保障交房！唐山严格管控商品房预售监管资金

在购买新房后，业主们*为关心的就是项目能不能按协议约定时间完工交付，能不能保障工程质量及交付标准，*近就有几个在建项目的业主通过唐山问政平台反映了这一忧虑，比如禹洲·凤凰府、吾悦广场等项目。

“三道红线”政策发布自去年8月份实施以来已将近14个月了，高杠杆、高负债率的房企纷纷陷入资金困境，*近暴雷的房企“接二连三”的产生，房企美元债务又加深了市场的忧虑。

为了保障房地产市场稳健发展，避免大型房企资金链断裂而引发区域性、系统性金融风险，10月份以来在房地产金融政策上开始适度调整。为保障和满足购房者的切实居住需求，银行目前对对首套房贷款利率、贷款周期和放款速度等适当放宽。就以唐山为例，现在客户购房无论是使用银行商贷还是使用公积金贷款都能在一个月左右的时间向开发商放款了。

在11月2日财联社电报上，我们看到这样一则消息，“据记者从金融管理部门和多家银行了解，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500-2000亿元，金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。”可以说目前，开发商的资金紧张状态正在逐步得到改善，但“房住不炒”、“去杠杆、降负债”依旧是调控政策的主导方向。

对于商品房预售监管资金，唐山客户并不陌生，我市发布了的首个《商品房预售资金监管办法》在2016年3月20日起就已经施行了。购房人的定金、*款、购房贷款或是全额房款都要存入开发商的监管账户，只有将*款或是全额房款存入监管账户住建局网签系统才会生成正式的、可供售楼处打印的《商品房买卖合同》，买卖双方签署完毕后才能继续网签备案。

房地产企业在申请预售证之前就须按照相应规定开立商品房预售资金监管专用账户。监管账户的监管机构由唐山市住建局、人行唐山市中心支行和唐山银保监分局组成。房地产企业对监管资金额度、提取节点及提取比例，住建局也做了相应的规定。

商品房预售资金监管的提取分为重点监管资金、非重点监管资金两部分。在2017年9月19日由唐山住建局印发的《关于执行唐山市商品房预售资金监管办法的若干意见》，就明确规定每笔资金进入监管账户并完成对应商品房买卖合同登记备案后，房地产开发企业才可以通过监管系统申请提取重点监管资金以外的资金，并且优先用于项目工程有关建设。

按照资金监管办法，主要是管控重点监管资金额度，标准由住建局根据建安成本的预期变化每年进行更新，通过比对*近这两年的标准，我们可以看出2021年的重点监管额度要高于2020年，说明重点监管资金的标准并不是固定不变的。

根据2021年8月11日，唐山市人民政府发布《关于印发<唐山市商品房预售资金监管办法>的通知》（唐政发[2021]5号），商品房预售重点监管资金提取节点和比例进行调整，调整后共分为八个节点，如下列图表所示。监管机构对提取节点进行审核，并通过监管系统出具电子确认书，实行网上自动拨付。

但自11月初，唐山对商品房预售监管资金提取制定了更为严格的管控措施，为预防在售项目因房地产企业资金困难而出现延期交房、停工或是烂尾的商品房交易风险。目前刚刚执行的监管资金提取政策已经不再按照之前的重点监管、非重点监管，提取节点、提取比例了，而是由自动拨款改为手动拨款，拨款需提供完工需要的资金证明。

监管机构要求房地产企业对现阶段至竣工验收需投入的建设资金进行测算，按照每一个监管户测算结果，由房地产企业、总包单位、监理单位盖章确认，并由预算员签字后报审，审核无误且项目监管资金能够满足项目后续建设的，房地产企业可直接提取超出后续建设资金部分，否则不允许提取，这样做的目的是为更加有效监管房地产开发企业预售款使用。

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