天津普济河道南北两区对比：老城与新区的碰撞

来源：吉屋 2024-07-10 11:26:00

在天津城北，普济河道成为河北区与北辰区的分界线。南侧是河北区的南口路片区，北侧则是北辰区的南仓板块。这两个区域，一个是典型的老城区，一个是快速发展的新区，形成了鲜明的对比。

南口路片区：老城的困境

南口路片区位于河北区的边缘地带，是一个典型的C类板块。由于位置不占优势，再加上铁路等不利因素，片区发展一直不受关注。尤其明显的是，这里是市区内少数几个不通地铁的片区之一。直到近几年，地铁7号线一期才将起点设在该片区内。

此外，片区缺乏统一规划，城市界面较为杂乱。既有30多年的老旧小区，也有交付不久的次新房，还有正在开发的新盘。随着老房子越来越多，居住环境日益老旧，生活配套也一直未能跟上。至今，片区内仍没有大型商业设施。例如，际花园绿道丹庭配建的大型商业至今仍未开建。南口路片区似乎从未经历过高光时刻，就已经走上了下坡路。

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南仓板块：新区的崛起

南仓板块凭借北辰A地段的优势，正在快速成长。目前，整个板块已呈现出全新的景象。片区内的房子都是新建的，最长房龄也仅有3、4年。今年还有金隅金成熙府和新城云樾玖璋两个楼盘交付，整体片区仍在大规模开发建设中。

龙曜城、金汇云璟、金隅金成府三期、华北集团文庆道北地块均在加紧施工，即便此前停工许久的融创宸阅和鸣也正在施工建设，多个楼栋已完成主体施工。整个板块规划统一，道路网畅通且城市界面新颖，一个全新的大住区已初具轮廓。

片区配套也在逐渐完善。今年上半年，17万平米的龙曜城体育公园已正式投入使用。在教育方面，除了投入使用的天津师范大学北辰实验学校，还落址了南开中学十二年学校。南仓板块的骨架搭好之后，正在填充血肉，北辰区尤为重视南仓板块的发展。

楼市对比：老城与新区的选择

南口路片区的楼市一直以来都缺乏存在感。在售楼盘几乎没有关注度，主要有御河桃源和际华园绿道丹庭。御河桃源是一个有很长历史的楼盘。2017年，天房以27.8亿总价夺得项目地块，楼面价高达42443元/平米，导致项目出现了高位站岗局面。由于天房出现问题，项目一度陷入沉寂，直到去年才开盘，但反响平平。目前，小面积小高层在售50、70平米，均价2.3-2.4万元/平米；洋房在售99、143平米，均价3万元/平米。

际华园绿道丹庭在售时间也很长，目前还有4、5套洋房一楼房源，126平米总价375万，135平米总价380万。二手房方面，片区次新二手房小区基本都是高层，紧邻普济河道的观锦二手参考价格为20895元/平米，天房天泰由于南向直观北运河，二手参考价格稍高，为25901元/平米。

而南仓板块自去年龙曜城入市之后，关注度骤增，成功吸引了河北区改善置业的关注。新区不仅有新产品，而且性价比高。龙曜城推出了天津城北首个带外跨阳台的洋房，即将入市的123、140、176平米的外跨阳台宽达1.5-1.9米。除此之外，华北集团文庆道预计产品更加创新，将会出现架空层和地下庭院，并由绿地代建，产品面积主打大户型。价格方面，龙曜城即将加推新品洋房，预计均价仅2.1-2.3万元/平米。

新区的价格优势明显，由于新区区域能级低，本身自带价格优势。南仓地块仅8000元/平米左右，让条件更为改善。河北区的改善类买家可以就近实现“换汤不换药”的改善，卖掉一套老房子就能换一套大房子。

由此可见，老城区与新区虽然彼此相邻，但新区更受关注。一方面，新区有更好的城市规划，不仅道路网和配套设施齐全，公建规格也相当高。例如，南仓的龙曜城体育公园就达17万平米。另一方面，新区价格优势明显，吸引了更多购房者。