装修业主与施工方会发生哪些纠纷 装修如何避免纠纷

住宅的共用部位，共用设备维修时，相邻业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。物业使用中禁止占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，相关业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

一、买房时会遇到哪些纠纷？近年来，房地产纠纷案件有上升的趋势。购房者购房时可能会遇到下面纠纷：1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。5、房屋抵押、典当纠纷。六是房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。6、房屋拆迁纠纷。二、遇到房地产纠纷如何解决？那么，发生房地产纠纷后到哪儿说理呢？按照有关法律和政策规定，可有如下具体办法解决：其一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向法院提起民事诉讼。其二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门同级的人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。

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1：尽早选出能够代表大多数住户利益的业主管理委员会，以增强小区住户的凝聚力和与和物业管理公司及政府有关部门相协调的能力； 2：主管理委员会在选择物业管理公司时，要认真考察各物业管理公司的背景、过去的业绩和信誉等，在小居民支付能力允许的范围内选择口碑较好的物业管理公司； 3：业主管理委员会在代表全体居民与物业管理公司签订委托管理体现时，对物业管理公司的各项职责应作出明确和详细的规定，尽量使居民应享受到的各项服务在合同中有据可依； 4：物业管理公司制定的管理公约和各项制度，业主管理委员会要仔细推敲、审核、并经小区居民充分讨论，提出修改意见。

物业管理企业与业主产生纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。解决物业管理企业与业主产生的纠纷，需要了解纠纷的的类型，发生的原因和法律方面的界定。 物业管理纠纷 一、物业管理纠纷的类型及其特征 实践中，业主与物业管理企业之间的纠纷可以分为这样三种类型： （一） 基于物业管理合同的纠纷 依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理企业签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业管理企业承担安全及服务义务。如果物业管理企业颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理企业不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。 根据**高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定（试行）》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。 （二） 物业管理企业侵犯业主权益的纠纷 第一种类型中，物业管理企业也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。第二种类型特指，物业管理企业的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。 这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，**高院《民事案件案由规定（试行）》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。 （三） 开发商遗留问题引起的纠纷 业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理企业没有直接关系，而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理企业对物业的维护管理负有责任。故将此类纠纷也纳入物业管理纠纷中来一并研究。 二、纠纷发生的原因 业主与物业管理企业的纠纷可能因各种具体原因而发生，但从根本上说，主要是由于以下几个原因： （一）我国现有的物业管理模式弊端是重要原因 物业管理是业主对物业进行自治管理的活动，是一项产权人对财产特别是共有财产进行处置的活动。业主作为产权人当然地享有物业的管理权，业主有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理企业；而从另一方面而言，随着住房制度等的改革，物业管理的社会化、专业化成为一种趋势，但即使如此，从物业管理企业角度看，物业管理也是一种服务，是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实际上，一方面，几乎所有的相关法规、规章均规定业主需要聘请物业管理企业进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业管理企业的权利义务，甚至连业主委员会的成立都需要物业管理企业参与。另一方面，物业管理企业不能正确把握自己的“定位”，经常人为造成主仆颠倒和概念混淆,把所管理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。 （二） 我国现有物业管理模式固然是导致纠纷产生的重要原因，但因为物业管理模式的形成与国家相关法制的健全有莫大的关系，所以进一步，应当看到我国物业管理方面的法制不健全是纠纷多发又难处理的主要原因。 2003年6月8日，《物业管理条例》经国务院第9次常务会议审议通过后正式对外公布，并于9月1日起正式实施。这是我国第一部物业管理的专门法规，此前仅有建设部1994年的33号令，以及一些地方性法规对物业管理进行规范，1995年的《城市房地产管理法》未涉及物业管理的规范。 物业管理在我国是一个新兴行业，由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及政府部门的法律关系做出明确规定，物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理企业往往有越位之举，或直接侵犯业主权利，或者违反了法律，例如物业管理企业强制拆除小区内违章建筑等；业主一方也经常因为政府方面或者其他业主侵犯自己权利而迁怒于物业管理企业，比如，邻居之间因相邻关系发生纠纷，不适当地以物业管理企业为被告起诉等等。 综上所述，物业管理纠纷的多发根本的原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。 三、物业管理法律关系分析 研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法，采用促进自觉守法综合措施，来针对性地解决中国现实改革和发展中所产生的物业管理关系各类主体间居处境位所含利益、权利和义务的不平等、不公平、不协调的矛盾问题，有效化解有关当事人间的利益冲突，从而对建立稳定和谐的物业管理法律秩序起到积极影响效应。 物业管理法律关系的基本主体包括业主（物业所有人）及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动进行监督指导的行政机关。 （一）物业管理企业与业主的关系： 物业管理企业是在工商部门领取营业执照，受业主委员会（或管理委员会）的聘请委托，依照有关物业管理的法规和物业管理合同，实施管理服务的企业。 而业主委员会则是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。 可见，物业管理企业与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供商与消费者的关系，而且这种关系的发生以业主委员会对物业管理企业的选聘为前提。 这二者的关系具体表现就是各自根据法律法规规定以及物业管理合同的约定而产生的权利义务。 2003年颁布的《物业管理条例）对二者的权利义务内容有详细规定。 一言蔽之，业主是小区的主人，对物业的管理权首先属于业主（以业主委员会为代表），物业管理企业是业主聘请的保姆，保姆要做的就是按照合同的约定和法律规定为业主提供管理服务，收取业主的管理费用，未经业主同意委托的事项，物业管理企业不能去随便插手。 （二）物业管理企业的管理与政府管理的关系： 一方面，物业管理企业在房地产行政部门、有关行政主管部门以及住宅小区所在地政府的监督指导下，对小区同意实施专业化管理，推行社会化、专业化的管理模式，这也是我国住房制度改革，房地产市场化的必然要求；另一方面，物业管理企业的管理不能取代政府的管理，住宅小区不是那个物业管理企业的“独立王国”。小区需要政府的管理。 例如，小区内出现违章建筑，物业管理企业有权予以制止，甚至可以要求拆除，但是他没有强制拆除违章建筑的权利，这个权力属于城建规划部门。又如，小区住宅内失盗等治安问题(或刑事犯罪）应由公安机关负责处理，物管公司对此类事件一般不承担责任，除非其有保安失职的过错。 所以，物业管理企业作为以追求利润为目的的企业，他的所谓管理是很有限度的，他只能在法律和业主赋予它的权限范围内进行管理工作，同时还要接受政府对他的管理；对于自己权限范围外，应由政府部门处理的事务，物业管理企业不应管。

1与卖家协商解决任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。2向消费者协会投诉如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道，但是毕竟卖家会因此受到调查，产生一定的困扰，有些卖家并不希望如此，自然就会选择和平解决了。3向有关行政部门投诉如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用，那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷，你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题，你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。4向仲裁机构申请仲裁合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷，而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的，也有利于减少纠纷双方的对立情绪。

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