近50万方供应!4000多套!大越路三兄弟即将入场

绍兴楼市从来不缺“三兄弟”的故事。从柯西三兄弟(公元2020、元垄中南华著、天圣大越府)，再到坂湖三兄弟(万科芳塔纳丽、金昌香湖印月、宝业大坂绿园)...

或许是1+1+1>3效应，三兄弟板块往往拥有着绝对的热度，自然也有被比较和被选择。

随着前两个三兄弟的整体销售进入稳定期，我们也开始寻找下一个三兄弟的故事。

概率*的板块之一，或许是大越路。

原因很简单。今年5月起，三盛、世茂、荣安先后出手拿下大越路3-6号四宗宅地，短短4个月的时间，大越路三兄弟已经成团，成交楼面价更是一路走高，飙涨至13876元/㎡。

其次，随着高铁北站TOD建设推进和绍兴棒球未来社区规划细则落地，大越路板块刚好进入起飞阶段。

不久之前，我们实地探访了大越路板块，看看大越路三兄弟目前的进展，探讨板块的发展前景，未来，三兄弟是否能实现不错的去化，亦或是高位站岗?

01

从现状来看，大越路靠高铁北站一带都在施工建设，如在建的杭绍台高速、绍兴地铁1号线以及一些项目工地等，道路上货车、工程车通行较多，路况及城市界面较差。

周边大多为工贸园区，基本没有新小区，只有一些安置小区。

根据四块地的体量计算，大越路三兄弟总体量达到约48.78万方。如果以户型建面约100方计算，足足有4800多套房子，相当于袍江在去年一年卖出的量。

除了迟来的荣安，三盛、世茂地块都已经公布案名，分别为三盛·汝悦璟园、世茂美的·云筑。

动作*快就是世茂美的·云筑，工地上已经有了3幢盖至2层的影子，售楼处也在10月开放，并已启动冻资，有首开计划。但因为个中原因，迟迟没有领出预售证，首开时间一再推迟。

世茂美的·云筑的动作*快，或许与其体量*有关，足足超20万方，约1825套，销售压力远大于其他两家。

产品规划为27栋18层高层，建面100-138㎡。项目的一大亮点是美的的科技住宅和5M智慧健康社区，并且配有室内恒温泳池、健身会所、四点半学堂、共享书吧等内部配套。

据了解，世茂美的·云筑首批房源为9#、10#、12#、14#楼。

拿地*早的三盛，至今售楼处还在装修，预计11月能看到。目前工地正在进行地下作业，现场开放了一个较小的临时展厅。

三盛·汝悦璟园总体量*小，约6.3万㎡，总户数约610户，规划9幢高层，户型建面约95-115㎡。体量小，后期的去化压力也相对较小。

荣安拿下的大越路3号、5号两宗地块相邻，目前，还没有动工。

荣安这两宗地块的成交楼面价是三兄弟中*的，尤其3号地块比三盛·汝悦璟园成交楼面价高出了3079元/㎡，这部分价差或许会体现在未来产品定价上。同样竞品下，荣安的价格可能有一定劣势。

不过，3-1地块的容积率2.5-2.7、限高54米，是目前板块内*的小高层，有助于实现一定的价差。而且，荣安若将两宗地块合并开发，也可以减少一定的成本压力。

02

大越路三兄弟处在镜湖站前活力区的位置，距离高铁北站*远也仅有约2公里。

这个地理位置，相当于杭州东站所处的城东板块。在一定程度上，东站给城东不少楼盘的价格都镀上一层金。

目前周边配套较为薄弱。商业距离较近的是长业天悦城商业中心，距离约2公里，比较受欢迎的柯桥万达广场在4公里左右。如果未来要依托镜湖的商业配套，佳源广场、苏宁广场等镜湖核心区商业综合体在8公里左右。

但交通优势比较明显。除了前面提到的高铁北站，大越路三兄弟处在柯越融合的位置，周边分布着裕民路、大越路、站前大道等主干道，去往绍兴北站、越城城区、柯桥、镜湖核心区都十分便利。

而且，在建的地铁1号线沿站前大道布线，在大越路三兄弟附近就有大庆寺站、高教园区站两个站点，未来乘坐地铁是比较方便的。

大越路三兄弟距离高教园区较近，分布浙江越秀外国语学院(镜湖校区)、绍兴文理学院元培学院、浙江工业职业技术学院(镜湖校区)、绍兴博雅*和绍兴市**等，*的教职员工或许能成为目标客群之一。

利好则是高铁北站将规划为TOD项目。或许很多人对绍兴高铁北站TOD综合项目的认知并不完整。

表面上看，“高铁北站”是它*的IP，*的吸引力在于TOD，简单来说，未来的绍兴北站，不仅仅是交通出行，还有商业、商务办公、文化、居住等多种功能。

这不仅仅能丰富大越路三兄弟的配套，也能给他们带来一定的客群。未来有意在高铁北站TOD写字楼办公的，大越路三兄弟在通勤距离上有绝对的优势。

值得提的还有大越路三兄弟西面规划的棒球未来社区。现状这里是中国轻纺城国际物流中心、村庄和空置地块等。

根据前不久公布的《绍兴越城薛渎社区(棒球未来社区项目)实施方案(方案设计、初步设计)招标公告》，这里将打造成以“运动健康、优质教育、智慧交通、滨水生活”为特色的未来社区标杆，将规划大量的居住用地、教育用地、商业用地以及医疗卫生用地等。

此外，镜湖新区站前东片区日前发布控制性详细规划公示，也就是大越路三兄弟的东面。

这个区块，将定位为“高铁新城副中心”，未来将新增居住用地、商住用地、配套幼儿园4处、规划48班*、规划综合医院等等。

相信随着高铁北站TOD、棒球未来社区和高铁新城副中心的全面落地，大越路三兄弟周边的城市界面将有一个质的提升。

劣势也比较明显。大越路三兄弟与在建的杭绍台高速几乎是“贴面”，临近大越路的几幢必然会受到噪音、灰尘的影响，尤其对“高架房”介意的客户群体，心中大打了折扣。

而且，大越路三兄弟在行情较好的情况下拿地，对后市预期较高，如果售价能达到当时拿地的预期，房价自然也水涨船高。

然而，相同的价格体系下，在绍兴其他板块乃至镜湖都有选择的余地，竞争压力不小。

另外，无论是高铁北站TOD综合项目，还是棒球未来社区、高铁新城副中心，整体发展或许尚需较长的时日。

03

绍兴房地产调控新政实施以来，对绍兴楼市的冲击还是不小的，不少上半年高价拿地的项目，都在谨慎观望。

然而在接下来的时间里，这些项目还是要进入市场接受检验，去化会不会存在问题?房价会不会有新的突破?目前尚不得而知，对此，我们也将继续保持关注。

从长远来看看，大越路板块周边的规划建设定位及配套设施，也必将使其成为未来的新高地。

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