2024-06-24
狮山,作为苏州城市的“西核”,以目前的市场行情看,也不免要开始内卷了虽然狮山的供应量起来了,但是细细分析之下,你会发现其实几个盘的差异性却非常明显,目标客群存在着巨大的差异。 500万,狮山新房守门员,主打核心小户四房或者3+1房,以建发双子星,朗云为主力,神奇的是朗云的主力面积竟然是125㎡和143㎡左右的户型。在核心区域面积越来越大的当下,不走寻常路,小面积,低总价是杀手锏,是上车狮山的最低门槛,上车总价段可以控制在500万以内,对于很多预算不足的地段型改善买房人而言,建发是绕不过的选择。当然,受市场行情的影响,在倒挂几乎消失的情况下,狮山的新房流速同样承压,比如最近某盘就拿出了不少特价房对外出售,折扣力度还挺大,这放在以前是难以想象的。同样导致了新盘疯狂的卷产品,狮山俨然成了各大房企的“秀场”。建发,绿城,仁恒,金茂,中海,几家品质房企,都在狮山项目上用上了看家本领。绿城的美学,金茂的科技系统,仁恒的品质,建发的生活营造力,中海这次也拿出了自己科技系统,全都奔着标杆在卷产品,做加法。立面上,都用上了大玻璃,铝板,界面的观感得到了极大的提升,公区的打造上也花了更多的心思,景观,功能性,会所,能安排的都安排上。至于精装,同样达到了苏州精装的头部水准,堆料,堆品牌,没有国际头部品牌,都不好意思拿出来讲。相比前些年倒挂带来的品质缩水,可以说,当下的房企真的把狮山的品质拉到了一个新的高度。品质的提升,对于真改善而言,显然更加友好。观望、谨慎,依旧是目前的市场主流情绪,在核心区加大供应,倒挂消失的背景下,核心区已经很难稳坐钓鱼台,近期改善盘的开盘去化也不尽如人意,除了占据独特资源,绝对不可复制的地段外,其他新盘其实都会面临流速问题狮山是有需求支撑的,狮山是苏州西部的绝对核心,板块首位度明显,辐射范围很广,木渎,横塘,枫桥,甚至胥口、浒关都在辐射内。
基础信息 | 保利天汇 | 中海独墅云著 | 建发檀府 | 建发朗云 | 绿城春月锦园 |
综合评分 |
8.7 产品力
8.0 配套价值
9.0 区域价值
9.0 |
4.3 产品力
5.0 配套价值
4.0 区域价值
4.0 |
4.3 产品力
4.0 配套价值
4.0 区域价值
5.0 |
3.7 产品力
3.0 配套价值
4.0 区域价值
4.0 |
4.0 产品力
4.0 配套价值
4.0 区域价值
4.0 |
均价 | 35820元/平 | 25000元/平 | 24000元/平 | 44000元/平 | 32000元/平 |
户型面积 | 3-4室|109-178㎡ | 3-4室|97-133㎡ | 3-4室|115-178㎡ | 4-4室|125-180㎡ | 4-4室|143-176㎡ |
建筑面积 | 185424平米 | 59263平米 | 114737平米 | 164877平米 | 69194平米 |
物业费 | 住宅:3.2;别墅:以物价局核定价格为准 | 住宅:3.7元/m²/月;别墅:以物价局核定价格为准 | 住宅:2.93元/m²/月;别墅:以物价局核定价格为准 | 住宅:以物价局核定价格为准;别墅:以物价局核定价格为准 | 住宅:以物价局核定价格为准;别墅:以物价局核定价格为准 |
开发商 | 保利发展&苏高新&江苏水利地产 | 中海海盛(苏州)房地产有限公司 | 苏州建发房地产开发有限公司,黄桥国资 | 苏州兆锦房地产开发有限公司 | 绿城 |
物业公司 | 保利物业 | 中海物业管理有限公司苏州分公司 | 建发物业 | 建发 | 绿城物业 |
装修状况 | 精装修 | 精装修 | 毛坯 | 精装修 | 精装修 |
容积率 | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
绿化率 | 35% | 35% | 30% | 30% | 35% |
产权年限 | 70年 | 普通住宅70年 | 叠拼70年 | 普通住宅70年 | 70 |
预售证 | 苏房预园区2023 134号 | 苏房预园区2022 127号 | 苏房预相城2024101号 | 苏房预高新202460号 | 苏房预姑苏2023 165号 |
楼盘地址 | 工业园区跨春路与方泾路交汇处(至和实验学校南侧) | 工业园区星湖街与普惠路交汇处以东 | 相城苏州市相城区黄杨街道华元路与苏埭路交汇处 | 高新狮山向阳路汾湖路交汇处苏外向南约300米 | 姑苏区苏锦街道日益路北、广济路东 |
评测报告 | 查看完整评测报告 | 查看完整评测报告 | 查看完整评测报告 | 查看完整评测报告 | 查看完整评测报告 |
保利天汇
9.0分距离项目约300米就是3号线方湾街站,乘坐地铁1站即达园区站,8号线开通后3站即到久光,6站可到苏州中心。还有国金中心、圆融、月光码头、久光百货、以及园区高奢商业苏州中环广场以及升级的摩天轮(在建中)等。这些全都是近在咫尺想去就去的自家配套... 而且,坐上轨交3号线,在唯亭站无缝换乘轨交11号线直通上海,工作在上海,住在保利天汇,双城生活也不是不可以。 并有园区高铁站——苏州园区站加持,地铁、高铁一体化城市TOD, 畅达全国各地。 如通苏湖城际铁路和沪宁城际,将在此将形成“十字型”交通枢纽,未来一小时内可抵达长三角核心城市。 金鸡湖、湖东,全维度配套,绝了!
中海独墅云著
4.0分项目位于独墅湖未来城南部,未来城以独墅湖科教创新区为载体,以苏州东站副中心为全新发展极。 高瞻顶设-战略远见 全新园区发展极,3.0独墅未来城:苏州工业园区以不足苏州市域3%的国土面积和6%的人口,创造了全市15%的GDP,园区最新定位-“双一流,新中心”,即苏州市第十三次党代会提出的,苏州工业园区要“建设世界一流高科技园区、一流自贸试验区,成为面向未来的苏州城市新中心”。
绿城春月锦园
4.0分由于平江新城地段较好,享有姑苏的醇熟配套,而且周边名校较多,有优质的教学资源。目前来看,平江新城都是新楼盘,二手房价格对比的较少参考意义不大,但是已经交房的浅棠平江在安居客上挂牌价是4.5w,还是形成了一个小小的倒挂。
保利天汇
9.0分资金汇聚,高端产业,人才涌入,下一个园区人气新中心 新加坡商务楼宇、联东大厦、苏州自贸商务中心、君实生物医药、阳澄创新总部园、苏州赛芯电子科技等一大批企业总部加速建设中。 未来等全部建成后对标的可是上海虹桥商务区,能吸纳超过10万+的高精尖人才。越来越多的高素质人群在此汇聚、扎根,整个板块的圈层气质也会随之改变。 重点资源倾斜、高新产业落地、高端人口导入之后,依托园区站强大的交通优势,并将这一切优势激活放大,就如湖西、湖东,阳澄南岸创新城或将成为园区的下一个奇迹! 保利天汇作为园区企业总部基地旁的在售楼盘,自然也能率先享受到板块发展带来的红利。
查看详情中海独墅云著
4.0分中海·独墅云著雄踞独墅未来城南部,依托苏州东站(在建)城市副中心构建全新发展极,项目紧邻换乘之王地铁8号线(在建)、中环南线(在建)、星湖街、星塘街等主干线,坐拥独墅湖邻里中心、文荟邻里中心(在建)、南部市民中心(在建)、吴淞江廊道(在建)等优质配套。建面约97㎡水景三房,为整个园区稀缺的熊猫户型,是有为青年入住园区、坐享板块发展红利的优佳之选。
查看详情绿城春月锦园
4.0分如果没有意外,未来学区应该是东面在建的金光小学(建设中)和规划的中学,不确定因素较多。周边路网极不成熟,各种规划的道路改来改去,在各类文件和地图中也是多个名字都在用,非常混乱。板块内有地铁,但没有设站,最近的地铁站需要跨越京沪高速,到南面的平泷路西站,距离小区约850米。北面有繁花中心,南面有万达广场,运营得都一般,堪堪够用。西面规划了锦合邻里中心(4万方),此外项目南面还有商住地块待出让。距离苏州最好的综合三甲医院,苏大附一院距离约1公里,位置恰到好处。
查看详情楼盘地址:工业园区跨春路与方泾路交汇处(至和实验学校南侧)
宋庄路
直线381m
宋庄路
直线381m
新唯花园
直线432m
中国恩斯盟防静电材料有限公司中央研究所
直线670m
星韵舞蹈(园区新娄店)
直线735m
苏州工业园区新娄幼儿园
直线825m
苏州工业园区星湖医院-门诊
直线2532m
苏州工业园区星湖医院
直线2552m
住院部北楼
直线2566m
意尔康(方泾街店)
直线125m
新唯超市(宝带西路店)
直线394m
阳升饭店
直线433m
楼盘地址:工业园区星湖街与普惠路交汇处以东
东方文荟苑三区西
直线464m
车坊实验小学
直线507m
蔺谊路东堰里路
直线516m
苏州工业园区朝前路实验学校
直线416m
苏州工业园区服务外包职业学院(南区)
直线763m
服务外包学院D楼
直线1006m
苏州市独墅湖医院
直线2092m
苏州九龙独墅湖医院-门诊
直线2261m
苏州九龙独墅湖医院
直线2263m
老车坊面馆
直线192m
苏州银行24小时自助银行服务(车翔路)
直线216m
歇脚港湾足浴
直线254m
楼盘地址:相城苏州市相城区黄杨街道华元路与苏埭路交汇处
旺更
直线7m
荷馨苑北
直线365m
旺盛路苏埭路西
直线370m
黄桥街道红蜻蜓幼儿看护点
直线196m
允志允学教育
直线704m
苏州市相城区博恒教育培训中心有限公司
直线732m
相城区康复医院
直线442m
黄桥街道胡湾社区卫生服务站
直线1377m
玉成社区卫生服务中心
直线2892m
川味肥肠面馆
直线52m
王春霞烟杂店
直线66m
公牛装饰开关(苏埭路店)
直线96m
楼盘地址:高新狮山向阳路汾湖路交汇处苏外向南约300米
向阳路汾湖路西
直线205m
新区外国语学校
直线408m
仙合家纺
直线470m
新爱婴早教中心(竹园店)
直线323m
苏州高新区第一中学
直线332m
快捷机器人
直线470m
苏州高新康复医院
直线299m
明基医院-住院部
直线916m
明基医院
直线997m
朱家小店
直线286m
仙合家纺(工厂店)
直线294m
四海一家(竹园路店)
直线307m
楼盘地址:姑苏区苏锦街道日益路北、广济路东
山塘街
直线31m
山塘街
直线105m
山塘街
直线148m
老苏州画院
直线77m
苏州市全民国防教育协会
直线220m
国家保安员资格证考试苏州市国泰实业公司市区考点
直线319m
虎丘街道桐星社区卫生服务中心
直线209m
苏州市立医院北区
直线411m
苏州来恩骨伤科门诊部
直线787m
松鹤楼(山塘店)
直线42m
和府捞面(山塘街店)
直线44m
儿时文创(山塘街店)
直线71m
保利天汇
9.0分①建面约140㎡,金鸡湖CBD少有的3字头、大四房、稀缺洋房户型。 这款户型格局方正,三开间朝南,采光、视野非常好。 约6米面宽的客厅,外接等宽大阳台,视觉效果和生活体验感堪比大平层。全屋飘窗设计,加上洋房的超高得房率,这款140㎡的洋房产品,做出了约160㎡的空间感! LDKG一体化设计,合厅洄游动线,形成一个巨大的家庭公共空间,大大提高了家人成员之间的沟通互动。 大四房设计,酒店式主卧套房,步入式衣帽间+独立卫浴,私密性强。南向次卧和北向客卧面积都很大,北向房间还可作为百变空间随意切换,二胎家庭能住得很舒服。 ②建面约109㎡户型,金鸡湖CBD稀缺小户型,抢手爆款。 三房二卫,入户就是独立玄关,三开间朝南,约6.2米双联阳台、动静分区。 关键是,总价约300万出头,买到这个性价比之王,一脚踏进园区核心,享受园区核心的配套和圈层。 ③建面约127㎡户型,”教科书式“大三房设计,尺度、采光、功能性兼具,改善优选。 南向面宽做到约11.9米,采光面达到MAX级级!约5.9米大横厅,隔成一个小书房、小茶室,空间感也是绰绰有余; 进深约2米加上270°瞰景阳台,景色、阳光自由流转。这款户型舒适度和品质感都更上一层楼。 项目超高水准的精装配置,也为户型疯狂加分。 精装三大件全部配齐:东芝的中央空调+迈迪龙的新风系统+菲斯曼全屋地暖或同等品牌(最终以实际交付为准) 精装品牌上也下足了成本。德国知名品牌西门子的油烟机、燃气灶、洗碗机以及滨特尔净水器(或同等品牌)。 卫浴采用世界十大高端卫浴品牌唯宝洁具,花洒界爱马仕汉斯格雅的龙头和花洒,摩恩五金或同等品牌产品,均是一线大品牌。(最终以实际交付为准) 无论是外在条件,还是内在配置,保利天汇都做到表里如一的高配属性,无懈可击。3万+的价格,做到了5万+的水准,也难怪会吸引众多家庭,用真金白眼为它投票!
查看详情中海独墅云著
4.0分光·域:成长户型,幸福一步到位——三房起步,满足家庭不同阶段的居住需求 光·环:LDK洄游,延伸使用空间——以开放式客餐厅为基点,洄游式餐厨,活力延伸空间 光·景:宽境阳台,集合舒适大成——洋房户型南北双阳台设计,悦纳风光,自成天地,扩容空间,增加工作间 光·感:揽景融光,尽享自然风尚——约9-12米南向大开间,舒适采光面,邂逅阳光、美景和清风 光·誉:智慧精装,考究不动声色——博世、百朗、方太、摩恩、科勒臻选国内外知名精装品牌,品质实力严选 光·致:人本呵护,串联品质生活——中央空调、地暖、新风全面人本呵护,让家变成真正的”幸福港湾“
查看详情建发檀府
4.0分建发·檀府的叠墅户型设计,是一大创新亮点。大胆突破了传统的双层叠墅格局,巧妙地在中间层引入了平层设计。 上叠户型,起居室设置在五层,而卧室分布在四层和六层,实现了动静分明的生活布局。主卧独占一层的布局,巧妙地达到了代际分离的效果,既满足了家庭成员的独立空间需求,又保持了家庭内部的亲密联系。这样的创新设计,无疑为购房者提供了一种全新的居住体验,成为苏州叠墅市场的一大亮点。 建发·檀府项目为毛坯交付,后期业主可以根据自己的需要和喜好进行改动和装修。
查看详情建发朗云
3.0分户型方面,125㎡户型做到了 4房2厅2卫,但是南北较为狭长,餐厅采光可能会受到一定的影响。143㎡户型是个横厅,但进门就是厕所和厨房,风水上说”进门见三物,家败财散空“,厨房和厕所就是其中的两样。 180㎡的户型有3个卫生间,但厨房设计得略微有点局促,且只有3个正常房间。 几个户型优缺点都很明显,具体怎么选只能见仁见智。
查看详情绿城春月锦园
4.0分高层的143㎡户型采用了主流的大横厅设计。 小高层156㎡户型虽然不是横厅设计,但客厅的面宽也有5米,3卧朝南。前后间距应该也是项目最大的。洋房的176㎡户型几乎就是小高层的放大版,客房多了一个卫生间,使用更方便。
查看详情楼盘 | 保利天汇 | 中海独墅云著 | 建发檀府 | 建发朗云 | 绿城春月锦园 |
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均价 | 35820/㎡ | 25000/㎡ | 24000/㎡ | 44000/㎡ | 32000/㎡ |
房型 | 4室、3室 | 3室、4室 | 3室、4室 | 4室 | 4室 |
面积 | 109㎡-178㎡ | 97㎡-133㎡ | 115㎡-178㎡ | 125㎡-180㎡ | 143㎡-176㎡ |
参考总价 | 390万/套-637万/套 查看详细户型 | 242万/套-332万/套 查看详细户型 | 276万/套-427万/套 查看详细户型 | 550万/套-792万/套 查看详细户型 | 457万/套-563万/套 查看详细户型 |
免责声明:以上信息仅供参考,实际情况请以售楼处信息为准。
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