前几年投资苏州郊区房子的现状解析：从热潮到理性回归的蜕变之路

近期，有一桩事情让我深感震撼，心灵为之触动。

在过去的几年里，那些在盲目跟风中购买公寓的人们，如今却发现房价并未大幅下跌，反而现在的租金回报令人眼前一亮。与此相反，那些挖空心思、不择手段甚至冒险至苏州郊外购置住宅的人们，却吃了大亏。现如今，他们的房价惨遭腰斩，更为关键的是，即便价格腰斩，那些地处偏僻的房产也乏人问津。

今天，我带着一颗懊悔与自责的心，要讲述一个关于我客户买房的真实故事。那是在2018至2019年之间，苏州房地产市场迎来了它的黄金时代。无论是新房还是二手房，市场都呈现出一片繁荣景象。

那时，二手房交易几乎无需中介介入，买家争相成交，稍一犹豫，价格便扶摇直上。而新房市场，尤其是在环线外的区域，购房者们盯着备案价，争相参与摇号。稍微热门一点的楼盘，不经过几轮摇号，根本无机可乘。在那个时期，全民陷入了一场购房狂潮。

众人坚信：房价将持续攀升，买房无疑是稳赚不赔的投资。这种信念何其执着，就如同现在人们坚信房价将持续下跌一样。然而，现实却是：没有什么是永远上涨的，也没有什么是永远下跌的。

在那个时期，只要是住宅，就会遭到哄抢，哪怕位置再偏僻。而公寓则备受冷落，一方面人们认为公寓未来没有涨价空间，而且转手时的税费也较高。总之，购买公寓似乎不如购买住宅那样有利可图。

正是在这样的背景下，一对来自山东的退休老夫妇找到了我，他们希望在苏州购置一套住宅。对于面积大小、地理位置的要求并不高。

然而，当时苏州的限购政策极为严格，限购限贷，外地户口需具备两年社保，购买第三套房产则需全款支付。他们的女儿在苏州已拥有两套房产，再买第三套必须全款。他们手头有大约100万元现金，希望我在苏州为他们推荐一套100万元左右的全款新房作为投资。

在当时的价格水平下，实际上能购买的新房选择余地很小。即便是常熟的乡镇板块，房价也需一百三五十万元起步。因此，他们的选择只能是吴江区桃源附近的新房，那里地理位置偏远，再往南走便是浙江的湖州。

这个地区的偏远性意味着它很难发展起来，即使有朝一日能发展，也需要漫长的时间。而且，将房产出租的收益也极为有限。当时，我给出的建议是，如果他们非得购买房产，倒不如在苏州核心区域购买几套小公寓更为实在。

至少，核心区域的公寓未来租赁市场前景广阔，相对稳妥。然而，在那个时期，推荐他人购买公寓会被视为黑心中介。在带他们去吴江看房之前，我还是坚持建议那对老夫妇去考察一下公寓，但他们坚决不愿考虑。

无奈之下，我只能带他们去桃源看房。和当时许多客户一样，他们当天看房，当天就决定购买。当时，100万元左右可以购买一套精装修的小三房，我们公司许多同事也将那里的房产作为投资。

然而，如今，他们都陷入了无法解套的困境。当时，那里的单价在一万多元，而现在，成交价格已跌至每平方米7000元左右。想要出租收取租金，但由于位置偏远，几乎无人问津。即使有幸租出去，一套三房的租金收益，也比不上苏州核心区域二三十平方米小公寓的租金。

而如今，当时三四十万元可以购买的小公寓，租金在2300元左右，回报率在5%左右，远高于现在的理财收益。因此，每当我经过那几个小区，内心都充满了复杂的情绪。

过去几年，那些与我一同购房自住的人，房价下跌，这是大趋势，无人能左右，因此我内心并没有太多的愧疚。但一想起那位阿姨对我的信任，她一心想要投资住宅，却亏损如此惨重，我内心深感愧疚。如果我当初能再坚持一下，把其中的利害关系解释得更清楚，让她接受公寓投资，或许结果会截然不同。

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