带你看懂绍兴楼市底层逻辑

在购房者眼中，买房就两个目的：1、居住，2、转卖变资产。无论是买房和卖房，都离不开“二手房”，只有“二手房”有价值才有“固定资产”的价值。

近期，围绕房地产新政比较多，绍兴连续2月出台调控新政，主要针对新建住房，对二手房的影响是被动的。

而接下去这两个政策是从底层逻辑上去影响整个房地产市场，关系到我们“固定资产”价值。

一条是7月份开始，浙江省试点土地收入划转税务部门征收;第二条是绍兴市柯桥区出台，今年秋季“学 区 房”新政。

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01国库监管地方土地收入

这条新政上周出台，已有不少自媒体进行了各种解读。这里情报君也简单谈下自己的了解。

首先全国2022年实施，浙江省作为全国房价*的省份下月就开始试点实施。政策内容说白了也就一句话，地方土地出让金由税务部门征收， 纳入国库监管。

监管不代表地方的土地收入变成了国税，这笔收入依旧是属于非税收收入，地方卖地的钱还是归属于这个地方所有。

那钱的流向没有发生改变，但是多了一道监管程序。中央目的很明确，就是结束之前土拍这块地方政府自己监管自己的做法，对土地限制会明显增多，是一次中央财政的加权。

我们对这一监管信号背后的意义还是要着重看的。我们为什么对房地产如此有信心?认为购房地产，特别是住宅是“固定资产”投资*稳健的行为，这一切都源于：中国地方政府土地财政。

如今的底层逻辑是地方靠土地去发展地方经济，去建设地方各种基建配套设施，地方政府是不可能砸自己的“饭碗”的。

而对于中央把控全国经济时候，就发现许许多多地方政府太过于依赖土地出让收入，导致地方对中央房控政策的消极执行的态度，出现地方调控房价，调一次高一次的根源。

看绍兴，2020年，绍兴全市财政收入853亿元，而土地出让金达到了666亿元，所以绍兴去年，绍兴总创收差不多有1500亿元。也就是说，绍兴每赚100元里，卖地收入占了40多元。

所以，按现在逻辑，城市供地越少地价越高，地价越高推高房价，而供地少了又回造成需求变大的假象，进一步推高房价。楼市持续火热正是因为供需失衡导致，国家宏观调控永远没办法有效调控地方房地产市场供需矛盾。

这样一来，我们的逻辑是不是捋顺了。当“面粉价格”超“面包价格” 时候，一座城市的房价不可能下来，土地财政是绕不过去的问题。

中央将地方土地收入彻底监管、监控起来，然后逐步把地方政府与土地收入分离开来，避免银行债务和地方债务双“暴雷”，导致国家经济硬着陆。

这一个政策对我们购房者和已持有的房子价格会产生影响吗?会不会下跌?

情报君认为，短期看政策，中期看经济，长期看人口。房子本身是商品，商品价格短期内一定会随着政策因素和市场环境出现波动。

中长期看，社会通货膨胀、城市化趋势、城市经济增速和预期......加上绍兴作为长三角区域的核心城市，本身土地资源有限。放眼大局，绍兴房子的价格还是会非常坚挺的。

不过这一政策也为我们留下了更多想象空间，相信接下去中央和地方会出一系列配套政策，来呼应底层逻辑的变革，我们可以静观其变。

02“学 区 房”流动性变越来越差

“学 区 房”是二手房中的“灰犀牛”。如何抑制这头“灰犀牛”流动性成为政府考虑的关键。

昨天，柯桥区发布的2021年中*招生工作意见中，明确要每年复查学生的就读条件，并且同一房产三年内只能接受同一户家庭子女就读。

按3年很好理解，反正在绍兴买任何住宅，3年都不得交易，关键在于每年要复查。如果要就读柯桥双学区(*6年，*3年)，购买的住房就要锁定9年，加上现在二孩和三胎政策，“学 区 房”锁定时间远远超过这一时间。

我们都知道影响房子三大因素：*、商业、医疗。当“学 区 房”市场流通性极大降低时候，随之会改变城市二手房价格走势。

以“教育”的名义去投资的“学 区 房”，一定是首当其冲被砍的，短期内受影响会非常大。

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