商铺有风险吗?明确这几点完整规避商铺的风险

来源：房产观察 2017-10-21 14:35:16

楼市虽然在调控，但仍然阻挡不了*者*房产的决心。而*房产不止只有住宅，还包括商铺和旅游住宅等。但我们都知道凡是*都有风险，*商铺有风险也是有的。我们要规避*商铺的风险，首先要做明确下面几点。

1.商铺背后的故事

商铺只是一个载体，钢筋混凝土而已，空着什么都不是。所以要赋予商铺内在的商业价值，将来做什么?有哪些人来做?做这个生意的市场空间在哪里?*商铺的人虽然不做实际经营，但也要给到未来能收高租金，能*的道理和未来。其实也就是定位和客户的逻辑性。

2.商铺凭什么卖这么多钱

可以说定价是个高技术含量的活，是心理博弈的直接表现。对于商铺而言，起定价主要考虑到到6个因素，即地段、类型、品牌、产品本身、客户属性以及宣传情况等。其中产品本身主要就是指商铺本身的优势在哪里，这是未来商铺商业价值提升的重要关健。

而客户属性说的就是并不是所有想买商铺的都是潜在客户，在销售型商铺的客户划分中，有层级之差，较好客户是品牌商自营购铺的客户群体;中间的就是能够实现运营托管的客户，而*烂的客户就是那些*客，想自己搞的坏孩子。

3.销售后的管理归属

对于有些中小型开发商而言，或者很多城市现在管用的返租政策，对于开发商而言很头痛，而且市场的竞争越发激烈。比如你家返租8个点，但他家说10个点，第三家说我返15个点，五年后回购等等。

要知道返租越高，承诺越好的项目基本是不靠谱的项目。所谓一分钱一分货，真正有价值能溢价的商铺，傻子都知道留给自己。

所以，后期的管理权是培育阶段的重要因素。市场不缺统一管理，统一运营的口号和承诺，缺乏的是运营团队的执行能力和专业精神。以及开发商后期的费用投入，毕竟吃进去再吐出来的事，谁都不愿意。

4.如何用招商带动销售

项目拿到预售证就可以卖，但是没封顶之前商家不愿意跟你谈租赁的事，所以前期的大商家带动销售就是理想丰满，现实骨感的真实写照。

前几天有个朋友跟我讲了个小故事，之前他们一个项目是15万平米的专业市场，7个月销售招商全部搞定，老板只做了一个决定，前期招商预约，凡是能签约的商户直接补贴300元/㎡，类似商户发展创业基金的狗屁概念，但是商家一看，尼玛这租铺还有钱赚，抢吧。3个月就招的七七八八了。后续开始销售，价格上涨600元/㎡。有钱就是任性，先舍再得的大道理大家都知道，可是有哪个老板能做到呢?

5.前四件事情都没纠结过的项目

无知者无畏，做一个傻孩子很幸福，我说你觉得幸福的时候说不定横祸就来了。此类傻x项目基本是前期卖的比较好的，随便几个广告就忽悠了一帮冤大头进来了，但是后期存货难以消化，开始发愁了。病因无非就是这几点：前期销售没有销控，卖花了;客户存量基本都有了，没有新的客户消化存量;口碑存在一定负面影响，或由于工期，或由于交房，或由于开业等等;价格的原因。

那么该怎么办呢?

6.现房，卖不掉，招不来，怎么办?

商业地产开发，一旦开始，就是一场病，越是到较后，越是严重。如果你的项目是现在要说的情况，基本是晚期。即便找到月份80万的商业顾问公司，也只有10%的成功率。

而此类项目都到这样的地步了，老板还如此着急。着急的名列前茅表现就是要求执行团队或者代理团队要速战速决，恨不得一个月就卖完，三个月就开业。殊不知，此时*需要时间，更需要耐心。不多说，晚期，等死!有人说还有绝症，已经死过一回的项目呢，那岂不是更纠结!