天津房企推动居住“成品指数”提升，打造高品质板块

来源：吉屋 2024-07-17 10:12:00

从去年开始，城市更新成为天津发展的主基调。说到底，就是为了解决“住宅跟配套不同步”这一核心问题，片区开始联动房企进行协同发展。这就对房企的要求越来越高，不止单纯盖房子，还要负责市政道路、学校公园商业等各项配套的建设等。换句话说，提升板块的成品指数才是重中之重，进行“量化”评判。一目了然。

对于环城来说，有的板块还在卖“半成品”。房子盖好了，配套没跟上，以至于买房人很受伤。尤其在当下，回归居住已成大势，现状的水准尤为突出。环城的“成品指数”成为买房人关注的要点。

如何计算一个板块的成品指数？365房地产研究机构做过一项调查，选取了最重要的四个因素：学校、地铁、商业、医疗。总结出【环城板块成品指数】的评分标准。这就给关注环城板块的买房人一个参考。

客观说，买房人最怕什么？买到半成品。住宅与配套不同步，房子交付了，周围的“烟火气”跟不上，没有生活场景。毕竟，买房人需要更强的确定性，现状非常重要。反过来，环城板块想要吸纳更多的增量，势必要提升成品指数。想要拉高成品指数，需要依靠政府行为，提供支持。

最明显的例子就是西青。一直以来，教育资源是全域发展的“短板”。不过，近两年西青开始重视教育配套的引入，开始补齐发展的“空白”。已经官宣引入天津市市五所新华中学、天津市实验中学等优质教育。更重要的，还要依托于居住区的“全域发展”思维，实现局部成品指数的提升。

万科翡翠大道

西青 | 万科翡翠大道位于天津西青宾水西道延长线南 11000元/平米

商场超市品牌地产地铁沿线低密社区低总价购物中心现房小户型宜居生态配套成熟公交直达车位充足品牌物业美食云集休闲会所自持商业大型社区人车分流

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靠房企“造大盘”，以点带面！为什么？大盘的优势是小盘无法比拟的。首先，小盘在一定程度上会受规划壁垒的影响，社区与社区之间各自为伍，界面配套参差不齐；大盘则不同，分期开发有持续性，实现城市界面的统一和配套的完善升级，实现协同发展。再者，凭借着体量的优势，大盘可以承接更多人口。一方面，增量带动需求倒逼城市界面发展，提升“幸福指数”；另一方面，稳固楼市地位，加强共识。房价长期看人口，这对未来二手房的价格和流通都有正向影响。

天津主城的大盘屈指可数。西青的万科翡翠大道很有代表性。6月市场数据表现也不错，进了榜单前五，上半年成交金额接近4亿。全新推出建面约100平米小洋房供不应求，7月又紧急加推一栋新楼座。热销现场资金流向已经说明买房人对项目的“共识”已经达成。根据365房地产研究机构计算，这座大城的成品指数很高，而且还在持续攀升。约70万方的体量，在万科造城的加持下，成为天津少有的TOD复合大盘。你可以理解为社区里就有地铁。围绕轨道交通，开发住宅、商业、教育等业态。

万科翡翠大道实景客观说，这已经是一个“城”的体量，居民不需要依靠其他板块的配套来满足需求。可以自给自足。人口从2017年至今，万科翡翠大道的“人气”越来越浓厚。截至今年5月底，项目已入住2000户以上的家庭。粗略计算，常住人口已经达到六七千人了。对普通社区来说，想都不敢想，几个小区才能拼凑出这样的人气。人口就等于需求，大量需求漫灌会倒逼城市界面的发展。配套资源的水准会随着人口规模逐步提升。

剩下的，就是考虑项目兑现力的时候了。兑现兑现，直接关系到“成品指数”。这会影响到业主的生活品质和房产价值。也正是由于强大的兑现能力，万科翡翠大道才能获得如此高的成品指数。拉个时间表看看。2020年才智道桥通车，2021年南一期交付，2022年华夏未来幼儿园全面招生……2023年约1万方人气商街，颇具特色的大道食堂、大道菜场、大道早餐等如约开放。商街业态越来越完善，不再是单一的餐饮。

万科翡翠大道实景与此同时，还引入了九典书房、三联大药房、中医诊所、宠贝宠物诊所、干洗店……创造性打造了社区联合共创空间「学习盒子」、「运动盒子」，为业主营造家门口的学习空间和健身空间。

万科翡翠大道实景后发优势：城会玩2024年，万科翡翠大道为了提升成品指数还在不断加码！进一步拉升板块资源能级。教育方面，由区域主导在教育地块引进新华中学小学部，今年启动建设，预计2026年建成。毕竟对新家庭来说，教育水准是环城置业的重要“考评项”。商业方面，在自持商街的基础之上，6月迎来了肯德基商业主力店的进驻。肯德基作为大型连锁品牌，对选址的要求十分严苛。尤其是商业主力店，规模更大，辐射能力更强。所以，对板块能级的要求更高。

更难得的是，一个项目做久了，如何保鲜变得很重要。生活氛围方面，万科有自己对于浪漫的追求。比如以城市视角率先做出新尝试，打造“Mix躺坪”打卡地，那里是业主上下班通勤的必经之路，是8小时工作之外的自由场，是孩子们撒欢的乐园，也是大道青年精神刚需的能量场。

万科翡翠大道实景治愈露营、宠物派对、自由市集、勇士号冒险乐园，这里成为了天津城市西部的乌托邦。

比如万科以交付日期设立了一年一度的业主日，去年的大道业主日狂欢48小时，吸引了两千多人次的业主在家过节。

比如更为长期主义的“大树下”社群生活圈，翡翠大道四大社群，乒乓球、羽毛球、阅读社、广场舞……3大核心模块、10大情绪标签、30+丰富活动及配套，在大万科多元业态的滋养下，长成了承载客户多样需求的美好体验。

成品指数中可以计算的硬件指数不断加码，叠加上了更难计算的精神滋养。在这一点上，万科的实力有目共睹。造出一座成品之城，它玩出的新花样可太多了，这是地产圈早已达成的共识。

当然，生活的内核还要回归到产品上。房地产经历了这么多轮的周期，买房人终于认识到了行业的本质。万科在“产品保鲜”这件事上一直走在前面。翡翠大道这次又将北二新品「枫华道」升级到了3.0产品，不仅外立面革新，研发出现代典雅风格的高层住宅和仿砖新古典风格洋房。园林景观也焕新升级。约6500平米的中央景观核心区内，涵盖礼遇花园、漫拾水庭、层林叠翠、静享花庭、拾光冥想5大景观节点。

另有约1500平米的社区会客厅，以及全区较大的综合童玩区。打造均好性精致社区。室内空间的打造，也让人耳目一新。小户型能高级到什么地步？看看就知道了。建面约77-89平米瞰景高层，以及建面约100平米的质感洋房，实现了生活阈值的提升。兼具了刚刚好的尺度与空间的合理化运用，实用主义至上！

高层总价约130-140万，洋房总价约190万上下，叠加高附加值空间，以及高规格精装，轻松实现超高的“质价比”。与此同时，为了让买房人更具安全感, 万科的施工现场还有个好玩的“黑科技”。将“互联网+”的理念和技术引入建筑工程，以无人机、摄像头、巡检记录仪、360全景相机、智慧工地系统等工具为媒介。打造了智慧工地“云监工”。让施工“透明化”，让买房人可以时刻“看见家”。不得不说，这一点万科真是做到了买房人的心坎里。

万科的做法，是不是让环城板块找到了“破局之道”？说到底，这也是一种城市更新。只不过，一类是政府行为，另一类是房企行为。后者，更考验房企的实力。毕竟，要凭一己之力改天换地。在天津，具备这种能力的房企，屈指可数。更重要的是，要有与板块“休戚与共”的责任感。显而易见，万科已经给环城发展提供了范本。一个大盘不足以改变环城板块的整体现状，却能用“实际行动”去改变人们的预期。一座用“七年之养”成长的城，为业主兑现着成熟美好的大城生活。