二条第二款规定，对业主、非业主使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，由区、县（市）房产主管部门责令改正，可处以一千元以上一万元以下的罚款。
  第六十七条 建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定，不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
  第六十八条 违反本条例规定，房产主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
  （一）挪用专项维修资金或者保修金的；
  （二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；
  （三）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的； 2016-08-03 16:34:47
• 157****7931 （四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
  第七章 附则
  第六十九条 本条例自 年 月 日起施行。
  业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。
  第十五条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
  （一）选举产生业主委员会；
  （二）管理规约草案；
  （三）业主大会议事规则草案；
  （四）需要由业主共同决定的其他事项。
  第十六条 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。
  管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。
  第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
  （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
  （二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；
  （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
  （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
  （五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；
  （六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
  前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。
  第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。
  业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。
  第十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
  业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。
  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：
  （一）业主委员会成员名单及相关资料；
  （二）召开业主大会会议的有关原始资料；
  （三）管理规约、业主大会议事规则；
  （四）业主大会决议的其他事项。
  前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。
  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
  （一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；
  （二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
  （三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；
  （四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；
  （五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；
  （六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。
  业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
  第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：
  （一）不履行业主义务且拒不改正的；
  （二）不履行委员职责的；
  （三）侵犯其他业主合法权益的；
  （四）在物业管理活动中谋取私利的；
  （五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
  业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
  第二十三条 业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。
  业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。
  业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
  第二十四条 业主委员会应当在任期届满后3日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。
  第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
  第二十六条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要，决定由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。
  第三章 物业管理服务
  第二十七条 住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。
  第二十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
  分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
  第二十九条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：
  （一）物业建设项目的各项批准文件；
  （二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
  （三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；
  （四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
  （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
  （六）其他相关资料。
  物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。
  第三十条 业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。
  业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。
  业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。
  第三十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。
  第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但**低不少于50平方米，**高不超过500平方米。
  物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；尚未成立业主委员会的，物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。
  物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。
  业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。
  第三十三条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。
  房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。
  第三十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。
  物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
  物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。
  第三十五条 业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同；决定选聘的，还应当就选聘的方式和拟选聘物业服务企业的资质等级、服务质量标准、服务收费、合同期限以及授权业主委员会选聘物业服务企业的权限等有关事项作出决定。 2016-08-03 16:34:05
• 152****3489 第三十六条 物业服务合同应当包括下列内容：
  （一）物业的基本情况；
  （二）聘用方和受聘方的权利义务；
  （三）物业服务项目和服务标准要求；
  （四）物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式；
  （五）物业的维修养护要求；
  （六）合同的期限、变更和解除；
  （七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
  （八）违约责任及解决纠纷的途径；
  （九）专项维修资金的管理使用；
  （十）物业服务用房；
  （十一）双方当事人约定的其他事项。
  物业服务企业可以根据业主、物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的其他特约服务项目，其服务费用由双方约定。
  业主委员会应当自物业服务合同生效之日起30日内，会同物业服务企业报物业所在地人民政府物业管理主管部门备案，并在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
  第三十七条 物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案，并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
  物业服务企业没有建立健全安全防范制度、未能履行物业服务合同的约定，或者负责安全防范的工作人员违反安全防范制度，造成业主或者物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
  第三十八条 普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要，适时调整实行政府指导价的物业范围。
  实行政府指导价的，省价格行政主管部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门，根据普通住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。
  政府制定或调整物业服务收费指导价应当实行听证。
  第三十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准，报所在地人民政府价格行政主管部门备案。
  未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准，并由物业服务企业报所在地人民政府价格行政主管部门备案。
  物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。
  物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。
  物业服务企业在物业服务合同约定之外自行提供的服务，业主、物业使用人有权拒绝接受服务和支付费用。
  物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。
  第四十条 已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。
  物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。
  第四十一条 业主共用的设施设备、场地以及房屋，经业主共同决定，可委托物业服务企业经营，其收益按合同约定执行。
  第四十二条 物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。
  第四十三条 物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：
  （一）移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；
  （二）移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；
  （三）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；
  （四）移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。
  前款规定的财物和资料，成立业主委员会的，应当向业主委员会移交；没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的，交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。
  物业服务企业还应当将第一款第（四）项规定的有关资料，报所在地人民政府物业管理主管部门备案。
  第四十四条 物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。
  业主委员会和物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后的10日内报告所在地人民政府物业管理主管部门。
  第四十五条 物业管理主管部门应当建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案。
  物业服务企业因违法违规受到处罚的，一年内不得承接新的物业服务项目，物业管理主管部门应当将有关信息记入其诚信档案并予以公示。
  第四十六条 物业管理行业协会应当建立健全物业服务企业和从业人员预警公示制度，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，并可以向物业管理主管部门提出处罚建议。
  第四章 物业的使用与维护
  第四十七条 业主转让或者出租房屋时，应当将物业管理方面的规定和约定告知受让人或承租人，并自合同签订15日内将转让或者出租的情况告知物业服务企业和业主委员会。
  第四十八条 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。
  业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当及时督促其改正；仍不改正的，物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域，并报告有关主管部门，有关主管部门应当及时处理。
  业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的，相邻业主有权劝止，也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。
  第四十九条 建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。但车位、车库已经由业主公摊的，或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，车位、车库属于全体业主共有。
  业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有，其用途由业主共同决定。
  住宅物业区域内车辆停放服务收费按照本省有关规定执行。
  第五十条 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。
  车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车位、车库有空余的，业主、物业使用人可以再次租用一个车位、车库；也可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位、个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。
  建设单位或业主不得将车位、车库出售或转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。
  建设单位不得只出售而不出租车位、车库。
  第五十一条 物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。
  物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
  工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。
  物业管理区域内发生交通事故报警的，公安机关交通管理部门应当受理。
  对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，物业服务企业应当予以阻止，或者责令离开。
  第五十二条 业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益，业主、物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业使用人、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 2016-08-03 16:33:54
• 133****1526 第五十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向**终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向**终用户提供服务。
  物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取额外费用。
  第五十四条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
  （一）自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担；
  （二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担；
  （三）物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支；
  （四）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和
  新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。
  专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。
  第五十五条 物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。
  物业管理主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。
  因发生自然灾害或严重故障致使共用部位、共用设施设备遭受损坏，业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会会议审议追认。
  物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主在出现第一、第三款规定的情形，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新时，可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请，经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。
  第五章 法律责任
  第五十六条 建设单位违反本条例第十二条规定，超过规定时间6个月内未报告的，由县级以上人民政府物业管理主管部门处1万元罚款；超过6个月未报告的，由县级以上人民政府物业管理主管部门处5万元罚款。
  第五十七条 业主委员会违反本条例第十六条规定，行使规定以外职权的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并予以警告。
  业主委员会违反本条例第二十条规定，未按时将有关材料报送备案，或者相关事项发生变化未重新报送备案的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，处1000元以上3000元以下罚款。
  依照前两款规定予以警告的，应当在物业管理区域内的显著位置公告。
  第五十八条 建设单位违反本条例第二十九条规定，未将有关材料报送备案的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。
  第五十九条 建设单位违反本条例第三十条规定，未向业主委员会提供材料的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。
  第六十条 建设单位违反本条例第三十一条规定，未对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下罚款。
  第六十一条 建设单位违反本条例第三十二条规定第一款，不按照规定配置必要的物业服务用房的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正，有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款；没有违法所得的，处30万以上50万以下罚款。
  第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十四条规定的，依照下列规定予以处罚：
  （一）未取得资质证书从事物业服务的；或者聘用未取得专业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
  （二）转让资质证书或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书或管理人员职业资格证书的，由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，降低其资质等级或者吊销其资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
  第六十三条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款：
  （一）违反本条例第三十六条第三款规定，未将生效物业服务合同按时报送备案并在物业管理区域内的显著位置向业主公告的；
  （二）违反本条例第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的;
  （三）违反本条例第四十三条第三款规定，未将有关资料向所在地人民政府物业管理主管部门报送备案的；
  （四）违反本条例第四十四条第二款规定，未向所在地人民政府物业管理主管部门报告的。
  物业服务企业违反本条例第三十九条第一款规定，未将物业收费标准报所在地人民政府价格行政主管部门备案的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款。
  物业服务企业违反本条例第三十九条第四款、第五十三条第二款规定及物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款。
  业主委员会违反第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正。
  业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的，同意作出该决定的业主委员会委员应当承担相应的法律责任。
  第六十四条 物业服务企业违反本条例第四十三条、第四十四条规定，在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款；超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。
  第六十五条 物业服务企业违反本条例第四十八条规定，未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，且未派人到装饰装修现场监督检查的，由县级以上人民政府物业管理主管部门处1000元以上3000元以下罚款。
  第六十六条 建设单位、业主违反本条例第五十条第三款的规定，将车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，没收违法所得，并处违法所得1倍的罚款。
  建设单位违反本条例第五十条第四款的规定，只出售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。
  建设单位违反本条例第五十条第二款的规定，不按规定收回业主、物业使用人以外单位、个人临时租用的车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，没收违法所得，并处1000元以上1万元以下罚款。
  违反本条例第五十一条第二款的规定，在住宅物业管理区停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门给予警告，或者处50元以上500元以下罚款。
  违反本条例第五十一条第三款的规定，在住宅物业管理区域内停放工程车辆、大中型客货车辆的，由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告，或者处500元以上5000元以下罚款。
  物业服务企业违反本条例第五十一条第五款规定，不履行车辆管理职责的，县级以上人民政府物业管理主管部门可予以警告，或者处1000元以上3万元以下罚款；情节严重的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。
  第六十七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位违反本条例第五十三条规定，未抄表到户并向**终用户收取有关费用，或者因为物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向**终用户提供服务的，由县级以上人民政府价格行政主管部门或者物业管理主管部门根据职权，处10万元以上50万元以下罚款。
  第六十八条 业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。
  第六十九条 业主、物业使用人违反本条例和管理规约约定，业主委员会、物业服务企业有权予以制止，要求其限期改正或者提请有关部门处理；造成损失的，责任人应当依法承担相应的法律责任。
  第七十条 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向县级以上人民政府物业管理主管部门和相关部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
  当事人对行政处罚不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。
  第七十一条 物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其上级机关或者监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  第七十二条 违反本条例规定的行为，本条例未设定处罚但其他法律法规已设定处罚规定的，依照有关法律法规的规定处罚。
  第六章 附 则
  第七十三条 省住房和城乡建设行政主管部门应当根据本条例制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本，提供业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业参考。
  第七十四条 本条例中有关专业用语：
  （一）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。
  （二）自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位；
  （三）自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备；
  （四）共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、室外墙面等部位；
  （五）共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 2016-08-03 16:33:41
• 146****8468 决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法认定：
  （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
  （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；
  （三）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
  第七十五条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。
  第七十六条 本条例自2011年1 月 1日起施行。《海南省住宅区物业管理条例》同时废止。与本条例不相一致的本省有关规定，以本条例为准。
  第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
  (一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
  (二)业主大会决议；
  (三)管理规约、业主大会议事规则；
  (四)业主委员会委员名单。
  材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
  第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
  (一)任职期限届满的；
  (二)不再具备业主身份的；
  (三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
  (四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
  (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
  (六)业主大会议事规则规定的其他情形。
  业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
  第四章 物业服务
  第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
  市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
  第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
  第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
  未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
  第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
  物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
  第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
  物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
  第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
  决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
  第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
  物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
  第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
  业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
  第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
  (一)移交物业共用部分；
  (二)移交本办法第十条规定的相关资料；
  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
  (四)结清预收、代收的有关费用；
  (五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
  第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
  物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
  第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
  物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
  第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
  本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。
  第五章 物业的使用与维护
  第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
  物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。
  第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
  建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。
  业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。
  第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向**终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。
  物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
  第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
  (一)屋面防水损坏造成渗漏的；
  (二)电梯故障危及人身安全的；
  (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
  (四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
  (六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
  使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。
  第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。 2016-08-03 16:33:30
• 142****6515 第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。
  第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
  第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
  业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
  第六章 法律责任
  第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
  第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
  第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。
  第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
  第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。
  违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
  违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
  第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
  第七章 附则
  第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
  本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。
  本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。
  本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
  本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。
  第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。
  业主小组履行下列职责：
  (一)讨论业主大会拟讨论的事项；
  (二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
  业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
  编辑本段第三章 前期物业管理第二十条
  住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经所在区(市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
  第二十一条
  建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
  建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
  第二十二条
  前期物业服务合同应当约定期限，**长不得超过二年。分期建设的物业除外。
  前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。
  前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。
  前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。
  第二十三条
  建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。
  物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。
  第二十四条
  建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料：
  (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
  (四)业主名册；
  (五)物业管理所必需的其他资料。
  建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验，登记造册。
  第二十五条
  建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，**低不得少于一百平方米。
  规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。
  建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。
  第二十六条
  物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。
  物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。
  第二十七条
  前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。
  编辑本段第四章 物业管理服务第二十八条
  物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。
  物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。 2016-08-03 16:33:15
• 154****7881 第二十九条
  一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
  物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
  第三十条
  物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
  (一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
  (二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
  (三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
  (四)庭院绿地及其设施的养护管理；
  (五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
  (六)通知有关单位维修市政公用设施；
  (七)物业服务合同确定的其他事项。
  第三十一条
  物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
  物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
  第三十二条
  业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
  第三十三条
  物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
  第三十四条
  物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
  物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
  第三十五条
  有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
  对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
  第三十六条
  物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
  编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
  物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
  第三十八条
  物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
  第三十九条
  供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
  前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
  第四十条
  业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
  业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
  第四十一条
  物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
  第四十二条
  进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
  程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
  住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
  因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
  合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
  第四十三条
  业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
  编辑本段第六章 法律责任第四十四条
  违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
  第四十五条
  违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
  第四十六条
  当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
  第四十七条
  对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  编辑本段第七章 附 则第四十八条
  本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
  本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
  本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
  本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
  本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 2016-08-03 16:33:03