银保监会发声支持刚需购房 房地产寒冬迎政策“暖意”

10月21日，在国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在回答有关房地产市场专项监管工作时表示，保障刚需群体信贷需求，在贷款*比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

这是继央行表态“保持房地产信贷平稳有序投放”以及中国人民银行副行长潘功胜10月20日公开表示“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”之后，银保监会再次释放了在房地产信贷方面的具体“纠偏”政策，即支持刚需。

随着高层频频对外释放政策信号，业内人士认为，房地产政策的“至暗时刻”已经过去，信贷政策及执行方面将会适度“纠偏”，房企和市场也将感受到政策暖意。

10月22日上午，因受到上述利好消息的影响，地产股迎来上涨。其中，万科、保利发展、招商蛇口、新城控股等房企股价小幅上涨。

地产寒冬迎“暖意”

“在贷款*比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。”刘忠瑞表示：“下一步，将按照市场化、法治化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“近期央行、银保监会等系统对于房贷方面的表述比较积极。从大方向看，这有助于信贷方面的进一步宽松。应该说政策面释放了非常好的暖意，有助于促进房地产市场平稳发展，对于房企等也能够带来积极的影响。”

事实上，从9月底，央行就连续两次发声称，“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”

而到10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长认为，部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款，未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

10月20日，在“2021金融街论坛年会”上，中共中央政治局委员、国务院也表示：“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

对于高层接连释放政策信号，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“过去一年多，我们找到了治理楼市的‘核武器’，即房地产金融宏观审慎，包括三道红线、贷款集中度、差别化按揭政策、LPR的定价机制等。这些都是好制度，都是有保有压、不是一刀切的，但是在执行过程中，就变成一刀切了。不仅合理的开工项目得不到开发贷款的支持，合理的按揭也得不到满足。”

“这次提出来‘金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展’，在控制总杠杆的情况下，保护好刚需，满足合理融资需求，加上‘一城一策’，楼市就会稳定下来。”李宇嘉表示。

信贷环境已有所改善

事实上，从9月底央行表态以来，部分城市已经调整了信贷方面政策，信贷环境有所改善。

10月20日，贝壳研究院发布数据称，今年10月，贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。10月房贷利率回调是年内首次环比下降，代表着信贷环境有所改善。

具体来看，10月，90城中，20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。

在放款周期方面，10月90城房贷平均放款周期为74天，较9月有所延长。贝壳研究院表示，这主要是由于放款动作与利率调整存在一定时差，10月银行发放的贷款多为前几个月签约的单子。从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款周期较9月有所缩短。

贝壳研究院预计：“四季度住房信贷的投放将回归平稳有序，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持。一方面房贷利率下调的城市范围将扩大，另一方面放款周期将有所缩短。信贷环境的边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市启动换房链条，利于市场平稳健康发展。”

另外，从房企资金端来看，记者向多名房企内部人士了解得知，“目前，融资方面还没有明显的放松，估计政策传导到房企也需要一些时间”。

同时，一位上市房企的相关负责人也向记者表示：“由于银行按揭从10月份开始有所放松，房贷时间周期相比之前缩短，所以我们在销售端的回款速度有所加快。”

业内：四季度市场将回归平稳

今年三季度，在房地产贷款集中度管理、“三道红线”“集中供地”等多重政策叠加下，房地产市场提早迎来了“寒冬”。

据国家统计局发布的9月份房价数据显示，9月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次下跌。从二手房来看，9月份二手房价格环比下跌的城市达到52个、上涨城市仅17个，另有1个城市持平。

此外，今年1-9月，全国房地产开发投资同比增长8.8%。这一数据已经是连续7个月出现同比下滑，且同比增速首次进入个位数。

除了房地产行业多项指标下滑外，从土地市场来看，房企拿地积极性明显降低，多城市第二轮供地流拍现象增加。据申万宏源证券研究所统计，截至10月11日，包括北京、上海、深圳、广州、福州等16个城市二轮供地，合计推出664宗地，终止出让164宗地，流拍57宗地，终止加流拍221宗地，估算合计等效流拍率达到33%。

随着政策频现暖意，业内人士认为，未来，在支持刚需和房企合理贷款需求等政策落地后，四季度楼市将趋于平稳。

李宇嘉预测：“对于四季度的形势，应该保持乐观积极态度，尽管下行惯性还在，但从地产销售、价格、开工、拿地等多维度来看，跌幅或增幅收窄幅度将缩小。”

盘古智库高级研究员江瀚预测称：“从目前出台的银保监的政策来看，是一个相对宏观的、原则性的政策，预计不久后各地商业银行会有配套的细则出台，这对于市场来说也是利好。所以，预计四季度楼市整体平稳的趋势是不会改变的，相比之前将会逐渐好转。”

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