从“三道红线”到“集中供地”房企迎来调整发展策略新机

近日，监管部门透露消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。另据业内人士透露，这一比例的限制，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

数十家房企进入“监测”范围

从去年的“三道红线”到今年年初的“集中供地”，再到如今“房企购地金额不得超过年度销售额的40%”等一系列动作，无疑都是在“房住不炒”的主基调下，加强对房企投、融资端的调控力度。

克而瑞监测数据显示，“三道红线”政策颁布后的半年内，虽然除绿档房企外，红、橙、黄三档房企的投资力度均大幅下滑，但仍有部分踩线房企加码投资，与“降杠杆”的基调背道而驰。据悉，在22个重点城市的首轮集中供地中，头部规模房企等凭借现金流充裕、融资成本低等优势，拼抢势头凶猛，导致成交溢价率居高不下。

而将投资与销售业绩挂钩，不仅是对“三道红线”的有力补充，还能持续完善集中供地模式。“要引导企业理性拿地，避免不惜成本高价抢地，扰乱市场秩序。”按照监管部门要求，严控纳入试点的重点房企的拿地销售比，能有效切断负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地的机会，同时也可以在一定程度上抑制市场资金过分流入土地市场。

“过去靠杠杆、靠土地谋求快速发展的模式将被取代，降杠杆会是房企未来很长一段时间内的发力点。”虽然目前新规仅针对监测范围内的几十家重点房企，但业内人士认为，对于整个行业来说，也算得上一记警钟。

中小房企将有更多拿地机会

据克而瑞数据统计，上半年中上游房企中已有个别超过销售金额的40%，虽然数量并不多，但基本都是出现在各个城市的土拍中。

从上半年全国22个热点城市“两集中”土地供应的数据来看，6月仅苏州一地，三天便“狂揽”超过434亿元。个别拿地较为激进的房企，仅在一场土拍中，就挥金豪掷超147亿元。

“短期来看，预计上半年个别受融资优势、业绩增长等因素驱动而拿地力度较大的企业将受到更大影响。”分析人士指出，事实上，上半年行业整体的拿地销售比均值已经降至40%以下，因此行业整体受到的影响有限。“但从长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于土地资源向优质房企倾斜，强化房地产行业新格局。”

来自投资端的全面约束，加速了房企降杠杆的进程。自然也会对接下来的集中供地产生巨大影响。新政的出台，无疑是对激进房企的“精准打击”，同时也更加有利于中小房企的拿地。

“第二轮房企拿地趋势可能会放缓，对中小房企而言，意味着更多机会。”相关人士认为，中小房企应把握趋势，理性投资，同时合理规避高价地，通过后期的管理和精耕来赚取利润。“除了行业的良性健康发展之外，集中度也会进一步上升。”

有力矫正企业盲目扩张

“新规的首要目的是让市场更加平稳。”一位不愿具名的行业分析师认为，作为“三道红线”的补丁，拿地销售比会有力矫正企业的盲目扩张行为。

“今年上半年，50家代表企业的拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，拿地热度明显下降。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在“三道红线”和供地两集中的背景下，房企拿地态度更趋谨慎。

据悉，首批12家试点企业的拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。“12家试点企业中仅有3家企业略高于40%红线，下半年需适当降低拿地力度。但与上年同期相比，12家试点企业的拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点。”刘水分析认为，从中长期来看，随着房企投、融资端受到的严格限制，结合销售端个人房贷的限制，行业发展速度将维持中低速增长。“在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利的企业有望脱颖而出。”

不少业内人士认为，房企调整发展策略的时机已经到来。对企业来说，未来一方面需要加大销售力度，提高销售业绩来获取拿地的更多自主权，另一方面是需要在拿地资金受限的情况下合理选择发展布局的区域

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