应该了解的房产投资四个价值逻辑，无论要不要买房都来了解一下！

无论买不买房，都应该了解的房产投资四个价值逻辑

 

改革开放至今40余年，房地产可以分三个阶段，前20年基本没有房地产市场，98年之后至今，以2009年为分界，可以分为两个阶段，09年前，是所有中国购房人懵懂认识中国房地产的启蒙阶段，经过08年金融危机，09年那4万亿之后，至今的十年，大部分购房人都明白了一点，货币超发带来房价上涨的原动力。也就是这十年，房地产从原有的纯居住属性逐渐过渡到居住和投资双重属性阶段。

 

大道至简，触类旁通！

 

如果你想在房产的投资上有所收获，有四个核心的内在价值投资逻辑，务必要了解。

 

*个原则，要理解投资房产的本质是什么，也就是房价上涨的内在逻辑是什么？你买的不是房子本身，而是房子所在城市或者片区的股权。

 

这句话说完很多人估计就有些蒙圈，不是房住不炒吗，房子是用来住的，这个当然没有错，但具有居住功能的房子，从你买的那一刻，就一定是折旧的，你想想你家里的所有物品，有哪样是买了用了几年，再卖出去还能更贵的卖掉？

 

所以房住不炒是真理，房子的价值上升也是合理的市场现象，只是这个现象背后的逻辑是什么？

 

我想说的是，如果你想买房子赚钱，反而真要深刻的理解“房住不炒”这句话，不能以投资投机想心态去买房，低买高卖、频繁交易就是一种投机心态，而投机的背后，是赌的心态，十赌九输，久赌无赢，这是铁的规律。

 

只有从“住”的角度，理解房子的价值本质，才是价值投资在房产投资上的*要点。

 

还记得我另一篇公号文章专门分析过，买房，实际上是买这个城市的股权，如果这个城市内部片区分化比较严重（比如深圳），则更进一步是买深圳这个城市某一个片区的股权，买了房子，你就成了股东。大家感兴趣的可以关注后查看往期文章。

 

买房子，也不是持有时间越长越好，就像你做公司的股东，也不是一辈子都要在一个公司身上吊死。

 

问题不在于你是不是长期持有，而是你心里觉得持有的是什么。投资领域经常会打个不尽恰当的比方，持有投机品，相当于养猪，那当然是便宜了就买，觉得差不多了就卖，买卖的风险极高。

 

而持有好片区的房产，相当于持有好公司的股票，相当于养孩子，该培养培养，该出门出门，结果当然是长线投资。

 

所以，房子的价值是由房子所在片区（城市或者区）带来的居住体验的提升决定。从“住”的角度理解房子的价值，是我们*讲要深刻体会的。

 

一套房子的“住”的属性，基本有内外两方面构成，内在的因素就是户型、房屋质量、开发商品牌、物业管理、会所配套等，经过十几年的熏陶，大部分购房人对房子内在因素的选择都是很成熟的，在此不用过多笔墨。

而房子外在的因素，则是非常关键，因为内在的因素都会因为时间的推移和价值折损，而外在的价值，确实长期*的核心。这也就是房子的价值由位置所决定，这个道理的另一个解释。

 

我们来看看：

 

你买房时所关注的*核心外部因素无非是：交通、商业配套、绿化公园、学位、周边小区和城市环境五个因素。不同的家庭，在对五个因素的选择上，排序不同，取舍也不同。

 

同时，在上面五个因素外，还有两个大的因素，就是这套房子所在的城市和区。

 

所以，你买的房子，并不是砖瓦钢筋，而是某个城市某个区，五个因素叠加的一个公司的股权。你的房子的未来价值，取决于这个城市、区的经济增长和外来资源的注入，同时，取决于政府对周边交通、商业、公园、*和环境的持续投入和改善，五个因素改善了，这个公司的内在价值就提升了，而你作为股东，自然获得股权*的回报。

 

而如果你不是买了这个片区的房子，而是租房住，相当于你借了这个公司股东一笔使用权，房租就是利息，等这个公司股价涨了，和你是没有关系的，等你不租的时候，股东（房东）只需要按固定利率还了你这笔钱就好了。债权人是享受不到股权溢价的收益的。

 

第二个原则，我们要深刻的理解房地产市场的本质。市场只是你交易的工具，背后的价值才是我们看中的。

 

一般的理解，市场是交易的场所，它发来价格信号，所有的交易者根据这些信号进行交易，股市如此，大宗期货如此，猪肉、鸡蛋米面油大概都是如此。

 

但是在价值投资者看来，市场从来不能告诉你，真正的价值是什么，你只能把市场看成是一个服务者。

什么意思呢？市场只是为你服务的，能够给你提供机会，让你去购买所有权；也会给你一个机会，在你很多年之后需要钱的时候，能够把它出让，变成现金。

 

我们投资，不是和市场价格的涨跌博弈，短期的涨跌，不是价值投资应该关注的。

 

但是很可惜，绝大部分投资房产的人，不是这么看待市场的。

 

房地产市场和股票市场有些类似，也可以分为一级市场和二级市场，新房销售就相当于新股IPO，新房限价抽签就相当于打新股。二手房交易就相当于你在股市买卖股票，是从别人手上买的。

 

*可能有些差别的是股市是基本零和游戏，房市存在共同赚钱的可能。

 

从价值投资的角度看，购房人也不应该将房地产市场看成是博弈的对象，新房价格失真，而日常的二手房价格也并不能真实的反应房子本身的价值，二手房市场只是给所有房子买卖的双方提供了一个买入和卖出的场所，这个市场，对同一套房子的价值，不同人是有不同的看法和预期的，所以才会有买卖。如果一致看涨或看跌，市场就会没有交易量。

 

这个理念告诉我们什么？就是买房人不要太在意房子短期的涨跌，也不要太被短期市场政策和舆论所影响和焦虑。基于*点股权投资的逻辑，你买了这个房子，是买了这个城市这个片区的股权，这套房子的价值大概率由这个片区所带给你的房子居住属性的提升所决定的。

你只要看好这个公司（城市或区域）的长远发展，长期持有，就必然有巨大的收获。短卖短买，频繁交易，如果你不是基金而是普通人，股市上赚不到钱，房市上也是如此。

 

不会开车的人，盯住的是方向盘，把工具本身当成了博弈的对象，结果车就开得歪七扭八。而会开车的人，盯住的是远方的路，自然就能开出一条直线。

第三个原则，叫留出价值安全边际。

 

我在另一片公众号文章上写过一篇《孙子兵法》对房地产投资的启示，里面主要论述了“出奇兵”的策略，这里的奇不是奇怪的奇，而是“JI”，决定战场*后胜负的往往不是主战场，而是预备队的运用。打仗如此，投资房产一样如此，留有余地，才能获得*后胜利。

 

说白了，就是只买价格低于内在价值的房子。

 

因为投资的本质是对未来进行预测，而预测不可能是*准确，只能是一个概率。万一预测错了，至少不会亏很多钱；而如果预测是对的，你的回报就会比别人高出很多很多。

 

所以，房地产价值投资，不是指持有好房子，而是指持有价格低于价值的好房子。

 

 

第四个原则，要建立自己房产投资的“能力圈”。

 

能力圈的意思是：一个投资人可以通过长期不懈的努力和学习，真正建立起来的自己的能力范围。

什么能力呢？是能够对某些行业获得超出几乎所有人更深的理解，能够对行业未来长期的表现，做出更准确的判断。

 

还记得我说的*条原则吧？买房子，本质买的是城市的股权。不是房子本身涨了，而是城市和区域的内在价值提升了，同时第三条原则需要你买到价值被低估的房子，也就是片区，

那你怎么知道这个房子的价值被低估了呢？只能基于你长期的研究，你对这个城市、房地产行业有深入骨髓的了解，你才能做出这个判断。

 

能力圈不是谨慎胆小，而是对市场的敬畏和尊重，是不让自己人性和情绪上的缺点被市场找到，是只做自己真正懂得的事。能力圈的意义在于：只要你在干自己能力之外的事，你就是在把自己的弱点暴露给市场，不管此前你赚了多少，市场一定会在某一个时刻把你打倒，让你前功尽弃，甚至是万劫不复。

  

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*后，针对房地产投资的价值逻辑四原则，再给大家总结如下：

 

*，拨开房价的表象，你买的不是投机品，你是买了一个城市发展的一部分。你要赚的不是房价波动的差价，而是这个城市未来在经济增长过程中创造的价值。

第二，你的博弈对象，不是二手房市场。二手房价和一手房价都存在失真，关于这个房子的真实价值，市场什么都不能告诉你，它只是一个服务于你，帮助你买卖的工具。

 

第三，不是买所谓的好房子，而是买价格低于价值的好房子。

 

第四，修炼自己的能力圈，在能力圈内赚钱，并通过能力圈防范投资风险。

 

本篇文章，如果大家都能认真的体会，本身就是建立自己能力圈的过程，四个房地产投资原则，看似大道至简，但执行起来是非常难的，很多原则直击人性的弱点，而投资本身就是一件很难的事情。

再次感慨，价值投资，异曲同工，大道至简，一通百通！

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