绍兴楼市利好，新一波价值利好窗口期已经到来。

来源：吉屋网 2021-04-28 11:18:23

面对楼市的梦幻，你是不是有种深深的无力感。面对众多的新设开发园区和城市总体、专项分区规划，你真的读的懂一座城市吗?面对城市中一众新盘，哪个版块才是值得购买的? 而目城市间的竞争和排名也日趋白热化。新一二线城市、省会双子星城市等等，大量的新名词也把很多买房人绕的无所适从。城市内部产城新区、TOD版块、CBD新城等概念让人思绪混乱。

我们今天就想跟大家聊聊这些新排名、新趋势、新概念下的新绍兴，让你真正读懂一座城池。

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买房先择城，绍兴潜力在哪里?

根据2020年绍兴GDP总量统计，超河北省会石家庄，全国城市排位从第37位提升至第36位，对绍兴重返全国城市综合经济实力“30强”产生积极作用。此外，未来中国将重心发展三大战略城市群，其中的关键就是长三角城市群，这给绍兴带来至少15年的发展动力和政策支撑。绍兴在这关键时期明确“融杭连甬接沪”的城市发展战略，特别是杭绍都市区融合重点区域就有很大的购买价值。

△华顿经济研究院关于中国城市综合实力排名

说完外部环境，再看绍兴内需。城市地产购买力是房票和资金双重影响下产生的，城市的人口就非常重要，根据统计长三角占人口流入比高达23%,是所有城市群中流入人口*多的，绍兴自身拥有户籍约为人口505万，而流动人口有170万，170万的市场红利依旧存在，绍兴对房子的需求依旧较为旺盛。当然，光看城市流动性人口规模还是不够的。还要看这座城市人口的购买能力。那我们来看看绍兴以下几个指标：城市的人均住户存款：根据人民银行绍兴市中心支行统计，截止到2020年，绍兴人均住户存款超10万元，在浙江省内仅次于省会杭州。城市之间的房价比值：就是相邻的城市之间是有价值链条的，能级在同一梯队的城市，房价差距不会太大，而能级不一样的会按照比值效应存在。目前，上海房价打7折就是杭州房价，而杭州房价的5折才是绍兴的房价。也正是因为这样比价效应的存在，让我们看到杭绍同城大背景下，房价在两城之间的轮动效应更加明显。

△杭州都市区将形成一主一副“双核心”

随着杭绍一体化加速，高架+地铁+高铁的互相影响下，绍兴的比价效应会更加显现，有更多的杭州人和投资人会把目光投向绍兴，绍兴楼市价格很难出现横盘，更不可能出现大幅度下跌。

所以，城市房价和城市价值会形成错配，而新调控政策尚未到来的时候，就很可能会形成跨城投资的机会。基于绍兴170万流动人口、充沛的民间资金、稳定的主城区户籍人口、和杭绍一体带来的“跨城投资”机会多重因素加持下，绍兴地产基本面非常良好。

解析绍兴各大版块的趋势

处于开发启动期(优先考虑)的版块：①以浙医二院绍兴院区为引导的柯北迎来第二轮发展机遇，北临杭州钱塘区及杭州空港经济区，南至高铁绍兴北站新城，未来在此还将布局大学、未来社区等城市高端要素资源，是未来可期的热门版块。

△柯北未来城效果图

②高铁TOD镜湖西版块是镜湖核心向湖开发，向西拓展的重要版块。该区域有地铁1号线支线(未来将成为4号线主线)，杭绍台、杭甬高铁枢纽车站——绍兴北站(未来还将引入沪绍金高铁)，苏绍台高速互通，高铁和高速10*左右即可到达机场，区域对外通达性极好。

△镜湖高铁TOD新城总体效果图

处于爆发期的版块(注意判断板块)：镜湖核心版块，镜湖核心是绍兴城市新中心，各要素加持下版块价值不言而喻。但是目前高层已到3万元/㎡，洋房和排屋更冲破4万元/㎡，较高价位下还有洋江路版块、凤林路版块新盘新地入市，越来越高的门槛让很多购房者“望而却步”。

△不断向西拓展的镜湖核心区

处于赶顶期的版块(尽量避开)有：柯桥坂湖版块，坂湖区域位于杭州萧山区和绍兴镜湖核心区地理中心，换个角度就是两头都不近。该区域内没有规划*的轨道交通线路，距离地铁1号线站点也有2公里左右的距离，而新盘均价已与镜湖核心区相近，远超萧山非核心板块价格。柯桥所谓的“学区房”也仅建立在近年来较高的*率上，没有绍兴老城区双学区的优势。但是这个区域因有成熟的配套资源和坂湖优质的公园环境，是较为难得的自住区。

△坂湖区域开发现状

处于盘整期的板块(注意横盘和转手需求)：东湖皋埠板块。城东一直是绍兴开发多年的“新城”。这座90年代开始耕耘的城区，在三十而立的年龄看着却还是如此的平凡，城东一度还成了绍兴拆迁户聚集区，这也导致该区域新房需求量不大，而近些年又有樾芯城、运河宸章、天樾东府、红星天铂等新盘入市，已基本满足本地刚性需求，而东湖皋埠区域内的二手房房价也进入横盘状态。

△大东城区域

让我们概括以下：

买房，优先考虑买入启动期的板块，对于爆发期的板块，需要判断每个楼盘的差别和定位，对于赶顶期和盘整期的区域，尽量避开，同时注意判断该区域的库存量。

房子不能炒，但可以抗通胀

站在2021年这个时间节点上，疫情对全球经济下行压力没有有效缓解，全球经济下滑和各国宽松货币政策的刺激下，全球印钞总量已经超过人类5000年文明史的印钞总量，1年抵上5000年的货币发行总量，全球确实都要游走在“货币的海洋”。

根据统计，去年，全球89%的国家房价都处于上涨状态。所以，为什么今年中国经济工作中很重要的一件事项就是防范输入型的通货膨胀。

虽然依靠着国家政策的强控了外来货币炒中国楼市，但是中国周边还是有大量的热钱，正在努力的寻找出路。环视绍兴周边，湖州正式加入买房限购行列，而杭州、宁波、嘉兴早已出台限购政策，也就是说浙江*发达的浙北和浙东区域只有绍兴没有限购。近在咫尺的省会杭州，一二手的价差巨大，而35岁以下年轻人一年净流入就近50万，人才流入率更是多年保持全国*。如此之高的需求，是不是也会随着杭绍之间城市高架网的贯通和地铁线路的联网运营得到进一步对外扩展。

从总体目前发展态势可以看出，绍兴的城市价值不光是自身的规划和产业升级的体现，更是在融杭连甬接沪的大战略背景下，绍兴价值洼地得到凸显。在此刻绍兴只“限售”+部分区域“摇号”，不“限购”的情况下，新一波价值利好窗口期已经到来。

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