12月26日，在2020中国经济形势解析高层报告会上， 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状，指出了未来的六大趋势，值得一读。

以下为演讲内容节选：

中国房地产调控也好、发展也好，到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年，比如到2030年，今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势，我想很重要的是六个方面的趋势。

*个趋势，房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。

我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之*。

我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后，是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点，回落以后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米又会形成一个平衡点。

二，对房地产的价格趋势做个判断。

中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后，在这20年。

那么这就要分析涨10倍是什么原因？

1.任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格。

2.价格因素往往是货币现象。

3.汇率。货币是一个国家自己的货币，从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率，这个汇率如果*了，这个时候是一种概念。

讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的。但是今后十来年这三大因素存在不存在？当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上，*的时候增长20%以上，现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念。

第二，人民币基本上是在*或者稳定当中，中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念……从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。

总体上我们的房价也不会大起大落，如果没有什么特殊的外力作用。

第三个概念，就是中国的房地产债务会得到控制并且有较大幅度的下降。

政府只要出三招，房产商的债务一定下来。

1.任何房产商不许再欠着债买地，买地的钱必须是自有资金，不能负债。

2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶。

3.就是房地产商在今后的状态里，他会以持有房屋的心态来出租。

这是我讲的第三个，中国房地产未来趋势，债务一定会下降，政府管理方式也会变，房地产盈利模式也会变。*终负债率会下降到50%以内。

第四个趋势，中国房地产商的数量会大幅度下降。

刚才已经说了中国房地产企业有9万多个，我们城市人口一共8亿多，不到9亿。几乎是每1万人一个房产企业，8亿人就是8万个，9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租赁公司，是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个。全世界所有国家，180个国家的房产商加起来也没有9万个。美国大大小小房产商没超过500个，480多个。

前100家，造了中国全部一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。因为开也随便开，门槛很低。关也随便的关，今后肯定收紧。逐渐十几天后一方面市场萎缩了一部分，从17亿一年的建设量变成了10亿，从这个角度，各个方面今后的发展难度也加大，许多企业会转型。破产关闭，被收购兼并的，自我转型，然后每年检查年审的时候吊销执照，自我消失的。*终到2030年以后，*起码6万个没了，剩下3万个，这是用*宽松的思路想。严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。

在这个意义上大量的人说自己在房地产公司就业，对不起了，会转掉一大块。所以小孩读书还搞房地产之类的，这个市场就业系统会大幅度的下降。要转行，要有长远规划。要规划也别往房产系统转，这当然不是绝对的，我是说不能再像原来那样房产系统养了多少万人，这也是个趋势。

第五个趋势，我们的房地产从17亿变成10亿。

这个下降的过程中，具体哪些地方是开发热点呢？我们过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产，今后会比较多的集中在三块。

*个热点，人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。

第二个热点，就是超级大城市都会带出一个大都市圈，这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈。

第三个热点，我们说的城市群。

这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上，其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开，地区的本地公司补点缺口，大体如此。

第六个趋势，中国房地产的销售模式。

就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换，转换成什么呢？

如果一个地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的。第二是市场上房产商造的房子，差不多三分之一也会是租赁房，他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房，而不是政府保障房、公租房的租赁费。然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售，这是一个概念。那么这个社会上的老百姓*后有50%左右是住在租赁房，50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房，有20%多一点是政府搞的租赁房。

这样这个社会形成一个新的，房产是拿来住的，而不是拿来炒的，就形成一个新格局，在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化。那么房地产的金融工具里面，像REITs这类的业务就会比较大规模的开展，REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞，十年前就想搞，几乎没有成功的，没搞起来。因为中国的房地产从来不搞租赁，几乎都不搞租赁，*后都是一卖了之。你只要是销售房就没什么REITs，我信托公司给你一笔贷款，你到时候还债就是了。只有REITs这样的房屋，租赁房才可以用REITs的方法搞，所以经营模式变化，融资变化也会变化。

以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求，把房地产是用来住的，而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。

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