石家庄买房 六类大坑 坑坑要命

　　近期我们小编梳理了一些买房路上的坑，希望能够帮助大家提防这些坑?已经不幸遇到这些坑的，又该如何应对?其中既有业内人士的经验之谈，又有专业律师的真知灼见。希望他人的经验和智慧，能够照亮你的买房之路。

　　六类大坑,坑坑要命,如何破解,内有实招儿

　　*大坑 延期交房

　　延期交房——不，实质上是无证销售，是你买房路上的头号敌人。在我们收集的百余条案例中，延期交房占60%，其中九成以上是五证不全销售的项目，有的甚至开发商连地都没有拍到，就开始售楼，结果拍地时拿到地的却是另一家开发商，购房者甚至不知道原来的合同是否有效。有观众慨叹，多年前到永邦天汇为儿子买的婚房，现在孙子都四岁了，房子还不见踪影。

　　专业建议：

　　1、拒绝低价诱惑 远离五证不全的项目。任你说得天花乱缀，我自岿然不动。开发商常见的说辞是：还差一个证，没什么风险了;下个月就拿证;下个月就拍地……不幸的是，铁一般的事实告诉我们，被这些花言巧语诱惑买房的，通常下一个证遥遥无期，开发商说的“下一个月”，也往往是“下月复下月”，等也等不到。道理很简单，证件如果那么快就能下来，开发商又何苦割肉让利早一两个月进入销售呢?

　　2、不幸买了的，建议综合评估风险，要么退房止损，要么紧盯开发流程催进度。

　　有的项目，从一开始就是错的，比如压占绿地，比如用地性质压根儿就不是住宅，这种情况下，建议购房者跟管理部门沟通，了解*真实的一手信息，确认无解的，请管理部门帮助协调，果断退房——当然，能不能顺利拿到钱，取决于开发商诚信和购房者运气，如果迟迟等不来退房款，一定要及时提起诉讼，等得太久，开发商有没有可执行财产都不一定。

　　如果项目还有救——多数项目通过补办手续都还可以往前推进，建议不等不靠，从跟管理部门了解进展，督促开发商推进项目流程。在我们省会房产报道的观众群里，有观众就感慨说，他在桥西买的一个违规项目，*近取得的两个证都是在业主督促下拿到的。

　　3、律师特别提醒：对于开发商逾期交房的项目，如果要求退房的，应当及时行使解除权，否则解除权就会消灭。

　　《*人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　第二类坑 延期办理不动产权证

　　很多项目入住五六年了，但是不动产权证还迟迟未办。这个问题，主要原因有四种，1、五证不全就销售的项目，项目自身开发建设过程还有违规的，需要把这些手续补齐全，签订正式合同，才能办证;2、工程建设过程有违规的，比如超容积率、加宽加高等，需要项目整改合格，通过综合验收和规划验收后，才有资格办证;3、在建工程抵押的, 需要开发商解除抵押才能办证。 4、契税、维修基金被开发商挪用。

　　专业建议：

　　1、不买五证不全项目;

　　2、在签订购房合同时注意约定的办证时间，有的开发商会设定交房三五年后，这对购房者是不公平的。一定要注意，约定一个合理时限，住建部规定是交房90个工作日内，结合石家庄实际情况，建议*长约定交房后一年内;

　　3、如果你买房时，预售证上注明已有在建工程抵押和土地抵押的，如果开发商交房后不能解除抵押，就会影响办证;4、很多开发商在购房人交*时就要求交维修基金和契税，购房者可以抵制。通常这些费用是交房时开发商代收，这些合同条款都是可以谈的，不能开发商怎么要求就怎么办。

　　第三类坑 虚假宣传

　　像绿化、交通什么的都是小儿科。主要集中在XQ房、医院等这一类公共产品上。比如我们*近接到的投诉，买房时承诺业主能上**附小，结果那个*说容量不够，每年都需要业主上访才能解决这个问题;还有就是医院，中节能健康城，有个业主投诉，说是卖房时开发商说，省四院就建在小区院里，老人有什么事，在家一按按纽，医生就来家里。结果医院也没有，好多设施不到位。购房前必须了解透彻

　　专业建议：

　　1、 一定要跟*、医院等涉及到的部门了解实情;2、一定要把有关宣传单页、沙盘留存好，万一需要维权要有证据;

　　维权途径：

　　1、购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚。

　　2、集体维权。业主们可以自发组成维权联盟，共同收集证据，共同起诉。

　　3、委托律师代理起诉。集体委托律师，费用可以分摊，不会太高，且节约自己的时间

　　第四类坑 货不对板

　　1、像大堂变胡同，交房时两个相邻的房间门“打架”。

　　2、精装房质量暇疵 建材同一品牌用低档的，甚至有些部位粘结不牢，掉砖，漏水等。这一类纠纷，往往是业主义愤填膺大闹一场，然后修修补补了事。

　　关于这两点往往是购房者购房后才发现的大问题。

　　专业建议：

　　1，有补充协议具体约定的，从约定。

　　宣传资料有承诺装修单价，也可作为处理的依据。有国家强制性标准的，以此为准。例如，按照《住宅装饰装修工程施工规范》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等规定，有害气体超标，将构成明确的装修质量缺陷。

　　另外，虽存在争议，如果《商品房预售方案》记载了装修价格，主张以此作为装修交付的价格，不失为一种可争取的省事思路。

　　2，房屋拒收。

　　首先要明确，拒收有两种含义：一种是解除合同，意思是“房子我不要了”;另一种的专业术语叫做“拒绝受领权”，意思是你交给我的东西货不对版，我有权拒收，要求开发商整改。拒收纠纷大多是指第二种。

　　3，关于索赔

　　索赔的范围一般依诉讼请求确定。购房者要求整改和履行维修义务的，开发商实际履行即可;开发商不及时整改而原告自行整改的合理费用，可以要求开发商承担;无法确定整改标准的，购房者可以要求对装修造价司法鉴定，以鉴定差价作为装修补差的返款依据;构成合法拒收房屋的，整改期空置的租金、迟延交房违约金都可以作为索赔范围。

　　第五类坑 无理由退房陷阱多多

　　无理由退房≠及时拿到退房款，无理由不等于无时间限制，此前一直打着无理由退房大旗的某房企，购房者提交退房申请后，一年内见不到房款影子的情形比比皆是。不信?!你问下度娘试试看，她知道的比我们多多啦。所以啊，建议迷恋“无理由退房”的网友，跟开发商要在合同里约定退款时间及违约条款，当然，如果开发商资金链特别紧张，合同也有可能是一纸空文——买过庄里小房企无证销售烂项目的购房者，相信对此有着无比痛切的感受。都是前者之鉴啊，希望能成为大家的后事之师。

　　专业建议

　　1、无理由是个狡猾的说辞，通常是有条件的，一定要注意到这些条件。

　　2、实际操作中，无理由退房不像淘宝通款那么“君子相”，购房者等上一年也拿不到钱的情况比比皆是，所以不要因为有无理由退房，就轻率做出购买决定。

　　3、注意留存证据，给出对方合理的退款时间，超过时限就提起诉讼。

　　第六类坑 合同中那些你不注意的细节

　　1、违约责任，有开发商将延期交房、延期办证违约责任约定为日十万分之一，业主延期交款违约责任是日万分之一。

　　2、办证时间 把办证时间约定在交房36个月甚至更长。住建部的规定是交房90个工作日。

　　专业建议

　　1、合同条款一定要逐条了解。像双方违约责任不对等，肯定是不公平的。但如果购房者签了这个合同，这个条款就是有效的，此时再对开发商做道德上的遣责，于事无补。

　　2、我们见过的极端约定，是交房五年后才能办证。这样的合同，你可以理直气壮地要求开发商改，建议约定交房后一年内，如果这一点都做不到，那这个房子其实你可以考虑不买。

　　其它合同细节还有很多，要处处心留，才能避免出现纠纷后陷于被动局面。

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