土地流拍增多 银行授信收紧 房企出路在何方

中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高。

此外，二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据，今年以来，全国房地产市场土地流拍已超800宗。

以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，二季度以来，流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中*迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的*值。

中信建投在研究报告中指出，今年土地市场供需分歧加大，从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。

流拍意味着房价下跌?

众所周知，商品房的主要成本来自于拿地支出。

粗略计算，在房价还没有大幅上涨之前，地价能够占到房价的1/3，而随着房价和地价的上涨，目前的地价占比已上升到一半左右。

今年7月份开盘大卖的网红盘龙湖天璞就是典型代表，以低于市场预期的5.18万元/平方米销售均价受到购房者的追捧。而其2015年的拿地楼面价为2.7万元/平方米，当时市场预期的销售价格或将超过8万元/平方米。

自2016年房价上涨以来，各地楼 王层出不穷，因为高地价就意味着高房价，但是随着调控的加剧，房价上涨幅度有限，大量地 王被限价，房企也不得不推迟开盘或者放弃土地，现在更是很少见“地 王”一词。

因此，针对近期的土地流拍情况，不少投资人士提出了疑虑：土地大规模流拍，是否意味着未来房价即将下跌?房地产市场要凉凉?

对此，有业内人士表示，从房价角度来讲，供需关系决定了房价是涨还是跌，而地价决定了房价的高度。土地流拍是指收回不卖了，而非降低价格继续拍卖。从这点来看并不会对未来房价造成影响。

中信建投分析称，此次流拍的动因与上一轮不同。2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，今年全国热点地区土地市场整体降温，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

此外，根据国家统计局公布的数据，虽然近期流拍增多，溢价率明显下行，但整体土地供给和成交均呈现持续增长的态势。

数据显示，2018年上半年，全国土地成交价款5265亿元，同比增长20.3%;土地购置面积1.11亿平方米，同比增长7.2%。而得益于上半年的土拍增长势头，年内住宅供应及成交数量依旧维持同期高位。

不过，华创证券研究认为，近期流拍现象增多和溢价率走低，从另一方面反映出在行业资金趋紧的背景下，房企拿地越来越趋于理性，也越来越谨慎。同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显，下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

房企加紧调整战略布局

今年以来，随着地产调控步入深水区，房企各层面均被巨大的焦虑和压力所笼罩。而近期传出的关于“房企大规模‘瘦身’”一事便是直接表现。

据21 世纪 经 济 报道，包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等多家大型房企接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓，实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。

以华夏幸福为例，8月24日，有消息称，因战略收缩，华夏幸福天津事业部已就地解散，且此番“瘦身”可能还将持续。而华夏幸福官方也坦承，正在进行局部优化和调整。

新城控股副总裁欧阳捷在接受媒体采访时表示，“市场扩张时，企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时，企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重，在一些较好的区域市场，企业可能还在继续扩张，但在调控严格的一二线城市及周边地区，量缩价稳，固守在这样区域只能收缩。”

就目前来看，涉及裁员的企业大都是标签化很重的企业。例如重仓京津冀的华夏幸福，深耕环沪区域的绿地等，这些以一二线为主的企业往往受到政策市场影响比较大。面对政策变化，这些企业也会*早做出战略布局调整。

对此，同策研究院总监张宏伟表示，裁员只是初步表现，接下来就是市场深度调整，市场会出现大范围价格波动。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始，然后蔓延到全国一二线城市。

密集发债融资

事实上，土地流拍增多除了受企业战略布局调整的影响，另一个重要原因就是上半年资管新规落地，境内银行贷款监管趋严融资总额骤降。

海通证券的研究报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，为2017年的2.3倍。在接下来的2019年至2021年中需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大史无前例。

在此情况下，多数房企开始寻求战略合作，一边通过风险共担、资源共享来降低负债规模，另一方面积极探索新的融资渠道。近日，房企发债密集程度和规模有所上升。

8月22日，龙光地产控股有限公司发布公告称，将发行3亿美元2021年到期年息7.5%的优先票据。

8月21日，融创房地产集团拟发行金额为80亿元的2018年公司债券，同日花样年发布公告称，拟非公开发行住房租赁专项债券规模为50亿元。

8月20日，富力地产和普洛斯则分别发布了130亿元公司债和50亿元资产支持证券。

仅仅三日，房企的发债规模就超过了300亿元，集中发债融资趋势明显。

同策咨询研究院监测数据显示，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。从40家房企近一年来的融资变动趋势来看，融资金额在2018年5月份骤降，6月份虽有小幅回温，7月份保持小幅上涨，但依然处于低位运行。

天风证券分析师孙彬彬分析称，从房地产开发资金来源各分项情况来看，国内贷款、自筹资金、定金和预收款以及个人按揭贷款同比均有所回升，资金情况有所好转。

不过，易居研究院研究员沈昕分析认为，目前境内融资遭遇金融机构持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少，考虑到未来市场整体销售大概率继续回落，资金市场的紧张压力还将加剧。

未来房企的日子不太好过，尤其是中小房企，可谓面临生死之年，7月19日中弘股份已率先打响了债务危机爆发*枪，下一个爆雷的又将是哪家呢?

来源：国际 金融报

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