影响北京房价的因素

• 133****0329 本人是搞调研的，据调查，地铁开通对中低端二手房有明显的作用！！！一般租价和售价都会受到不同程度的影响 2014-04-20 09:48:04
• 155****5117 对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。
  社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。
  经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。
  政策因素，比如住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。
  未来房价肯定还是会涨的。因为土地毕竟有限，而需要的人越来越多，单单因为这个因素房价也是要涨得！ 2014-04-20 09:20:54
• 136****7053 影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、
  居民的居住水平和居住结构情况等。目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通
  
  基础设施建设的影响，常常是**不稳定的因素。
  
  路通桥架后，大量的居民迁离市中心，选择交通便捷的市郊，但交通基础设
  
  施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种“人口优势”转移的作
  
  用。因此，考虑交通影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而
  
  不只是以有无在建、待建的交通基础设施为标准。例如，在临近地铁的市郊某地
  
  区，如该地铁线将向更偏远方向延伸，则该地区的人口可能不是增加，而是减少，
  
  对该地区房价并不一定有利。人口的流动是影响房价的直接因素。交通基础设施
  
  建设，是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。
  
  从整体上来看，交通设施建设，通过“人口优势”的转移，调整各区域房价
  
  的比价。但是，有的因素同样影响“人口优势”的转移，以至于影响各区域房价
  
  的比价。这些因素包括：各区域的地理区位优势、开发程度、发展潜力、人文景
  
  观等等。这也对“人口优势”的转移起着重要的作用。所以，在考虑其它影响房
  
  价因素的同时，研究人口移动情况来判断各区域未来房价，要比从交通设施建设
  
  情况判断各区域未来的房价更为科学和准确。 2014-04-19 21:40:28
• 158****1416 首先是住宅产品的质量在日益提高，走进今天的新小区，花草树木景观为小区营造出一个优美的环境，欧式、后现代式等多种风格和形式的新颖楼盘让人耳目一新，电子门禁、可视对讲等智能化系统的引入不仅增强了小区的安全性，更让消费者感受到现代居住生活的便捷，还有精良先进的配套设施以及现代化的物业服务，都大大提升了今天人们的居住生活质量，这些都说明今天人们的居住条件比过去已上升到了一个较高的层次。
  
  其二，建材等原材料成本的合理上涨增加了建筑的成本，钢材、铜、水泥等近年可说是逐年上涨。
  
  其三就是土地供应价格的上涨，商品房开发土地由过去的国家无偿划拔、协议出让到今天的土地招（招标）、拍（拍卖）、挂（挂牌）有偿使用（后面有专门论述），这些因素都是房价上涨的合理成分。除去这些之外，房价组成部分还有房地产开发税费和开发企业的利润。
  
  其四是人力成本的增加。房价虚高的虚主要表现在开发商的暴利，那么房地产开发企业有没有暴利存在，这需要专家来论证，但有一个不争的事实是，政府在实行土地招、拍、挂之后，房价成本比原来协议出让、政府无偿供给时期要高出许多，像北京某小区**初售价仅在每平米4500元左右，现在已涨至每平米8000元左右，这是一块典型的政府无偿划拔的土地，所以成本相对就要低得多。我们再来看某高档住宅小区，该小区所用地块就是政府面向社会拍卖的一块土地，某公司以数十亿元资金拍得后开发出高层住宅，该楼盘开盘售价就达每平米28000元。2000年这样的房价在北京可算惊世骇俗。此后，不少楼盘跟风涨价，房价一度上扬。这里可以明显地看出，开发企业将土地的成本完全转嫁到了消费者身上，高房价**终让购房者难负其累。 2014-04-19 19:10:38
• 138****5626 一、经济因素 影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。从中国的情况来看,改革开放20多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看,沿海地区与内地,北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间,房价水平有较为显著的差异,这也主要是由于这些城市之间,在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
  二、社会因素 影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中,人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。 社会因素对房价的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。如城市形成历史,对一个地区房价水平的影响,虽然不如经济因素的影响那样明显,但却常常是非常深远并具根本性的,在中国许多城市中,某一个特定的区域,由于其独特的发展历史,而始终成为房价水平的高值区,如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段,作用结果是不同的。如人口密度的提高,一开始会造成房地产需求的增加,引起房价上升,但发展到一定程度,则会造成生活环境恶化,有可能引起需求量减少,房价下降。
  三、行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的,因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定,决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。
  四、房地产内在因素和周边环境因素 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价格。如地价上涨,建筑材料涨价,会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高,效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如,房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒适,因而价格也高。由于房地产的个别性,房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次,房地产的使用离不开其周围的环境,因此房地产周边环境的因素,也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅,由于其安静、空气清新、风景怡人的环境,价格往往也较高,而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源,则价格就低 2014-04-19 12:18:30
• 133****2629 国家政策、北京房屋需求量以及北京房屋空余量、现阶段的建筑成本等等 2014-04-19 10:02:52
• 133****6673 主要是供求比例，不知道有没有感受过市场火爆时候去看二手房和新房，排号和多人抢一套房造就了开发商和业主的心里价位提升，这就是北京房价看涨的缩影 2014-04-18 09:08:31