天津楼市新趋势：换药不换汤

来源：吉屋 2024-05-25 10:34:28

天津楼市，逼出了“换药不换汤”

10年前，中产买房偏爱广袤的新区。哪怕距离主城二三十公里，也没有抗性。去东丽湖买个别墅、去铁东北路买个大洋房……当时信奉的是：房价上涨预期强、板块规划能兑现，买的是未来。以至于，中产买房“郊区化”盛行多时。现在，这几乎成了伪命题。城市发展进入低速时代后，摊大饼式的新区并没等来成熟。烟火气不足、城市配套跟不上，劝退中产。中产买房不再“郊区化”，而是“换药不换汤”。什么叫“换药不换汤”？汤，是城市配套、生活环境；药，是房子。汤还是原来的汤，还是老味儿的；药是新升级的配方。不离开原来的生活半径，住更好的房子，这是中产们追求的。以前拼涨幅、拼预期，现在拼现状、拼生活。这样的趋势越来越明显了。今年一季度，买环城新房的人群中，来自市区的比例升至49%。将近半数都是市区外溢，竟然比去年增长37%。主要集中在环城的环内部分。包括西青水西、北辰南仓、东丽津滨大道、津南双林……这些板块的共性是，还处在原来的城市配套半径内，但房子的产品又好一大截，“换药不换汤”。除了环外郊区发展动力不足之外，还有几个原因，造成“换汤不换药”趋势越来越强。

市区二手房成交量高，置换链条打通

虽然行情差，但二手房一直成交活跃，工作日还能保持100套以上（数据）。去年成交占比已经达到65%，今年4月又上升到73%。一季度，仍为5年同期第二高（仅次于去年小阳春）。全市二手房成交中，市区占比最高，32%。背后都是卖一买一的改善需求。但因都在降价卖，导致新房购买力也下降了，普遍的置业预算在250-400万。而且对面积的需求，至少100平米以上。市区新房，还是贵。基于这样的总价和面积，中产不得不往外走，寻找符合需求的板块。

购房政策调整，有首套名额

绿城水西雲庐

西青 | 绿城水西雲庐位置在天津市西青区香怡道与碧欣路交口东南侧 30000元/平米

低密社区宜居生态品牌地产景观居所公园配套成熟品牌物业花园洋房投资地产大平层公交直达商场超市自持商业

拨号立享优惠

去年901新政后，实行分区认定首套。市区与其它区住房套数不互认，很多家庭买房获得了首套名额。偏重产品改善，田忌赛马。市区外溢的中产改善，户籍、学籍不重要，更看重产品。特别是三代产品深入人心，激发了换房需求。刚需和豪宅或许对新产品“无所谓”，偏偏中产是最追求潮流的。最新的手机、最新的新能源汽车，房子也得是最流行的。所以他们看不上市区的老破大二手房。在“换药不换汤”的板块，可以“田忌赛马”。在三流地段，用二流价格买一流产品。在绿城水西雲庐不到400万买125平米洋房。在中建理想城320万买130平米洋房。在龙曜城250万买129平米洋房。在金茂智慧科学城300万买128平米洋房。包括即将开盘的中交海河玺，400多万买143平米大洋房……一步跨进市区，共享城市资源，不用降低生活品质。全部都是三代新产品，而且都是改善的面积段。这是最理想的配置。市中心是一流地段、一流产品，那肯定也是一流的价格，中产承受不了。