灵魂三连问：2021年，绍兴房价会跌吗？可以上车吗？买哪里？

意料之中，2021年的绍兴楼市还是以土拍火热为开局。

短短20天，华鸿嘉信加仓上虞，封顶+配建拿下崧厦宅地;天工、深石&日月城深耕，平水地价刷新8800元/㎡;随后，中海宏洋竞得镜湖新区03-09-1号地块，一举将镜湖高层提到了3万+;天阳地产又以楼面价16198元/㎡封顶+配建，喜提上虞新地.王......

这背后体现了开发商对绍兴市场的肯定，也提振了不少购房者，“恭喜身价又涨了!”、“恭喜已经买房的人!”

恰逢年初，我们整理了「2021年绍兴楼市五大预判」，帮助大家了解绍兴楼市，在买房时多一种参考的声音。

01

观点：新政*年，调控仍可能加码

2020，一纸红头文件宣告了绍兴新一轮房地产调控的开启，“限地价、竞配建”、“双备案”制度等等，成为浙江调控升级的第三城。

同时，继福建南平打响新年楼市调控*枪后，昨晚(1月21日)，上海也出台楼市新政。那年初土拍“热开了锅”的绍兴，今年会有新动作吗?

就在前不久，市建设局2020年一至四季度重点工作推进情况表中，有两点十分值得寻味的信息。

1、指导、督促各区、县(市)完成编制“一县一策”方案，尤其是被列为重点县(市)的诸暨市、嵊州市、新昌县。目前，柯桥区、诸暨市和新昌县已通过属地政府会议审议，准备提交市政府备案;其他各地正在准备上会。

2、已完成《绍兴市促进房地产市场平稳健康发展长效机制实施方案》，并向省政府备案。同时，有序推进“十四五”规划编制，目前已完成征求意见，正在修改完善中，预计1月底前完成。

字里行间透露出，绍兴将继续完善房地产调控方案，包括“一县一策”，还有新的实施方案、规划编制....

总而言之，2021年是检验绍兴调控成效的重要一年，并且调控仍可能加码!

02

观点：房价“稳”是基调，“稳中有进”是趋势

*关心的问题来了：调控后，2021房价是涨还是跌?

国家层面一直是“稳地价、稳房价、稳预期”。何为稳?就是要避免大起大落，不能大涨、也不会大跌，要让市场平稳健康发展。

现行的货币政策、金融政策，从疫情后，一直是保持宏观杠杆的基本稳定——不会加大杠杆，也不会去杠杆。并且，视经济情况，还有“适度放水”的倾向，其实也是在“维稳”。

简而言之，房价稳依旧是当前的主基调。

稳是一个状态，而发展是一个趋势，往往是指向上的过程。

具体到绍兴，有这么一句：“市区新建商品住宅价格指数年同比增长不超过5%”。

划重点，增长。

很多人以为2020是绍兴房价大涨的一年，实际上，2020年1-11月绍兴市区新建商品住宅价格指数累计涨幅4.8%。

也就是说，这一年房价涨幅，依然是在红线内的。

但无论如何，这一年不超过5%的涨幅，还是会真实的反映在一手房备案价上，这也是我们能够感知到的“上涨”。

03

观点：新政锁死备案价上涨，买房窗口期出现

前面说到，今年是检验新政成效的*年，调控肯定会有助于形成一个更加健康的楼市，尤其是对备案价的调控。

“买股要买原始股、买房要买首期房”。楼盘开盘的节奏大多是“低开高走”，很多人担心加推房价会上涨，就下手首开哪怕是不如意的房源。

而今后，这一现象在绍兴不会再出现了。因为新政规定“加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格”，把首开盘房价后期上涨空间彻底锁死了。

以云筑轩为例，首开和加推的备案均价持平在24000元/㎡，完全符合规范。

也就是说，购房者不用再一窝蜂地抢首开，可以冷静地挑选自己真正心仪的楼幢、楼层。

总之，一个新的买房窗口期出现了。

但要提醒，首开往往优惠力度较大。比如云筑轩首开直接送车位，而加推是车位万元优惠的形式，有的楼盘后期或可能“搭售车位”等。

04

观点：学.区.房的关注可转移至有名校的新房

一句话，学.区.房依旧是硬通货。

去年10月27日，越城区教育体育局发布了《关于新设教育集团和教育集团扩容的通知》，明确了：

镜湖梅山*将容入北海*教育集团;城南会稽路西侧4号地块将成为鲁迅*教育集团凤鸣校区;迪荡*将升级为建功*教育集团迪荡校区。

另外，曲屯路1号地块配套*将会是鲁迅*镜湖校区;则水牌将新建绍兴市*初级教育集团凤林校区......还有消息称，前不久规划的站前*将会是元培*镜湖校区。

这些教育集团，无论是教育设施、师资力量、教学质量都属于一流水平，而新加入的校区起点高，有一定的名校基因。

因此，有学区需求的家长们，除了价格稳固的老破小，还可以着重关注这些有“名校保驾护航”的新校区周边新房，毕竟新房的自住体验肯定会优于老破小。

从投资角度来说，带优质学区的房子价格大概率会跑赢市场。

但也要提醒的是，新房不承诺学区对口，不过临近总多一些可能。

05

观点：二手房找“价差”，一手房找“*”

今年二手房的成交量是很好的，尤其越城二手房的成交量和新房基本持平，火热程度不亚于新房。

二手房除了现房即买即住这一优势，其实还有一定的价格优势。

因为这两年，绍兴一手房是有肉眼可见的“涨幅”，虽然二手房也有“热传导”。但从二手房的成交均价来看，还是有可以找价差的机会。

毕竟，在绍兴能“倒挂”的楼盘微乎其微，“贪婪”的房东也是少数。

另外，2017年后绍兴满两年限售的次新房，在这两年大量流入二手房市场。再加上去年刚刚交付的小区，也有不少能在二手房市场找到了。

而且，地铁即将开通，当年蜂拥而来的投资客也要准备撤场......预计接下来，绍兴二手房的供应量会有一个暴增。

因此，绍兴购房者除了关注新房，还可以到二手房市场关注这些次新房。若是供大于求，或和新房形成一个比较理想的价差，后期也有“补涨”的机会。

如果想要购买一手房的，我们的建议还是关注“*”。

这里说的黄金，有两层含义：1、已经有很好的红利;2、会有很好的发展潜力。

比如“宇宙中心”镜湖核心区、柯桥的城区、上虞的城北、诸暨的城东等，都是我们所说的有很好的红利;而则水牌板块、镜湖湖东板块、高铁新城板块、柯北板块等，是会有很好的发展潜力板块。

而郊区盘和短期内没有明显红利的盘，自住可参考、投资要谨慎。

以上就是我们对2021年绍兴楼市的五大预判和建议。

买房这件事，永远是买了的盼望着涨，没买的人盼望着跌。

*后，买房没有绝对的对和错，也没有绝对的好时机，只有在适合的时机，以适合的资产、买适合的房子。

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