如何跟自己的旧房子评估出一个合理的价格？

置业专家建议房主从住宅的地理位置、交通状况、建筑年代、建筑形式、建筑质量、房型结构、物业管理、社区环境、生活配套设施等9个方面、60多项指标来对房子进行全方位的评测。然后，参照同区域同类住宅的当期平均售价和当期供求状况等，为房子测算出一个性价比**优化的售价空间。对房主来说，这是一个如意的价格空间；而对于买家来说，这是一个合理的价格空间。以这样的价格空间为基础，房子不仅能卖出好价钱，而且还能更容易卖出去。

房子的评估有分国土局评估跟银行评估.国土局评估是交一切费用的评估,银行评估是跟据贷款的评估

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1、硬朗色系：中心色为红色，整个居室地面铺红色地毯。窗帘用蓝百的印花布，与红色地毯成强烈对比。沙发选用黑色，家具以白色为主，墙和天花板也以白色为主，这样就可以避免对比强烈而显得刺眼。2、轻快色系：中心色为黄、橙色。选择橙色地毯，窗帘、床罩用黄白印花布。沙发、天花板用灰色调，在搭配一些绿色植物为衬托，使居室充满惬意、轻松气氛。3、轻柔色系：中心色为柔和的粉红色。地毯、灯罩、窗帘用红加白色调，家具白色，房间局部点缀淡蓝，以增添浪漫的气氛。4、优雅色系：中心色为玫瑰和淡紫色。地毯用浅玫瑰所为，沙发用比地毯浓一些的玫瑰色，窗帘可选用淡紫印花棉布，灯罩和灯杆用玫瑰色或紫色。再放一些绿色的靠垫和盆栽植物加以点缀，墙和家具用灰白色，可取得雅致优美的效果。5、华丽色系：中心所为为橘红色、蓝色和金色。沙发用酒红色，地毯为同色系的暗土红色，墙面用明亮的米色，局部点缀些金色，如镀金的壁灯，再加一些蓝色作为辅助，便形成豪华格调。

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判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求，在当前的房产形势下，基本上不取决于成本，而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值，包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值，主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。

对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。　　第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。　　第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方面的因素对价格的影响。1.房屋因素　　房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。2.环境因素　　环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中**区的为+15%。3.心理因素　　如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。

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