铜陵未来的房价会继续上涨吗?

无论是普通市民还是开发商对这个问题都是十分关注房价涨跌的问题，那么铜陵未来的房价会继续上涨吗?我们一起来在下文中找答案。

从中国的国情来看，房地产还有20年左右的黄金期。

根本原因在于人口与土地的矛盾与城市化进程。有更多的人要从乡镇进入城市，不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力;而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限。更直接的原因在于地方对于土地及房地产的依赖，未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出：钢材、水泥、建材、建筑机械等等;公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房……这些都需要庞大的资金，只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设。其三是从消费者层面来看：丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流，改善居住环境的客群会保持高增长。

而*群体面临的问题是*渠道的狭窄，有钱没处*：中国金融市场特殊，股票市场太不稳定，而又缺乏现代化的个人理财机构，实体经济进入瓶颈。而*不动产尽管未必是*较高的渠道。较后是货币大环境，改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大;远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，只有不动产、金属、*品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产。

无论是历史的经验，还是各国的经验，房地产的价值总是随着经济的增长而增长。因为一切经济活动均建立在土地之上，只要经济总量在膨胀，那么土地的拥有者总可以借此收取更高的租金。房地产的价值*终取决于建立其上的经济活动总量的价值。发达地区的房地产为什么价格高?因为发达地区同样土地面积上创造的 GDP高。房地产增值不是房地产*的结果，也不是房地产投机的结果，而是经济长期发展的必然结果。无论如何打压房地产上的*和投机行为，均不能改变这一客观经济学规律。正是因为房地产价值长期内将随着经济的增长而增长，房地产被视为*稳妥和*可靠的财富保值增值方式。改革开放30年来，中国民间积累了巨额的财富，这些财富*终大部分投射在房地产身上。房地产实际上是存放民间财富的“仓库”。看看我们身边的人，大部分人房子的价值是不是构成了家庭财富存量的绝大部分呢?

20%的房地产“增值”税在明白无误的告诉人们：政府不欢迎不鼓励老百姓继续把房地产作为理财*的第1选择。但问题是，放眼望去，除了房地产，老百姓的财富还有更好的出路吗?似乎也没有。这也正是困难之所在。新政只是采取“堵”的策略，而没有疏导。所谓疏导，就是要降低中国人在理财上的焦虑感。中国人穷了几千年，过去的30多年好不容易通过自己的打拼初步富了起来，人们迫切需要留住来之不易的财富。但是，高通胀却在蚕食老百姓辛苦积累的财富。一般人的理财可以说，基本上都是被高通胀所驱使的。它迫使人们去买房去炒股去*，以跑赢通胀这头怪兽。想一想，如果货币贬值不那么快，人们还会疯了一样有钱就买房吗?因此，在“堵”的同时，政府更应注重疏导，这个疏导就是要求政府在货币发行上更加克制，人民币的币值能够稳定下来，那么人们即使有了钱也不会想到立刻变成房子。

但是，从另外一个角度看，此次新政“投机*性购房”还是有一定的警示意义。那就是当前中国房地产的整体价格确实存在较大的泡沫，未来进一步上涨的空间并不大，一旦经济下滑，不排除短期内大幅下跌的可能。中国较大的房地产开发公司万科*近发布了它的 2012年度企业经营报告，在报告中，它这样写道：“中国房价快速上涨的时代是否已经结束?历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第1，它是大众希望看到的结果;第2，它具有理性分析的合理性;第三，它是一个大概率事件。”

我们说房价合理与否，我们是在讨论资产估值问题。而资产估值的基础是自由现金流，一切资产的现值都是未来自由现金流的折现。舍此，没有其他的方法。作为一项资产，房子的现金流来自于租金。因此，评估房价少有正确的方法是把房价和租金进行比较。那么，当前房价租金比是多少呢?手头没有权威的数据，各地差异也很大。但是就拿房地产价格一直相对理性的广州来讲，据媒体的报道和本人的实地调查，房价/年租金收入比一般在40以上。也就是说，年化租金*率低于2.5%。这意味着从租金收入看(这也是*的角度看)，买房连银行存款都比不上。其他地方，房地产的**率就更差了。从租金收入角度看，当前的房地产是缺乏*价值的。现在买房的人，实际上有几个又在考虑租金收入呢?很多人甚至忽略不计的，大家都在赌房价继续上涨。但是，绝大多数人忘记了一点的是，长期来看，房价上涨的幅度不会超过租金的上涨幅度。这与长期看，股价上涨的幅度不会超过公司盈利上涨的幅度是一个道理。过去十年，中国房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度，显然，这在接下来的十年是不可持续的，它必然在未来的某个时点上得到矫正，以实现均值回归。

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