如何贷款买房？贷款买房都有哪些省钱方案？

如果你不是土豪，随便可以秒套房的，那建议你还是选择贷款吧，**好是公积金贷款，公积金政策近几年也在不断的放宽，买房、租房都可以用。如果你房子总金额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。现在5年以上，公积金贷款利率是3.25%，商业贷款是4.9%，不同城市、不同银行的商业贷款利率折扣力度也不一样。贷款贷多久比较划算呢？举个栗子：按贷款总额300万、贷款30年计算，假如公积金贷款90万，商贷210万，公积金贷款利率3.25%，商贷4.9%，则等额本息总利息为242.2万，等额本金总利息为198.7万，不算不知道一算吓一跳，原来银行收了这么多利息！不过这样想你就会觉得划算许多了：虽然你手上有支付**的钱，但是交了**手头上就所剩无几了，再加上月均1.5万左右的房贷，简直就是压力上大啊！要是把手头上的钱用于投资理财，只要利率大于4.9%，不仅没亏反倒还赚了，按照复利算下去基本能够冲掉手头资金紧张的压力了，万一哪天急用还能把钱提出来救急。一般情况下，银行提供两种还款方式，等额本金和等额本息，同样的年限，等额本息利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，貌似吃了亏，但是真如此吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。所以，如果你前期资金紧张，小编建议你选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力较小，等有资金的时候提前还款，能够达到降低利息支出的效果；如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，这样能够降低全部的利息支出。如果你是传统保守党，一般不做投资理财，钱只存银行，也不愿承担任何风险，建议提前还款减轻压力，另外三种情况是不建议提前还款的：1、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了。2、等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。3、公积金贷款，商贷7折、8折，公积金贷款利率才3.25%，余额宝、国债、基金等的投资就可以填平了，行情好的话还有得赚。总之，无论是选房、贷款还是还款，大家都应该根据自身经济情况，具体问题具体分析，选择出**适合自己的方式！

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房省钱途径一：使用公积金业内对比发现，目前商贷利率已是近十年来的较低水平，公积金贷款利率已是历史较低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来较低的。其实很多人买房主要形式是贷款，而公积金贷款的利率是低于商业贷款的。很多城市住房商贷可转公积金贷款，这意味着以前选择住房商贷的也将享受到住房公积金贷款这一惠民利民政策。买房省钱途径二：选择赠送面积的楼盘市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，除去常见的送飘窗露台之外，更有项目推出直接赠送10平米小书房的情况。要注意的是，多问清楚这些面积的由来，是否写入合同等信息。买房省钱途径三：看准优惠折扣盘在一定时期内，开发商为了跑量或者实行某营销策略，会对项目的全部房源或特定房源推出一些优惠折扣活动，如果这些房源里正好就有你看中的，也能省下一点钱。买房省钱途径四：买现房或者准现房买现房或者准现房，除了说可以大概看见一些实景，比较放心外，还有就是可以及早入住，尤其是对租房的人来说，减少租房租金支出也是省钱的一种方式。买房省钱途径五：购买尾盘项目尾房价格通常低于处于销售期的价格，以较低的价格获得同等品质的房子，性价比更高。当然，并不是人人都能满意尾盘项目的。所以，是否选择还要因人而异。

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面对众多的房贷方式，当您决定买房并且需要贷款时，应该如何规划出**适合自己的贷款方案呢？ 等额本息：还贷压力均衡 等额本息和等额本金是目前普遍采用的房贷还款方式。等额本息是在央行基准贷款利率不变的前提下，月还款额不变，本金逐月递增，利息逐月递减。等额本金是月还款额递减，每月本金保持相同，利息逐月递减。 这两种贷款方式并没什么优劣之分，顾客的需求不同，自然会有不同的选择。等额本息还款法的还款压力均衡，但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者，这种方式对准备提前还款的人较为有利。 公积金贷款：利率**低 住房公积金贷款是中国银行受公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。现行公积金贷款利率是2015年3月1日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率4%,月利率为4%/12，五年及以下公积金贷款利率为年利率3.5%，相对于商业贷款可以减少利息支出。 公积金贷款**大的好处在于可以享受比商业贷款低1%左右的还款年利率，对于高达几十万元的房款，仅仅1个百分点左右的基数也可以为买房者省下上万元的费用。另外，当国家对贷款利率进行调整的时候，通常对公积金贷款利率的调整幅度会小于商业贷款的调整幅度。因此，很多人在买房子时感觉商贷和公积金贷款利率的差别并不是很大，但实际上，在国家对利率进行调控的时候，买房人才发现公积金贷款利率与商贷之间的差距越来越大。 “双周供”：还款更省钱 所谓“双周供”是对应于“月供”而言的，指还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短。 “双周供”虽然能节省不少利息，但并不适合大多数市民。应该谨慎选择。由于每期还款时间较短，“双周供”不太适宜资金方面有大起大落的人，而比较适宜收入比较稳定，有平稳资金来源的市民。

贷款买房要怎么用才能**省钱?首先，我们要了解**新的贷款政策。1、客户(以家庭为单位)购买首套住房;或客户家庭名下有一套房，并且房贷已全部结清，再买第二套房：用纯商业贷款的，**25%，贷75%，利率执行基准，即：4.9%用纯公积金贷款的，**20%，贷80%，利率执行基准，即：3.25%用公积金+商业组合贷款的，**25%，贷75%，利率执行基准。2、客户家庭名下有一套房，并且商贷未结清，再买房用：纯商业贷款：**40%，贷60%，利率上浮10%，即5.39%纯公积金贷款：**30%，贷70%，利率执行基准，即3.25%公积金+商业组合贷款的，**40%，贷60%，商贷部分上浮10%即5.39%，公积金部分执行基准3.25%3、客户家庭名下有两套或两套以上都无贷款或贷款已全部结清，再买房用：纯商业贷款，可按首套，**25%贷75%，利率执行基准利率，即4.9%4、客户家庭名下有两套或两套以上住房，其中有一套未结清，再买房：用商业贷款的，按二套，**40%，贷60%，利率上浮10%5、客户家庭名下有两套或两套以上住房，都未结清贷款的，再买房不能贷。若贷款还清期间只打算购买一套房，那么优先选择公积金贷款。目前公积金贷款的利率5年(含5年)以下是2.75%，5年以上是3.25%;而商贷的利率是4.9%。贷款60万元为例，等额本息贷款30年，公积金贷款将比商业贷款节省近20万元利息。若还贷期间还打算再购买一套房，那么第一套房优先使用商业贷款，第二套房再使用公积金贷款。举例说明：分别以贷款60万元，等额本息贷30年为例。第一种方法：首套房使用纯商业贷款，贷款利率大部分银行可以打九折，也就是4.64%，利息总额是512481.29元，有的银行折扣更低。还款期内再购二套房，根据现有政策，可按首套房标准执行。贷款利率是3.25%，利息总额340045.65元。两套房加起来利息总共是852526.94元。第二种方法：若首套房使用公积金贷款，贷款利率是3.25%，利息总额340045.65元。还款期内再购二套房，根据现有政策，商业贷款将执行二套房贷款标准，贷款利率上浮1.1倍，没有任何折扣，也就是5.39%。利息是611558.54元。两套房的利息总额加起来951604.19元。利息比第一种方法多花9万元多。在买房时，不仅要有对未来的规划，更要算好账，看看哪种贷款方式更适合自己。

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一，公积金购房的提取总额不能超过房款总额比如，一位市民贷款购买的房屋总价为20万元，而他的公积金存储余额有30万元，他只能提取20万元的公积金，剩余的10万元公积金不能提取。二，公积金购房不能直接用作购房**如果市民想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付**款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本，已结婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。无论是在婚前还是在婚后办理的公积金贷款，夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。但如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为首次购房，不受二套房的政策限制。三、按月调息现在，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。四、公积金转账还贷在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，**大程度地降低每月公积金的还款额；**大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。五、房贷跳槽所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找**实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项**大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。六、提前还贷缩短期限提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。

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