纯干货！商业地产投资有技巧

【苏宁广场】楼盘动态：  一提到写字楼，很多人头等反应都是密集的高楼大厦，以及瞬间产生的压抑感。的确，在一线城市很多写字楼，高端大气上档次，有力压群雄的气势，但是，办公环境的舒适度却真的有待提高，比如写字楼生态、绿化等。目前，在住宅价格攀升迹象不明显的情况下，投资资金的转移已成必然。而投资写字楼已成为一种趋势，写字楼投资主要看租金。写字楼的租金回报多在7%-8%之间，部分写字楼的租金回报更高达10%-12%。

  作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，如果是自用型客户需要考虑的问题大多是区位资源、物业、软性配套、使用方便性，所以定位偏向自用型的客户较少会因为租赁问题犯愁。如果是非自用型客户则需高度重视租赁是否容易的问题。

  所以，一般的投资客在投资之前，都会对楼盘周边及目标人群进行深入考察，充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求，根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析。从目前市场需求来看，一等写字楼与乙级写字楼之间相比，一等写字楼虽然价格要高一些，但一等写字楼物业管理以及设计配套更完善，利于提升企业形象，租金一般会不断上涨。而乙级写字楼虽然总价低，但随着更多写字楼项目不断涌现，管理、形象有所差距的乙级写字楼招租会更困难，特别难招到有实力的企业，进而导致租金难以提升。

  不过，话又说回来，投资客会有疑问，投资了好项目也不一定就等于能租出去，楼空一样亏。因此一线城市的众多品牌开发商早已引入了“返租”政策，给众多投资者一剂强心药。据了解在粤东既是国际大品牌开发，又是5个A级级标准一等写字楼推出“返租”的，目前仅有苏宁广场。

  什么是返租？

  在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权年限划整为零，划分为小产权年限进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

  优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，较大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得较大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。通过拆零产权年限、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困扰开发商的资金紧张问题。

  缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权年限分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。

  目前写字楼产品虽多，真正在核心城区，又具备专业性的产品却是少有。苏宁广场的地段、交通、区位都有着极大的优势。再加上汕头市目前处于经济发展增速期，许多公司，企业相继进入，还有过去的许多企业需要提升形象，搬进更加有品质和交通方便的专业写字楼，市场面是非常宽广的。持有者的资金投入更加稳妥，收入也更有保障。”

  大多数的投资客，在投资写字楼或者是公寓的时候，会把开发商是否有“返租”作为衡量是否具有投资或办公价值的一大标准。同时，地段价值更是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的优选要素之一。另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地；写字间作为“生产资料”，商业办公配套设施齐全，才能商机勃发，更具有投资或办公价值。

  在汕头，在苏宁广场这样的写字楼里办公，不仅可以得到城市资源与相关业态的强力支撑与互动，还能享受到市核心**为发达的交通路网、**齐备的配套环境外；此外，还能与各种商业资源的能量、信息展开极其充分的交流。同时，随着苏宁广场返租政策的落地，会让不少投资客“睁大眼睛”。亦希望未来的汕头能涌现更多品牌企业推出类似的政策，让汕头的商业活动更加的腾飞！具体信息以售楼处为准。