深汕岭南九龙湾处于深圳新区，具有发展潜力吗？

来源：吉屋网 2021-09-01 14:32:49

深汕岭南九龙湾处于深圳新区，具有发展潜力吗？深圳房价的10年历程

众所周知，10年前的深圳，京基100还未封顶，南山到处是工地，深圳也没有现在这么出名。10年后的今天，深圳房价涨幅迅速，增幅超过了上海北京，成为了全国*。从房价和人口的关系上看，深圳的人口增长和房价增长趋势是相匹配的。

2015年深圳人口突破1130万，正式成为四大超一线城市之一，从而促进深圳买房需求大增。另外，另一个数据也值得留意，今年人口普查数据显示深圳家庭户共6424556户。相比之前，现如今不仅是有更多外来人口选择定居深圳，而且定居之后通常是举家迁移，不少年轻人会把老家的父母直接接来深圳居住，这必然会增加深圳的住房需求。

而作为深圳第11区的深汕特别合作区，近年来区域人口的增长可以说赶上了“深圳速度”，自揭牌以来，区域人口数量翻了两倍，截止于去年年底，区域常住人口已达13万人，规划到2035年，建设用地达到145平方公里，人口规模达到150万人，市政基础设施和公共配套设施按远期300万人口标准配置，建成一座中等规模的滨海城市

在研究城市房地产市场空间的过程中，城市人口变化能直接影响房地产市场需求。而合作区的人口增长促进区域成为众多房地产开发商抢滩的宝地，央企及各大开发商皆进军合作区，加快推动片区经济发展，为该片区推进都市型经济提供强大的发展后劲。

深圳调控政策发展

纵观深圳楼市十年的调控之路，从2010年的限购令到2021年的政府指导价出台，加大了普通人购房的难度。从2010年深圳楼市均价15000元，到2021年深圳楼市目前均价81757元，调控10年深圳房价相差了540%。

这10年中楼市调控既有救市政策也有打压政策，楼市调控绝不只是为了打压市场，而是寻求市场的平衡健康发展。但是，调控更多地是抑制市场过热，提高买入门槛，将部分购买力拦截在外，使到市场降温。而不是解决深圳楼市的根本——严重失衡的供需关系。如今的深圳楼市*要解决的难题是“供需矛盾”，而不是单纯靠调控可以解决。根据住建局数据，目前深圳约有181万套商品住房，25万套保障性住房，公寓及其他类住房46万套。总共约252万套住房。

在深圳庞大的刚需购房人群面前，随着房地产的调控政策将持续加码，一方面由于土地限制导致住房供应量较低；另一方面深圳作为一线城市，拥有良好的环境条件，能源源不断吸引人才到来。但长久下去，深圳的房地产对制造业、高新技术产业和服务业，以及用人成本上，都会产生影响，从而，开发深圳土地解决供地需求的重任落到了深汕特别合作区身上。

合作区自划入深圳后，尽享深圳调控政策红利，自去年“715新政”之后，失去购房资格的人群很有机会转向该区，根据深汕合作区*新发布的住房规划意见稿，未来5年预计住房需求有7.4万套，预计筹集建设7万套，其中商品房仅有1.9万套。

可以看出，目前的房地产市场供远小于求，供需矛盾异常突出，*终会造成商品房非常抢手。这也意味着，谁先抢占商品住宅席位，谁就能牢牢抓住深汕合作区发展的时代红利。

打造新区宜居新中心

在深圳的整体发展战略之下，合作区将以深圳发展目标为导向，加速完善自身各项配套设施建设，提升区域产业升级和发展。深汕合作区从建设之初，就秉承着产业、配套和居住要同步建设的理念，打造一个宜居宜业的城市新中心。

产业上，南山产业企业向深汕合作区转移的进程，合作区携手南山区共同探索“南山总部+深汕基地”的合作共建机制，打造一个主要承接南山外溢智能制造、新材料等产能的制造产业高地，深圳腾讯、华润、比亚迪等企业争相进驻。

截至目前，深汕特别合作区已供地产业项目96个，88个来自深圳，其中36个已投产，32个正在加快建设，计划总投资超过537亿元，项目全部达产后预计年产值988亿元、预计年税收约70亿元。今年8月，比亚迪汽车工业园正式*深汕合作区，拟在深汕合作区投资建设新能源汽车零部件产业项目，进行汽车零部件以及相关配套产业等核心产品的研发、生产与制造。项目占地面积约95万平方米，达产后预计年产值约100亿元。

此外，双方还达成了轨道交通建设项目合作意向，深汕合作区将在辖区内规划的中运量轨道交通制式采用跨座式单轨（简称“云轨”），小运量轨道交通制式采用导轨式胶轮系统（简称“云巴”）。合作区构建的交通综合枢纽，不仅缓解了区域交通的便利性，同时很大程度上对人流产生吸聚效应，吸引更多全球优质资源和高科技人才入驻。

教育上，南山外国语*、百合外国语*等名校已确定入驻，深圳*个“*城”选址深汕合作区；医疗上，北大深圳医院深汕门诊部已经开始运作，深汕人民医院，也将逐步完成建设。自合作区揭牌以来，区域经济增速和产业发展迅猛，并缓解了深圳普通购房者住宅的供需矛盾。

合作区凭借着众多规划和利好的加持，以及区域产业的发展、交通的规划、*与医疗的构建等，如今的深汕特别合作区的发展已取得阶段性成果。未来，通过合作区大规模的产业建设，不仅将为区域导入大量的精英产业人口，更将全面助力深汕合作区成为全球经济产业链条中的重要组成部分。在区域人口增长的同时，促进了住房的需求，有利于区域未来发展与价值增长。

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