2020石家庄房地产市场回顾与展望

2020年，突如其来的新冠疫情使全球面临重大公共卫生危机，给中国与全球经济发展带来重大负面影响，而身在石家庄的我们也愈加感同身受，从年初的先紧后松，到年末二次传播，石家庄这座年轻的省会城市开始得到全国人民前所未有的关注。2020石家庄房地产市场回顾与展望一起了解一下。

回望过去的一年，石家庄新冠累计确诊病例尚不足50例，四月份各大项目纷纷复工，二季度GDP增速转正，城市民生工程与在建项目稳步推进；房地产市场亦在5月份引来全面复苏，虽然房价有所下滑，但全年成交规模保持了稳定增长态势。

但2021年元旦后的疫情突然反弹，让石家庄这座内向型城市站到了聚光灯下，在大多数人眼中，她是北方雾霾之都，她人口众多但省会地位并不突出，处于京津冀世界级城市群但经济排名靠后，大学生人数不少但没有985、211，本地*知名小吃竟是安徽板面… …。作为石家庄本土研究机构，我们想说，这座华北平原上人口超千万的交通枢纽城市，本底其实不差，但是，我们会希望他更好！

2021，石家庄加油！

2020年宏观环境回顾

01、宏观环境：新冠疫情大爆发+中美贸易战，2020年宏观压力前所未有

货币政策：上半年积极释放流动性，托底经济，下半年逐渐转向稳健

房地产政策：疫情未改楼市调控总基调，地方因城施策、金融强化监管

房地产市场：销售与投资快速恢复增长，成为经济复苏的压舱石

2020年石家庄城市发展

石家庄2020——经济发展：疫情冲击下，经济复苏略好于全国平均水平

2020年，石家庄市地区生产总值5935.1亿元，按可比价格计算，同比增长3.9%。高于全国增速1.6个百分点，与全省增速持平。

2020石家庄市在全国城市经济排名37位，相比2019年再次下降一个位次。

石家庄2020——基建投资：基础设施投资稳定，内外交通持续完善

2020年，石家庄交通基础设施投资稳定（年内计划投资57亿元），其中三条高速实现通车、市内轨道交通一期工程进入收尾阶段，随着3号线二期预计2021年2月开通，届时地铁运营总里程将达到70公里，但由于二期工程规划目前尚未批复，预计未来四至五年石家庄不会再新增地铁里程。

石家庄2020——城市配套：保民生、保续建，二三环与新区为发展重点

2020年石家庄市城建重点以“保民生、保续建工程”为主，市级重点项目包括中央商务区建设、棉五生活区整体改造，市内老旧小区整治，滹沱河生态修复二期工程等，城市配套项目向二环外新区倾斜

石家庄2020——城市规划：国土空间规划启动编制，省会地位未被凸显

2020年石家庄房地产市场走势

土地市场走势：供给增加，成交平稳，与周边都市圈相比市场规模仍偏小

2020年，受新冠肺炎疫情与下半年 “三道红线”政策影响，全国土地市场整体回归理性，但一二线城市优质地块竞拍热度仍较高，住宅用地供求仍实现小幅增长。2020年石家庄主城区房地产用地供给约1450万平方米，同比增长21%；成交面积约910万平方米，同比呈小幅回落态势，在华北主要都市圈城市中，石家庄市土地成交规模仍偏小。

土地市场走势：2020年土地成交先抑后扬，成交均价下滑

受疫情影响，石家庄2020年土地市场热度整体呈前低后高态势，二季度土地市场逐步回温，品牌企业积极补仓拿地、二环内优质地块竞拍热度提升显著，部分热点地块楼面均价刷新市场成交记录；但由于市场供给增大，地块流拍现象亦同步增加。2020年石家庄主城区房地产用地成交金额约390亿元，同比下降17.5%；成交楼面均价约4286元/平米，同比下降14.7%。从月度市场来看，11-12月迎来全年供求高峰，11月供给建面达400万平米（12月成交188万㎡）。

土地市场走势：融创、万科新增土储持续*，龙湖拿地规模迅速攀升，三大房企奠定头部*优势

2020年，融创、万科新增规划建面达到70万平方米，取地成本适中，引领石家庄市土储规模前两位；龙湖2020年度取地积极，获取桥西留村与长安区河冶科技等优质地块，拿地金额赶超万科位列第二；三大房企作为土储*军团，奠定头部*优势。本土房企传统一二级联动取地模式遭遇较大挑战，东胜与荣盛获取两宗核心区旧改地块均付出较大代价，其中东胜棉五地块扣除回迁面积后楼面均价高达15840元/平米，为年度取地成本*地块。

土地市场走势：主城区热度攀升，长安为绝对主力，新三区及正定市场趋冷

从2020年石家庄土地市场热点成交地块分布来看，品牌房企视线聚焦主城区（三环内），长安区仍然是热点，既有万科、龙湖、绿城、金茂、东原等外来品牌房企取地，又有东胜、荣盛等长期扎根长安的本土企业深耕，预计未来将持续维持激烈竞争态势。融创除获取新华区中央商务区项目外，2020年重点布局高新区板块；另外各大房企在西、南二环周边持续保持较高热度。

商品住房市场走势：整体供求稳定，成交规模稳步增长，价格持续走低

虽受历疫情影响，但2020年石家庄商品住房市场整体供求基本平衡，成交规模较2019年仍呈现增长态势，全年预计成交总面积达530万平方米，成交金额783亿元。石家庄商品住房市场均价自2017年达到顶峰以来，近三年呈持续下降走势，2020年市场均价约14679元/平米，同比降幅约4%。

商品住房市场走势：疫情时代平价走量已成房企共识，月度成交稳步提升

从月度成交走势来看，我国新冠疫情爆发的一季度恰逢传统市场淡季，二季度随着疫情得到控制，市场在5月份快速回暖，呈现供求两旺的态势，市场热度持续至10月份达到高峰（月度成交规模达到60万平米以上），随后在11月份供求同步出现下滑。房价自2月份跌入15000元/平米以下后，仅8月份成交均价突破15000元/平米，其余月份基本维持在14000-15000元/平米之间。

市场板块特征：中心城区板块市场相对稳定，外围板块分化明显

2020年石家庄住宅成交热点呈现以胜利（建设）大街为中轴线，南北阶梯状分布的格局，西部鹿泉板块、北部正定新区及南部栾城衡井线区域仍以入门刚需盘为主，市场较为平淡，东部热点仍集中在地铁三号线北乐乡区域。

市场成交特征：品牌楼盘去化稳定，市场龙头地位巩固，弱势项目弃价保量

2020年石家庄住宅热卖楼盘月均去化速度在1-2万平米之间（月销100套以上基本可排入市场前十），新项目开盘当月去化*达300套以上（开盘去化*的万科紫台成交360套以上，成交额近10亿），品牌房企新开去化多在100-150套之间。年度销 冠项目预计将继续由融创中心把持（成交额35亿元以上），融创、万科通过多个热卖项目继续强化石家庄市场龙头地位。

市场需求特征：改善需求释放，市场进入产品力时代

2020年受疫情影响，刚需市场明显承压，而改善型需求在货币宽松政策背景下，反而得到逐步释放；尤其在今年二环内品质项目供应集中放量的局面下，大大刺激了老城区中高端购房客群入市意愿。

在市场供给充足的环境下，改善客群受疫情影响开始重新审视居住性需求，倒逼新进项目的产品力不断提升，万科、融创、龙湖等品牌房企为代表的改善型产品，在社区产品和配套上有所创新，填补了地缘客群的需求空白，价格较为坚挺，品牌溢价率高。

总结与展望

“十四五”政策趋势：“房住不炒”总基调不变，坚持推进以人为核心的新型城镇化，房地产行业进入加速整合阶段。

进入十四五时期，“房住不炒”总基调不变，长效机制建设全面推进，市场结构将更趋合理。

当今世界正经历的百年未有之大变局，“十四五”时期，我国加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，引领带动国内产业升级，提升要素市场的内外联通效率。为支持实体经济发展，中央政策将更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，全面推进房地产长效机制建设，将进一步加速行业整合，房地产市场迈向高质量发展阶段。

坚持推进以人为本的新型城镇化，成为房地产需求的稳定基石。

“十四五”规划对房地产业重新定位与我国的城镇化进程是紧密联系，未来五年，我国将继续坚持推进以人为核心的新型城镇化，在深化农村改革、户籍制度改革等作用下，农民进城将更加自由便利，在此过程中，新增城镇人口产生的住房需求将成为未来房地产市场总需求的坚实支撑。

石家庄城市展望——依托人口基数与产业基础稳步发展的区域中心城市

在京津冀协同发展与雄安新区建设大环境下，石家庄仍将肩负政治使命，十四五时期，河北省重点仍将围绕“三件大事”展开，作为省会的石家庄亦将继续肩负支持雄安新区建设、承接非首都功能的“远区位”疏解的政治任务，新一轮城市规划预计仍将围绕冀中南地区的区域中心城市来定位。缺乏国家级战略规划与政策倾斜的石家庄，未来仍将依托自身产业基础走内生型发展道路。

千万人口体量+持续正流入，为区域产业发展与房地产市场带来增长空间，石家庄自身1000万人口及冀南腹地1700万（邢台、邯郸）潜在人口供给，为石家庄的大型产业集群发展提供了充沛的基础人口储备，人口持续净流入与较低的城镇化率也为整个石家庄都市圈房地产市场需求带来强有力支撑。

石家庄房地产市场展望——后疫情时代，市场持续强化产品力与居住属性

2021年初的疫情再次爆发，为石家庄未来经济增长蒙上一层阴影，基于我国经历2020年的抗疫工作，已经积累下较为丰富的防疫经验，同时国内部分新冠疫苗即将上市，乐观预计本轮石家庄疫情会在1-2个月内得到有效控制。

但本轮疫情将继续对城市各行业发展产生较深的负面影响，尤其传统服务行业与普通居民消费力，需要较长的恢复期，这也给2021年的石家庄房地产市带来较大的不确定性，但即使寒冬来临，拥有优质配套与产品力的品牌项目仍将会受到市场追捧。以上就是本期关于“2020石家庄房地产市场回顾与展望”的全部内容，更多详细信息请继续关注吉屋网石家庄站。

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