买了房怎么知道自己买房子涨跌，如何挑选具有增值潜力的区域方法

小编发现各位置业管家与客户大大的对接中，对于买房关心的问题中，

关于要买房子的区域以及已经买了房子的区域的未来增值预期都比较关注，

这很好地体现了 现在各位买房人不再和很多年前买房子只凭运气与眼缘，

现在更多的是针对自己的期望的楼盘以及中意的户型进行切实详尽的了解与评估，

然后审慎抉择下的进行选择，

买到好房子不再是单纯的运气因素，

而是对于所在地区的规划以及未来发展的实力分析。

那么能左右房子价格变化的因素总共有哪些那？又有哪些是我们可以提前了解预期的那？

今天小编就对这些问题一一解答，编辑不易还请仔细观看收藏

1、政治因素

 

影响住宅价格的政治因素包括：战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等。

 

2、经济因素

 

影响住宅价格的经济因素包括：

 

(1)经济增长速度

 

经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升;反之，则会使住宅价格下降。

 

(2)物价、工资及就业水平

 

物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大;工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使住宅价格升高，反之则令住宅价格降低。

 

(3)储蓄率

 

储蓄率提高，表示居民购买能力增强，住宅价格也会跟着上涨;反之，则房价下跌。

 

(4)财政及金融状况

 

财政和金融状况反映了一个城市或地区的经济状况，直接影响住宅价格。不良的财政状况会导致政府购买力下降，金融状况恶化会导致银根紧缩，二者都会使住宅需求减退、价格下跌。

 

(5)利率

 

较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌;而较低的银行利率则会对住宅**者起到激励的作用，有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。

 

(6)地价

 

具有资源稀缺性、有限性的土地是住宅产生的“原料”，住宅价格起伏和地价涨跌密切相关。

 

3、行政因素

 

影响住宅价格的行政因素包括：

 

(1)土地利用规划及供应管制

 

土地的用途由政府规划管理部门确定，土地利用的容积率等对单方住宅的土地成本影响很大;政府通常通过土地出让计划来控制进入市场的土地数量，从而影响了住宅市场的供应数量和价格。

 

(2)房地产税制

 

契税、房产税、土地增值税等影响住宅交易量的增减，税率降低则鼓励交易，住宅价格上升;反之亦然。

 

(3)住房政策

 

国家的住房政策极大的影响着住宅市场的价格。中国长期以来实行的福利分房制度，导致商品住宅市场空间狭小，居民的购买力与商品住宅市场价格脱节;1998年停止传统的住宅实物分配制度，必将推动居民个人对商品住宅需求数量的提高。

 

(4)政策法规

 

政府对住宅开发或交易的限制或鼓励性政策，对住宅市场价格有很大的影响。

 

(5)城市规划

 

城市规划随着经济发展、人口增长而作局部或通盘调整，如增加新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造，则有利于住宅市场的发展。

 

(6)公共建设

 

交通条件的改善会令地价上涨，进而带动住宅价格上升;电力、上下水、煤矿气、热力、电讯等公共设施建设都对住宅价格有重要影响。

 

4、社会因素

 

影响住宅价格的社会因素包括：

 

(1)人口状态

 

人口增长率高或人口集中的地区，存在较大的潜在住宅需求，有利于住宅价格上调。

 

(2)家庭结构

 

核心家庭增加、复合家庭较少、离婚率提高等会令家庭户数增加，从而导致对住宅需求的显著增加，成为城市住宅价格上涨的重要推动因素。

 

(3)社会福利

 

社会福利状态会影响社会生活水准，进而影响住宅价格。若住房亦成为福利品时，则需求降低而使住宅价格趋于平缓.。

 

(4)社区环境

 

良好的社区环境与和谐的邻里关系，能促进住宅价格的提高。

 

5、自然因素

 

影响住宅价格的自然因素包括：

 

(1)位置

 

即地段属性。人们常说，成功的房地产开发取决于位置、位置、还是位置。这句话说明了住宅开发项目对土地位置的极端敏感性。

 

地段好、工商发达、交通便利、人口集中的地区，住宅价格较高;城市规划中均确定有生活、商务、生产等核心区，离此区域越远，住宅价格也越低。

 

(2)面积

 

住宅开发项目的占地面积规模，影响住宅开发的规模效益。适度的居住区开发规模，有利于降低开发成本，进而降低住宅价格。

 

(3)周边自然环境

 

良好的自然环境，有利于提高住宅的价格。

 

市政设施和公共配套设施完善程度：完善的市政设施和公共配套设施，能大大提高居民生活的质量，也有利于住宅价格的提高。

 

6、其他因素

 

建筑物式样外观、设计水平、设备状况、施工质量等其他因素也对住宅价格有较大影响。

总结起来，对于房产价格变化有影响的因素可以简略分为  

1、政策（贷款+买房政策+税） 

2、地方对于买房炒房的干预倾向

3、楼盘自身质量（面积+户型+物业+配套）

4、所在区域在当地的未来规划

5、当地消费水平增长、薪资增长与房价的增长

6.国际形势

那其中我们可以了解以及预期的有哪些那？

1、政策以及规划（3~5年）

目前咱们国家的政策以及地区规划整体来说遵从从发布到施行3~5年为一周期，所以多关心国家政策可以让你对整个国家3~5年内相关政策的倾向的投诉有所了解。

2、地方规划白皮书+土地拍卖

地方规划很容易了解。就是自己所在地区未来几年的发展方向，知道相关规划可以更好的明白相关地区房产的变化。

而土地拍卖，则可以明显的反映出房地产商对于本地那个区域的潜力期望较大，房地产商雇佣的金融专家的分析就可以为我们所用，

3、楼盘自身质量

首先小户型的性价比多室价格一般*，潜力一般*。

其次小区物业以及绿化对于楼盘价格的影响也是特别明显，

绿化可以提升楼盘的形象，而物业决定你的生活质量以及该楼盘未来在网络的评价，

而好的评价会让其他人有一种这个楼盘十分好的感觉，会提升楼盘的潜在价值。

4、平均工资+平均消费 对比 房价变化速度 

一句很简单的话，有钱才能买房子，只有足够的消费才能拉动房价的上涨，所以可以根据官方统计的平均工资和平均消费 对比上房价的变化，来对于未来房价的变化有所预计。

5、周边城市的房价

如果一个城市周边城市的房价都在上涨它也一定会上涨。

6、国际形势

*简单了看全球股市变化+全球失业率变化+通货膨胀

但是这个会有一个国家调控干预的变化所以可以参考，不可以作为*支撑。

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