泰安二套房认定标准是什么啊？我是外地人，有套二手房在外地，半年前已经卖给别人了，现在想在泰安买套房子，算不算二套房啊？

国家二套房房贷政策出台以来，如何认定二套房成为关注焦点。日前，三部委联合发文确定二套房标准，即以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。那么，此项新政在江门执行情况如何?昨天，南都记者以购房者的身份咨询了工、农、中、建、交等6家大型银行。所有银行均表示，会严格执行“认房认贷”。不过，在“认房”上，各银行的力度却大小不一。有的完全以房管局查询的信息为准，有的则仅限于江门范围内，而还有的则还称，会结合房管局的查询信息，自身再展开一些调查。坚挺新政，但“认房”执行标准不一既认房又认贷!昨天，接受南都记者咨询的6家商业银行信贷部均表示，这项国家新政，银行都会严格执行。不过，在“认房”上，每个银行的标准有松有紧。在咨询中，农行、中行、建行这三家银行的信贷部工作人员均表示，将以房管局查询到的房产信息为准。房管局的房屋产权资料查询系统或许还未全国联网，这三家银行的工作人员表示，即便其中存在漏洞，也不在银行的考虑范围内。比如，小李是湖北人，在江门这边上班，其在湖北老家有一套他名下的房产，但并没有贷款记录。如果房管局的系统中能查询到小李湖北的这套房，小李现在购房的话，就属于第二套，反之则还是首套。这也就是说，房产无论是在异地还是购房当地，银行虽然都会作为认定范围，但只以房管局提供的信息为准。相对于上述三家银行，工行、交行的工作人员表示，除了房管局的产权信息外，还将购房者户口所在地作为考察对象，银行在放贷时，将与购房贷款者签订一个诚信保证书。“现在，房管局的查询系统还没有全国联网，异地特别是省外的信息很难汇总，如果有朝一日联网了，我们一旦查出客户有造假的行为，将给予客户一个不良信用记录的处罚。”工作人员们表示，此外，还将根据国家今后的相关政策，对这样的行为进行相应处理。在接受南都记者咨询的数家银行中，农信社的购房放贷政策看上去**为“宽松”。其信贷部的工作人员表示，“认房”，他们目前还只以购房所在城市为准。这也就是说，如果在江门没有购房记录(当然，同时也没有贷款记录)，就可被认定为首套购房，而享受相关优惠政策。严格执行国家异地购房放贷标准新政中，还提及异地人士购房贷款的，还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。如此一来，异地购房人士的成本就将大增。比如，老张是珠海户口，刚在江门上班未满一年，想在江门买房，但又无法提供1年以上的相关证明，老张如果贷款购房，就只能按二套房算。如果购买一套总价约50万元的房子，**多了10万不说，利息还多了5000多元。对于正在进行珠三角一体化的江门而言，这一门槛会否松动?各大银行信贷部均表示，对于异地购房，银行将会严格执行标准。工行信贷部工作人员便无奈地表示，这部分需求者，要么等到工作满一年之后再买房，要么就只能按照二套房的标准实行了。此外，在商贷以及公积金贷款上，银行人士还表示，如果首次购房用商贷，再用公积金贷款购房者，即便公积金是首次使用，也将被算作二套房。因为，之前其在银行已经有了贷款记录，不论结清或者出售，都在“二套”认定之列。提醒“假离婚”不能规避二套房新政目前，许多“80”后已经进入到结婚购房的刚性需求时代，如果婚前一方已贷款购房，那么婚后另一方再贷款购房，这样的情形如何界定呢?相关银行人士表示，银行在批贷时除要求借款人提供户籍证明外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，所以婚后另一方再购房时也会被算作第二套房。此外，婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房也会被认定为二套房，因此离婚并不能规避二套房新政。

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已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。”这就意味着对于房贷借款人来说，一方面，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，那么无论是首次购房贷款还是购买第二套房产贷款，都可以享受“低**”、“低利率”的商业贷款优惠政策。另一方面，根据当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，如果查出借款人家庭人均住房面积并未低于当地实际平均水平，那么在首次贷款购房后如有需求进行第二套房的贷款，必须要按照第二套房房贷的政策来执行。

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二套房的认定标准2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准：一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

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二套房认定标准父母名下有住房，以未成年子女名义再购房解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需**50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。未成年时名下有房产，成年后再贷款购房解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。个人名下有全款购买的住房，再贷款购房解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照**50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。曾贷款购房，结清出售后再贷款购房解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。首次购房用商贷，再用公积金贷款购房解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，**比例为50%。婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。

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有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;如上,如果你家庭实际无房且无住房贷款记录,可执行首套房标准

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