房价下跌，老房子和次新房将被市场抛弃

房价下跌对房屋市场的影响不仅仅是房价数字的变动，更是购房者心态的改变。在新的定价体系下，楼龄的权重越来越大，楼龄老的房子未来价格冲击最大。一方面，随着新房供应的增加，老房子的选择性减少，购房者更倾向于选择新房。另一方面，房子的居住属性超过投资属性，购房者开始重视房子的实用性和品质。老房子的弊端，如小区车位紧张、房屋设施老旧、消防通道狭窄等问题，在房价下跌的情况下成为购房者关注的焦点。

此外，次新房也面临被市场抛弃的风险。由于投资客的抛售，次新房的房价下跌幅度较大。投资客在过去几年中喜欢购买新房进行投资，导致一些项目几乎全部由投资客消化。然而，随着房价下跌，投资客遇到资金压力开始抛售，使得次新房成为降价主力。不过，与老小区不同的是，次新房的问题在于房价泡沫，而不在于房子的品质。房价泡沫挤干净后，这些次新房仍具有入手价值。

房子已经从投资品转变为消费品，购房者更注重房子的实用性和品质。购房者关注的焦点从房子能贷多少款、升值空间等投资属性转向小区的配套设施、房子的性价比和可出售性等实用属性。因此，房子如果没有品质、实用性不高、不好住，就会被市场淘汰。

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