手上有房子想要出手，想知道，房子能否卖出去的主要取决于什么因素？

5．1 日照、天然采光、自然通风5.1.1 阳光是人类生存和保障人体健康的基本要素之一。在居室内部环境中能获得充足的日照是保证居者尤其是行动不便的老、弱、病、残者及婴儿身心健康的重要条件，同时也是保证居室卫生、改善居室小气候、提高舒适度等居住环境质量的重要因素。因此，本条规定在不同套型的住宅中，冬天应有一定数量的居住空间获得日照。在具体设计中，应量选择好朝向、好的建筑平面布置以创造具有良好日照条件的居住空间。5.1.2 本条对有日照要求的房间规定了日照质与量的要求，并对不同气候区和不同规模城市的住宅分别规定了不同的有效日照标准和**低时数，具体要求和说明详见《城市居住区规划设计规范》（GB50180）中关于住宅建筑日照标准的规定。5.1.3 住宅建筑采光应以采光系数**低值为标准。本条应按国标《建筑采光设计标准》有关规定执行。在住宅方案设计阶段，应按5.1.3条对有关各种房间窗地面积比指标进行采光估算。以确保居室内部具有良好的天然光照度。本表按Ⅲ类光气候区单层普通玻璃钢窗为计算标准，其它光气候区的采光系数**低值和窗地面积比按《建筑采光设计标准》执行。本条规定适用于侧面采光，其采光面积以有效采光面积为准计算。离地面高度低于0.50m的窗洞口面积其光线照射范围低而小，所能获得的有效照度极小，故不计入采光面积之内，以保证有效的天然光照度；窗洞口上沿离地面刻度不宜低于2m，以避免居室窗口上沿过低而限制光照深度，影响室内照度的均匀性和房间一定深度达到的要求，当采光口上有深度大于1m以上的外廊和阳台等遮挡物时，其有效采光面积可按采光面积的70%计算。采用水平天窗采光者，其有效采光面积将增大，采光口面积按采光标准计算。5.1.4 住宅卧室、起居室（厅）应有良好的自然通风。在住宅设计中应合理布置上述房间外墙开窗位置、方向，有效组织与室外空气直接流通的自然风。本条文强调卧室、起居室（厅）应组织相对外墙窗间形成对流的穿堂风或相邻外墙窗间形成流通的转角风。当住宅设计条件受限制，不得已采用单朝向型住宅的情况下，应采取户门上方通风窗、下方通风百叶或机械通风装置等有效措施，以保证卧室、起居室（厅）内良好的通风条件。5.1.5 房间的通风开口大小不等于窗户的面积，现实中许多房间的窗户采用推拉窗、固定亮子等形式，大大缩小了可开启的通风口面积。本条要求确实保证通风口的面积。5.1.6 严寒地区住宅的窗户密闭性要求高，并且长期关闭，不利于空气流通，因此卧室、起居室（厅）等应设置可开启的气窗等进行定期换气。厨房及无直接自然通风道的位置宜设于窗户或进风口相对的一面，以保证全室换气。5．2 保温、隔热5.2.1 住宅建筑应采取冬季保温和夏季隔热防热措施，以保证室内的热环境质量。

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　在城市规划中指住宅的日照标准，即根据各地区的气候条件和居住日照标准　　卫生要求确定的向阳房间在规定日获得的日照量，是编制居住区规划时确定房屋间距的主要依据。日照量包括日照时间和日照质量两个指标。　　根据国家有关规范，应满足受遮挡居住建筑的居室在大寒日的有效日照不低于二小时，居室是指卧室、起居室；敬老院、老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居住空间不应低于冬至日2小时的日照标准；　　托儿所、幼儿园的生活用房应不低于冬至日3小时的日照标准。中**教学楼的教学用房应不低于冬至日2小时；医院病房楼的病房部分应满足冬至日不低于2小时的日照标准。满足以上日照要求时即视为日照不受影响。

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楼间距规定　　可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。　　按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子**底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。　　其他相关：房的采光状况是每个业主都十分关心的问题，当有新建的建筑在自己住房周围出现时，大家都会考虑到自己的采光是否受到侵犯。根据《民法通则》第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除障碍，赔偿损失。”这条规定给采光权受到侵犯的业主获得赔偿提供了基本法律依据。但是，是否真的侵犯采光权，还要结合具体的实际情况来分析。　　首先，采光权是一种有条件、有范围的权利，它不是通过专业人员进行测量就能准确确定的。由于我国土地资源紧缺，城市房屋居住密集，现在的住宅都会有不同程度的遮挡阳光现象，不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的不同，南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采光问题上，依据《民法通则》的基本法律原则，只能是通过各个地方根据自身的特点，制定相应的地方法规来进行规定。　　比如，北京市现在依据的地方法规主要是1994年经人民政府批准修订的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，该法规条文是以建筑间距系数和**小距离作为核定建筑间距是否合法的标准。从现实情况来看，一般业主容易接受同一时期建设完成的居住区中的建筑间距，即使间距很小，也能得到业主的认可。而当有新建建筑出现并遮挡业主阳光时，业主往往难以接受，进而可能会发生纠纷。在这一点上，业主一定要经过仔细分析后，方可判断自己的采光权是否真的受到法律意义上的侵犯。新建建筑和现状住宅之间的距离，必须符合有关法规的要求，才可进行建设，否则就是违法建设。如果业主能够确定对方是违法建设，那么可向对方提出异议；如果新建工程是符合有关法规的规定建设的，即使是遮挡住宅的阳光，那也是合法遮挡，是受法律保护的。业主即使提出异议，也得不到法律的支持。　　需要补充的是，在合法遮挡的情况下，依据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章的规定：“现状居民因新建、扩建建筑而被遮挡，造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，享受一次性经济补偿。”这种补偿一般也就在几千块钱左右。这就是说，虽然是合法遮挡，但考虑到新建建筑对居民原有的日常生活居住条件产生较大影响，这种影响给居民带来了一定的损害，为了弥补对居民的损害，市有关部门结合北京的实际情况，提出了这种补偿的方式，这已经在很大程度上保护了居民的采光权。如果您的住房被新建建筑遮挡，符合上述第四章的规定，可以向城市规划行政主管部门申诉或依法向人民法院起诉。在此要提醒您的是，如果是同期建成的居住区，即使是因遮挡造成冬至日满窗日照时间不足1小时的，也没有经济补偿问题。　　房屋的通风采光权的规定　　许多居民的住房被新建建筑遮挡阳光后，由于切身利益受到影响，从维持个人权益的角度出发，希望能够维护现有日照条件的愿望是可以理解的。但是，有一点是必须明确的：采光权只是一种有条件的权利，而不是无条件的权利。在1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第五章民事权利第一节财产所有权和与财产所有权有关的财产权中，第八十三条规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”对于取得住宅产权或使用权的居民来说，采光权不像建筑面积那样，可通过简单的定量标准来确定。由于在住宅周围进行建设时，都会不同程度地遮挡住宅阳光。而我国地域广阔，南方与 北方的日照条件和生活习惯均存在较大差异，如何在处理建筑采光问题上，体现有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，只能通过各地区根据自己的地方特点，制定出相应的地方法规来进行规定。在制定法规的过程中，不可能同时满足有关各方的全部权益，当出现矛盾时，为兼顾有关各方的权益，有关各方都会相应丧失一部分权益。因此，采光权只是一种有条件的、相对的权利，而不是无条件的、绝对的权利。　　另外，我国《民用建筑设计通则》JGJ37－87(中华人民共和国城乡建设环境保护部标准，1987年10月1日起试行)第三章第3.1.2条规定：“建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求，”“建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风”。第3.1.3条规定日照标准：“住宅每户至少有一个居室、宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时”。　　此外，国家强制性标准国标GB50180－93《城市居住区规划设计规范》(中华人民共和国国家标准，1994年2月1日起施行)1.0.5条规定了居住区的规划设计的基本原则，其中1.0.5.4条规定：“适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境”。第5.0.2条规定“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。”　　可见，采光权虽没有专门的单项法规，但并不是无法可依，而是有强制性的国家标准。您可以根据强制性的国家标准提出相关要求。　　根据上述资料您可以：　　1、查看您楼前的建筑是否手续合法齐全（规划、土地、开工许可）齐全的话可以向人大反映，要求补偿。不齐全的可能很小，假如不齐全可以向建设行政主管部门反映或规划部门反映。　　2、通过媒体提出自己的要求。　　3、315投诉。　　4、请律师咨询后向法院起诉。　　5、民法规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

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　在城市规划中指住宅的日照标准，即根据各地区的气候条件和居住日照标准　　卫生要求确定的向阳房间在规定日获得的日照量，是编制居住区规划时确定房屋间距的主要依据。日照量包括日照时间和日照质量两个指标。　　根据国家有关规范，应满足受遮挡居住建筑的居室在大寒日的有效日照不低于二小时，居室是指卧室、起居室；敬老院、老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居住空间不应低于冬至日2小时的日照标准；　　托儿所、幼儿园的生活用房应不低于冬至日3小时的日照标准。中**教学楼的教学用房应不低于冬至日2小时；医院病房楼的病房部分应满足冬至日不低于2小时的日照标准。满足以上日照要求时即视为日照不受影响。

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房贷**比房贷**比对申请银行贷款额度有一定的关系，一般来说，房贷额度不能超过房子总价款减去**款后的数额。不同城市或同一城市不同银行**比例都可能会有所不同，购房之前，**好全面了解一下所在区域银行实际的房贷政策，然后选择**合适的银行申请贷款。贷款者的还款能力贷款者的还款能力，即是指申请人的月收入，这能**直观的体现借款人的还贷能力，贷款额度一般不超过月收入的50%。即：月收入≥房贷月供X2。个人征信征信良好才更容易获得优惠利率和贷款，银行考量借款人的重要标准之一就是个人征信。大多数银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，但有的银行会看更长时期内的征信，银行之间要求是不同的，如果连续3次、累计6次逾期就属于严重征信不良，这种情况有可能会造成银行拒贷。房屋房龄考察贷款房屋的房龄，是银行贷款之前一定会考察的一个方面。通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，因此，比较旧的二手房贷款额度大多会被降低，甚至被拒贷。房龄越短，越容易获得贷款，且额度也会越高。保障能力情况部分银行在发放贷款之前，会考察贷款申请人的医疗保险、养老保险、意外伤害险、住房公积金等缴纳情况，尤其是医疗保险和养老保险，因为这些也可以从侧面体现贷款者的还款能力。

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