小户型供应持续降低 2019刚需将何去何从

从瑞达思11月数据分析来看，过去一个月内，沈阳整体库存、去化周期均有所变化，而70-150平方米产品却仍是市场主流，去化周期仍然*，可以说，随着2018年沈阳改善型产品大行其道，高性价比小户型、两室产品库存均出现了一定变化，小两室，成了市场的“新宠儿”。

 

（图片来源于网络）

小两室少，一环小两室更少

从数据来看，11月，沈阳50-70平方米产品库存约3.5万套，库存面积213万平，去化周期28个月，70-90平方米产品库存5.2万套，库存面积423万平，去化周期12个月，90-110平方米产品库存约2.9万套，库存面积285万平，去化周期均较短。

而这组数据还是沈阳宏观数据，如果细化到具体环线，一环、二环内的小户型产品则去化周期可能更短，尤其是一环内的小户型产品，由于一环内在售产品原本就极为稀少且多为大面积产品，所以小面积产品则显得更为稀缺。

目前来看，一环内在售楼盘中，有纯住宅产品在售的楼盘已经不超过20个了，而还有小户型产品在售的，更是稀缺，整体来看，似乎就是颐盛壹号公馆和中海寰宇天下两个大盘“东西相望”，还有小户型住宅产品在售了。

事实上，由于2018年各大房企陆续打出“改善牌”，而所谓改善，很多房企首选就是“大面积”，也导致今年沈阳大户型产品集中放量，而两室、尤其是小两室产品的供应量则持续减少，这也促使小户型产品去化周期不断缩短。

另一方面，2018年沈阳商品住宅销量猛增，改善型产品大行其道，高总价的趋势让很多刚需被“挤压”至沈北等三环外区域，一环内的小户型产品则顺势成了市场*受追捧的产品类型，也正因如此，每次一环内有小户型产品亮相，都会出现“秒罄”的场面。

 

颐盛壹号公馆小户型样板间实景

小户型成“全民”宠儿

整体来看，小户型产品库存面积相对较大，但去化周期相对较短，也就是说，市场相对而言更青睐小户型产品，尤其是小两室产品，更受购房者欢迎。

之所以小户型产品在“改善”当道之际能够有如此亮眼的表现，与产品特点有着很大关系。一方面，随着改善需求的崛起，市场上对于“改善”出现了两种解释，一种是由于家庭成员的增加而必须要“小换大”的刚需改善，另一种则是不满意原有居住环境而产生的“置换型”改善。

对于许多置换型改善需求的购房者而言，他们对于房屋面积并没有过多要求，但对于居所的“软配套”却有着比较挑剔的要求，很多人既要要求地段，又要要求品质，部分还要要求总价不能偏离预期太多，也正因如此，一环内的小两室成了很多人的首选。

另一方面，一环内的小面积住宅产品不仅占据了地段优势，而且总价相对较低，未来增值空间又十分巨大，可以说是十分适合投资。而与公寓产品相比，住宅产品未来转让时税费相对较低，居住属性固定保值性强，更是成了很多投资者出手的“必选选项”。

 

颐盛壹号公馆开盘现场

不难看出，无论是改善还是投资，一环内小户型产品都是人们出手的* 佳选择之一，而数据也印证了人们对于一环小户型产品的青睐与认可。据多家媒体报道，地处东一环的颐盛壹号公馆于2018年先后两次大规模开盘，均实现了开盘即售罄的销售神话，可见一环内产品广受青睐。

另外有消息称，项目目前在售48-69平方米小户型纯住宅产品，**仅5万元就可入住东一环，正值年底大促时机，优惠力度空前。

沈阳作为东北政经中心，一环内不仅土地已经是“*”，而且在售项目更是凤毛麟角，从当前市场环境来看，一环内小户型住宅产品可以说是潜力无限，增值空间也不可估量，这也是为什么一环内小面积住宅产品持续热  销的关键原因之一。

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