天津楼市上半年：政策频出，市场冷静

2024年上半年，天津楼市的表现可以用“震耳欲聋的平静”来形容。尽管救市政策频频出台，市场反应却相对冷淡。天津430放宽市区限购，中央517吹响集结号，似乎有很多利好政策出台，但市场反应却是“面无表情”。

新房市场：政策频出，成交量下降

上半年，天津新房预计成交380万平方米左右，比去年上半年下降了30%，几乎与2022年封城时的水平相当。如果非要说有个成交小高峰，那还得拜“南开河西转学新政”所赐。不过，全国楼市情况也不太好，百城平均降幅40%，天津的降幅相对较小。

尽管政策凶猛，但新房市场却在“无声降价”。买房人极其冷静，重度观望，开发商只能在产品和价格上竞争。几个新盘如中建理想城、中交海河玺、格调观麟花园、格调隐翠轩、金融街融府、梅江和悦等，产品质量不错，价格也符合甚至低于市场预期，弯道超车。

二手房市场：降价吸引成交

二手房市场方面，业主们也开始降价，比新房更有吸引力，至少换来了成交量。3-6月的二手房成交量都不错，最高达到6000多套，接近去年3月的水平。学区房回归理性，但依然是成交主力。

天津楼市提前进入存量房时代，二手房成交占比越来越高，上半年最高已超70%。全国同样以价换量，北京6月二手房网签量逼近1.5万套，创近15个月新高；深圳二手房连续3个月成交破4000套；上海二手房多次出现单日成交破1000套，6月量涨40%。如果这种局面再持续2个月，可以确认一线楼市率先企稳。

土地市场：出让金大幅下降

上半年的土地市场也不容乐观，天津共出让23宗宅地，总出让金94亿，与前两年无法相比。全国土地出让金普遍下降4成，土地财政熄火，下一步谁来续火？

虽然6月房地产数据还算漂亮，但上半年基本面并未改善。新房成交不及预期，土地出让金进账太少，只剩低价老破小独自狂飙。

下半年展望：政策与需求的博弈

下半年怎么办？没有悬念，继续出台超预期的大招！北京首付降至2成，作为风向标，正式宣告517救市整体画句号。短期刺激的效力确实也结束了。如果没有大招，三季度楼市又要“苦苦蓄客”。

7月15日的大会将是下半年政策的关键转折点，可能涉及去库存、地方收储、房贷利率、契税调整、财税改革等，还需要突破原有阈值。政策是战术，作战讲究“一鼓作气，再而衰，三而竭”。重磅政策不继续，楼市复苏就是空谈。因此，今年楼市的转机就压在下半年了，必须出现明显好转。

天津楼市的下半场将出现两大节点：政策端继续发力。除了响应715中央层面的政策外，天津地方也有储备政策。全市解除限购这一步还没走。据了解，正在研究买房与落户挂钩，或将以1-2个区作为试点。观望需求集中释放。买房需求就像过红绿灯，攒够一波走一波。上半年至少积压了70万平方米的新房需求，这还不算2023、2022年的。这都属于存量需求，只要有政策刺激，就能“泄洪”。释放多少取决于政策力度。如果力度太大，就会形成羊群效应。

预计三季度天津楼市“见底”，指的是成交量筑底，量先回暖。稳预期——稳量——稳价，按顺序来。今年应该叫“银六金七、银九金十”。

不必过于悲观，当“房价永远涨”形成全民共识时，转折点就来了。现在“房价一直跌”终于也形成了全民共识，转折点同样虽迟但到。牛熊交替，规律使然。

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